上海经验在前，共有产权房如何降北京的房价？
北京8月3日出台了共有产权住房的征求意见稿，国社给的评价是“探索房地产市场调控长效机制”，一系列专家都给了非常正面的肯定。
看完，我有两个很大的困惑，非常之不解。
这个政策上海已经推行7年了，第一批共有产权住房都已经可以上市交易了，为什么没有一个人提及这一点？
共有产权房在世界上是不是新鲜事物我不清楚，但在中国并不是，而是已经有了10年以上的探索期。早在2007年，江苏淮安便开始试点共有产权房，后来推广到其它一些城市，但探索最为完善的在上海。
据媒体公开报道，从2010年开始，上海推出第一批共有产权房，到2016年10月，一共推出了6批次共有产权房，累计签约及受理家庭已接近13万户。这个期间，上海连续5次放宽了共有产权房的准入标准，目前的标准是：人均住房面积低于15平米，可支配收入最高低于7200元/月。而且，到2016年10月14日，第一批共有产权房已满5年可以解锁了，上海也在彼时出台了共有产权房上市交易的细则。
上海住建委的官方网站显示，关于共有产权房，上海经年一共出台了多份文件，对共有产权房全链条都给出了非常详细的规定，下面这张列表，还不加2016年出台的《上海市共有产权保障住房管理办法》。
北京的这份征求意见稿太粗糙了，我的意思是，上海长达7年的经验在前，本可不用如此粗糙，完全可以在借鉴上海经验的基础上，出台更为精致详细的政策意见稿。不但能够更好的结合北京的实际，而且还可以全面审视上海已经推行了多年的共有产权房的利弊得失。
我的第二个困惑是：北京的共有产权房竟然允许出租！
我大略对比了一下上海的做法，主要的感受有三点（详细可以等到北京政策细则出台之后再来对比）：1、和上海相比，北京政策有进步，上海的共有产权房只针对拥有上海常住户口的人群，北京则开放了30%给外地人。2、北京共有产权房的面向人群，要比上海的段位高。上海的叫“共有产权保障房”，针对住房“双困”家庭（面积、收入），而北京这个是保障夹心层的，其实就是政府和个人按比例持股，共同出资买房子。3、上海的限制更为严格，包括收入要求，且不许出租，而北京对出租无限制，此为最大的BUG。
显然，共有产权房这类房屋，是带有政府帮助购房困难人群的善意的，而且又有“房子是用来住的”大政在前，那么它首先要摈除的就是提防有人借机牟利，在出租这一块，理当有所限制。看新加坡的组屋、香港的居屋，都对转租进行了严厉的限制。上海的共有产权房，也明令要求：在购房人取得完全产权之前亦不得转租。
（《上海市共有产权保障住房管理办法》）
北京允许共有产权房出租，显见的结果是默认了购房人可以买来这种房子不住而去出租，这是令人非常不解之处。
回到这个政策思路本身，谈一下共有产权房。
有的观点认为，这是在让房地产回归公有制。我并不认为这样，这个和房屋重回公有制是两回事，因为它设计了“私有化”的退出通道。科斯告诉我们，不要只看产权归谁所有，而重点要看产权之界定是否足够清晰。
不带有色眼镜看待政府干预，在我们推出的很多政策里，共有产权房是值得肯定的。和之前的经济适用房、限价商品房、安居房等等相比，这种房屋最大的进步在于：房屋的定价机制是基本市场化的。虽然价格比市场价还是会所折让，但是和之前的房屋类型比起来，房地产的价格形成机制不至于扭曲。因此，它替代自住型商品房，是合理的。
有观点认为，自住型商品房是北京人花70%的价格获得了一套房的完整产权，而这个共有产权是购房人花了同样的价钱却只获得了70%的产权（假定政府和个人股权分配为3:7的话）。这个观点误解了北京对自住型商品房的规则设计，看上面那个对比，我更赞成共有产权房。而且，从结果上看，当你转手卖掉自住型商品房时，需要把那30%的增值收益补足给政府，相当于说政府还是持有了那30%的房屋产权的收益，相当于说那部分产权对个人来说价值为0。结果是一样的，但是，由共有产权房替代了原来的自住型商品房，正面的意义在于，价格机制得以市场化。
那么问题来了，政府拿什么来出资呢？一块地，政府卖给了开发商，约定了未来的售价，约定了未来政府和买者的持股比例，政府是以土地出让金的折让来冲抵政府的股权？比如一个10万平米的共有产权房项目，单价卖2万块，政府个人4：6开，就在土地出让金里面减去8000块/平米？
我还没有查到上海是怎么做的，但是如果这是涉及到财政的支出，就必须要考虑一个问题：能否形成自循环。我们看新加坡的组屋政策，以及香港的公屋+居屋政策，都是政府是用出售或者出租房屋回笼的资金，继续用来筹措新的房源，形成自循环。仅仅是靠政府的补贴，便需要考虑成本。
至于共有产权能不能让房价下跌，这是最司空见惯也是最无意义的新闻标题，为什么你们看到一个无论是好的还是坏的政策，第一时间想到的都是，房价会不会跌？而不是看这个政策对“居住有其屋”的意义在哪里。到底你们想的是等房价跌了想抄底呢，还是渴望房价跌让那些有房者跳楼出你一口恶气，还是希望房价跌了让这个社会重回“昔日的美好”？
上海在2010年推出共有产权房，可以看看上海2010年之后的房价走势。
在2010年，上海新房均价22000/平米，共有产权房推行到2016年，新房均价是36000/平米。就是说，共有产权对房价带来的平抑作用，没有办法及得上需求量对房价的推涨作用。如果不考虑其它的变量，仅仅是讨论共有产权房对房价的作用，房价一分钱都不会掉。如果房价掉了，恐怕也不会是单单因为这个。
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