原创 ▎诚意金的法律性质及其在实践中的运用

华商律师 2023-08-25

The following article is from 陈小律的搬砖日常 Author 陈升杰

01什么是诚意金

诚意金又称“意向金”，其并非法律上的概念，而是房地产实践中的产物。通常而言，开发商在房产销售时，为了吸引更多的人购买，会许诺消费者预先支付一定金额的诚意金，如最终确定购买的，该诚意金可按该高于诚意金一定的金额抵扣房款。

此后，诚意金广泛应用于各类项目合作的场合。在不同场景下，有的对诚意金的法律性质、适用规则等进行了具体约定，有的则没有进行约定。基于当事人约定的不同，诚意金具有不同的法律性质，应当根据具体情况确定其性质。

02诚意金的法律性质

总体而言，实践中的诚意金可以分为两种类型：一是未明确约定诚意金的性质和适用规则；二是明确约定了诚意金的性质和适用规则。

（一）当事人有约定的，按约定内容确定其性质

1.当事人约定逾期履行义务，有权没收诚意金的，此时的诚意金具有违约金性质。在（2021）粤01民初519号案件中，广州中院认为：“关于三七互娱公司已收取的诚意金600万元。《股份回购价款支付协议》3.11条约定逾期60天未支付的，三七互娱公司有权没收600万元诚意金。可见，在徐云、祝卫红逾期付款的情况下，上述诚意金性质转化为徐云、祝卫红承担逾期付款违约责任的方式，故应与逾期付款违约金一并予以调整。如前所述，协议约定的逾期付款违约金存在过高的情形，再行没收诚意金亦属加重违约责任，故本院认定上述已付的诚意金600万元应从徐云、祝卫红应当支付的逾期付款违约金中予以扣除。”

2.当事人在合同中明确约定诚意金的退还条件，按约定条件退还。例如，（2020）新民终150号案件中，新疆高院认为“《框架意向书》第5.2条约定“如甲方在尽职调查完成后，如因双方无法达成实质性的合作协议，则乙方在甲方明确向乙方发出书面确认通知后的一个月内无条件退还甲方所缴纳的壹仟万元人民币诚意金”。双方签订《会议纪要》后，对签订正式协议进行了磋商，但未能签订正式协议。领先公司于2016年11月16日向爱家公司发出《关于终止合作退还诚意金的通知》，满足《框架意向书》约定的无条件退还诚意金的条件。爱家公司工作人员马利亚于2016年12月5日收到该通知，爱家公司应于2017年1月6日前向领先公司返还该1000万元诚意金，否则应向领先公司支付该1000万元的法定孳息。”

3.当事人在合同中明确约定定金罚则或在一定条件下将诚意金转化为定金，此时的诚意金具有定金性质。例如，在（2019）粤03民终7007号案件中，深圳中院认为：“双方签订的《诚意金协议书》明确约定了被上诉人拟向上诉人租赁房屋的地址，并备注注明了租金及管理费金额、押金等条款，有关诚意金的约定内容为“乙方在2018年5月2日前办理相关手续并签订租赁意向书，逾期未能办理视为放弃所选房屋，甲方有权另行处置该房屋，乙方所缴纳的诚意金视为定金并不予退还”、“甲乙双方达成上述租赁条件，诚意金自动转为定金”等，该《诚意金协议书》具有约束双方当事人在将来一定期限内签订合同的内容，属于预约合同。该协议书是双方真实的意思表示，而且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定被上诉人向上诉人给付诚意金作为签订租赁意向书的担保，故该诚意金应为立约定金。根据《诚意金协议书》约定内容以及双方微信聊天记录显示的磋商内容可以认定，双方在《诚意金协议书》所述被上诉人向上诉人给付诚意金作为签订租赁意向书的担保实质上是作为双方签订租赁合同而设立的担保。一审法院将涉案诚意金认定为定金，并无不当，本院予以确认。”

（二）当事人未约定的，诚意金性质应根据合同目的认定

如当事人对诚意金的性质未作约定的，由于诚意金不属于定金，不适用定金罚则，如双方已建立起合同关系，则诚意金应当认定为预付款[如（2021）川01民终12763号案件]。

