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90%房价在下跌!

横贯线 2023-08-03

The following article is from 城市财经 Author 余飞

01
90%的城市房价在调整

7月15日,国家统计局公布了6月份70个大中城市新房与二手房价格数据,纵向对比会发现:

90%的城市房价在调整当中。

制图:城市财经;数据:国家统计局

新房方面:

70个大中城市,6月份环比上涨的只有31个,1个持平,38个在下降。也即超一半城市房价在下降。

纵向对比来看,4月份新房环比上涨的城市还有62个,5月份跌至46个,6月份降至31个。房价下跌面积不断扩大。

此外,从同比来看,也即与去年6月份同期相比,70个城市中,上涨的只有27个,下跌的城市43个,也即六成以上城市的新房价格低于一年前。

不过,新房价格受新房开盘的区域位置影响比较大,难以真实反映市场变化。比如,上个月中心区的新盘开得多,这个月的郊区新盘开得多,价格变化就会比较大。

所以,看城市的价格变化,二手房更能真实反映。

二手房方面:

制图:城市财经;数据:国家统计局

6月份70个大中城市二手房环比上涨的城市只有7个,63个城市在下跌。也即90%的城市房价在调整。5月份上涨的城市还有15个,4月份更是有36个。
其中上海自5月份领跌全国后,6月份再度领跌,环比下跌了1.2%。四大一线城市北上广深全线下跌。
二手房环比上涨的城市只有赣州、成都、西宁、三亚、长沙、兰州、南充。
同比方面,70个大中城市中,有成都、长沙、北京、南充、三亚、上海6个城市上涨,其余64个城市的房价都低于一年前。
以上这些数据告诉我们:
房价全面调整的大幕,已经拉开了。
02
买房的人越来越少
房价下跌的直接原因在于,买房的人越来越少。
央行不久前公布的调查报告显示:

二季度,倾向于“更多消费”的居民占24.5%, 比上季增加1.2个百分点;倾向于“更多储蓄”的居民占58.0%,比上季增加0.1个百 分点;倾向于“更多投资”的居民占 17.5%, 比上季减少1.3个百分点。

虽然倾向于消费的比例比上一季度有所增加,但从上图可以明显看到,中间的储蓄面积占比越来越大。

最上面的消费和最下面的投资,面积占比越来越小。

再看一组直接数据,央行公布的上半年金融数据报告显示:存款创新高,房贷创新低。

央行数据显示,上半年住户存款增加了11.91万亿元,增量创近年来新高。半年增加11.91万亿元是什么概念?比2020年的全年的存款增量。

制图:说财猫;数据:央行

制图:城市财经;数据:央行
与此同时,房贷却创下了新低。
央行数据显示,上半年住户部门中长期贷款增加了1.46万亿元。这一增量,创最近几年来新低,且比去年还要低。

制图:城市财经;数据:央行
更为关键的是,提前还贷的人,规模庞大。
7月14日,国新办举行的新闻发布会上透露,今年上半年,个人住房贷款累计发放3.5万亿元,较去年同期多发放超过5100亿元。
累计发放房贷3.5万亿,房贷增量却只有1.46万亿元,这意味着提前还贷规模为2.04万亿元。
没多少人买房,需求不断减弱,是房价进入新一轮全面调整的根本原因。
但根本症结则在于高房价与低收入之间的鸿沟越来越大,丧失预期和收入与就业不确定性加大,信心丧失等。
这个问题从去年以来就一直没有得到解决,根本问题解决不了,所以从去年以来的各种托底救市措施,都没有达到预期的效果。
要想改变当下楼市整体低迷的现状,无非两条路,要么提升民众的收入,要么降低房价。实际则只有一条路,就是降低房价收入比。
但如今的宏观大环境之下,失业率高企之下,裁员仍在愈演愈烈之下,收入能维持现状就已经是烧高香了,收入提升只是妄想而已。
收入没法提升,那么就只剩下一条路可走:降房价。
如今的房价全面调整,其实是市场的自我调节。
前些年,房价炒作太过,以至于所有的城市房价泡沫都被吹起来了。即便是公认的房价在中心城市中最低的长沙,房价收入比也超过了国际标准线。
在所谓的幸福度最高的长沙,一个拿着平均薪酬的人,想要买一套100平米大小的房子,需要不吃不喝10年。
更别说深圳、厦门、北京、上海这些城市,普通人想要在这些城市买房,除非中彩票,否则一辈子都没指望。

现在三四线城市的房价调整,主要是供应太大叠加收入缩水所致。

但中心城市的房价调整,则主要是高房价与低收入之间的鸿沟导致的需求断代。

中心城市需求依旧很大,想买房的人还有一大堆。但面对高房价,再看看自己的钱包,也只能是一个梦想而已。

03
降房价才能解决烦恼
北京、上海、深圳、广州、厦门、杭州、南京、苏州等热点城市,动辄单价四五万、五六万、七八万乃至上十万,总价动辄几百万乃至上千万,是大家月收入都有好几万了吗?

北京师范大学中国收入分配研究院披露的一组调研数据显示,2019年,人均月收入在1万以上的家庭占比只有0.61%。

以上是2019年的月收入情况,经历了口罩三年,不少人的月收入比之前缩水了不少。

这意味着高房价与低收入之间的鸿沟在扩大。

另外一组数据显示,中国月薪超过5000需要纳税的人只有1.4亿人,北上广深四个一线城市年收入超百万的人数合计不超过50万,要知道四大一线城市的总人口8300万。

收入低,房价高不可攀,房价与城市居民收入之间的鸿沟,就是德不配位的直接体现。

所以,当下的房价调整,都是正常的市场行为。各地城市,不应该阻拦。

正如冯仑所说:

楼市已经过了「青春期」,本来就到了自然的减量阶段,所以不存在救不救的事情。就相当于它不长个了,我们非要把这些过了青春期的人,愣给他叫回来,天天给他打激素,把骨头缝给它拉起来,然后穿内增高,你这就害他了。

房地产降价并非什么坏事情,因为降到一定的时候,可能大家买房的欲望又会回来一点

最后以一句玄之又玄的话来收尾吧:

天雨虽大,不润无根之草。佛法虽宽,只渡有缘之人。不干预市场的因果,不扰动他人的气数,是对民众的尊重与慈悲。


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