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拆迁户必看!全面解读鹿城拆迁安置新模式

2017-05-23 温州日报 温州日报


鹿城区日前出台的《产权调换期房安置房实施收购的若干规定》,将陆续在城中村和老旧片区改造项目中推广实施。

这标志着该区由过去原拆原建、实物安置和异地现房安置,转向以产权调换期房安置房收购为主、多种途径相结合的新安置模式,为强势推进“大拆大整”、系统谋划“大建大美”,全面提升城市品质、增强综合竞争力打开了空间。


亟待破局旧安置模式渐入困境


今年4月,正在拆迁中的横渎村全貌。杨冰杰  航拍

鹿城区工务局局长陈峰介绍,在前两轮城中村改造中,鹿城分别采取了原拆原建、实物安置和异地现房安置两种安置模式。由于当时国家尚未出台优惠政策,上述安置模式能在政府缺少资金情况下,以实物为导向,引导居民改善居住条件,争取安置利益。

但旧有安置模式存在着弊端,首先体现在无法使居民利益最大化。为此,陈峰算过大小两笔账。大帐算的是整体住房市场:鹿城当前在建安置房约460万平方米,按每套100平方米计算,相当于4.6万套。如果继续实行实物安置,那么这轮城中村改造需再建20万套。也就是说,今后六七年将有24.6万套安置房涌入市场。该区现有户籍人口90万约30万户,接近户均占有一套。

小账从征迁户个体利益出发:为了购买安置房,这轮改造涉及的两万多户征迁户,还需拿出200亿元购房款,平均每户89万元,对相当部分家庭来说这是笔负担。而安置房由于物管水平不高、居民生活习惯差异和土地性质不同等原因,升值空间又小于商品房。市场供大于求,拿房成本过高,增值潜力有限。

从政府角度,拆掉这些城中村和老旧小区要投入700亿到800亿元,财政难以支撑。每个改造项目如果都实行原拆原建,那么单个项目常常由于体量过小难以在地块内实现资地平衡,即使建起安置房,也留不出空间提供足够的公建配套设施。

最终,原拆原建、实物安置和异地现房安置的模式,导致征迁户花掉积蓄,政府长期负债,无法提升城市品位和能级。这种模式越来越不适应当前发展需要。



新政出台产权调换盘活居民资产


中央涂A-3拆除 (来源:浙江在线)

当前,国家棚户区改造政策为“大拆大整”和城中村改造提供了资金保障,鹿城适时调整政策,推出以产权调换期房安置房收购为主、多种途径相结合的新模式。和旧有模式相比,更有利于实现居民安置利益、政府承受能力和城市转型发展三者共赢。

对征迁户来说,实物安置的周期一般在5年甚至更长。产权调换期房安置房收购政策,相当于允许他们把还没造的安置房,以造好后的价格现在就返卖给政府。比如,一位征迁户根据“四策合一”政策,能拿到一套建筑面积200平方米的安置房,其中征迁合法面积100平方米。中介机构综合当前改造地块周边已建成安置房价格、期房安置房类型等因素,扣掉期房安置房收购应缴购房款,得出他这套还没到手的安置房价值300万元。他签订产权调换协议书后,放弃安置房就能拿走这300万元收购款。

该模式让这户家庭选择更多样化:他家如果经济条件好,拿着现金去买更高品质商品房,也可以用来投资创业;条件一般的话,可以到地段差的地方买套面积更大的房子。实际上,新安置模式是把今后的预期利益,提前支付给这家人。

安置新政实施前已签约的城中村改造项目,属于就地安置的,根据新政结合具体情况,重新开展期房安置房收购。属于异地安置的,如果改造项目内大部分征迁户要求选择按新政安置,可重新开展期房安置房收购。反之,仍按原协议进行异地实物安置。

为鼓励更多人选择新模式,鹿城还推出收购优惠政策:到了可以领取收购款那天,如果征迁户同意推迟3个月到半年取款,可再按收购总额5%给予现金奖励。如果同意推迟半年到9个月取款,可再按收购总额10%给予奖励。如拆迁户预期取款担心房价上涨的话,政府已推行期房收购协议质押贷款办法,引入银行帮助解决拆迁户近期购房资金问题。


全域谋划城市品味提升经济转型


以产权调换期房安置房收购为主、多种途径相结合的新模式,也为鹿城转换发展方式提供了空间。通过回购,政府统一收储改造地块,根据城市化进程和产业转型进度,实施全域谋划和资源调配。

双屿干部春节仍在抓征迁 黄宇慧摄(来源:浙江新闻)

该区将在双屿、南郊等地集中规划面积百万平方米以上、配套设施齐全的新型社区,作为等价置换安居房,保障征迁户住房需求。城中村腾出6000多亩土地,相当一部分用来增加高标准公建配套和社区综合体供给,让市民在本片区内享受多重服务。该区已将学校、幼儿园、医院、社区卫生、养老、菜篮子、公厕、停车位、充电桩、加油设施、长租公寓、文体设施等12类公建配套纳入强制性规划,先行布局建设。

腾出的土地,部分用于建设低容积率、高品质商品房,满足不同层次居民改善居住条件的需求,充实财政滚动投向民生公共事业。部分土地用于建设小微园,发展都市型工业和服务业,实施亩产论英雄和能耗论英雄,淘汰落后产能,优先供应领军工业企业、高成长型工业企业、功勋企业、规上企业和优质温商回归项目。城市核心区内的历史文化街区则以保护为主,留住城市记忆,传承精神血脉,发挥历史文化名城价值。

鹿城将紧盯世界500强、央企国企、上市公司和本地龙头企业、实力温商,引进具有国际理念、先进经验、成熟服务能力的园区运营商、城市配套服务商和专业机构,邀请他们参与城市产业谋划和规划建设,让专业的人做专业的事,确保一流建设品质。

温州日报全媒体记者:张睿



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