在一些特殊的场合，诚意金具有作为当事人资信证明的作用，是销售方用来筛选有能力客户的手段。具体而言，由购房人交付一定的诚意金，取得在开发商处优先排号、认购及选房的资格，开发商因此获取潜在客户信息，双方并未因此建立预约合同或者本约。在签订合同后，可以约定将诚意金转化为其他性质的款项，不能因此认定为预付款[如（2021）粤01民终20504号]。

对于诚意金的处理，大致有如下几种情形：

1.当事人未约定诚意金性质或适用规则的，诚意金应按法定顺序抵扣。在（2019）最高法民终1733号案件中，最高院认为“从上述约定及《和解协议》其他内容看，双方对200万元诚意金的性质并未约定明确，故双方当事人对天津高银公司已经向海泰集团公司支付的200万元诚意金应抵充本金还是利息产生争议。天津高银公司上诉主张，《和解协议》第六条约定先偿还的是本金，据此应将200万元诚意金视为本金而非利息。但是，《和解协议》第六条系对天津高银公司向海泰集团公司偿还债务的时间和金额的约定，天津高银公司依据该条主张200万元诚意金的性质为本金，缺乏事实依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”海泰集团公司主张将200万元诚意金先行抵充利息符合上述司法解释的规定，本院予以支持。天津高银公司上诉主张该款应先抵充本金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”

2.当事人未约定诚意金性质或适用规则的，诚意金应返还。在（2022）粤01民终1056号案件中，广州中院认为：“关于诚意金应否返还问题，案涉两份合同均未约定诚意金性质，张敏、但堂海主张诚意金为定金性质没有法律依据。由于案涉合同已经终止，故星都公司应予返还旺角公司91708元（71708元+20000元）及支付相应的利息。”

又如，（2019）渝民终2063号案件中，重庆高院认为：“关于诚意金性质及付款条件的问题。综合案件事实及证据可知，成雅公司与鲁能公司并未在《购买合同》及其《修正条款》中明确约定诚意金性质，《购买合同》签订于2016年9月9日，100万元诚意金于2016年8月25日支付，早于主合同成立前交付，鲁能公司《专用收据》中载明该100万系“十三街区团购预购金”，成雅公司《退诚意金申请》中亦载明在洽谈购买时为体现诚意支付该笔款项，现合同已订立并正在履行中，申请退还诚意金，综上能够认定成雅公司支付该笔款项系出于促成交易成立的积极愿望，该笔款项系为促成签订合同而支付的诚意金。现双方已于2016年9月9日订立《购买合同》，鲁能公司应于合同成立时退还诚意金，因鲁能公司至今未予退还，一审法院判决鲁能公司自2016年9月9日起支付逾期利息并无不当。”

03实务建议

1.在消费场景下，消费者应事先了解经营者是否对诚意金的处理规则作了约定：

（1）如经营者明确诚意金可以抵扣一定的款项，则在双方就商品买卖达成合意并签署协议后，因该诚意金已转化为商品对价的一部分，不得要求退回；如双方未能商品买卖达成合意，则可要求经营者退回诚意金。

（2）如经营者明确只有缴纳诚意金才能获得购买资格，则在双方签署协议后，可协商将该诚意金转化为商品的对价。如双方未能就诚意金的处理达成一致意见的，则有权要求经营者退还。

2.在项目开发合作场景下，合作方应视情况决定是否明确约定诚意金性质及适用规则：

（1）对于合作强势方而言，建议在《意向协议》《合作框架协议》等具有合作意向的协议中，明确约定诚意金的性质及适用规则，避免因未约定或约定不明确而在合作不成时还需退还诚意金。

（2）对于合作弱势方，因在商务谈判中因处于弱势地位，不得不同意强势方关于合作不成不退诚意金的条件，在签署协议时，建议不明确诚意金的性质或适用规则，为事后向强势方主张返还诚意金留下空间。

陈升杰

华商（盐田）律师事务所

专职律师

主要执业领域为民商事争议解决、企业和政府法律顾问、保险及涉外法律服务

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