从趋势看未来，考验开发商的时候到了
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从趋势看未来，考验开发商的时候到了
杨遴杰
一个时代有一个时代的打法，无可奈何花落去，不要再沉浸在过去的美好回忆中。地产企业也该脱胎换骨，从理解经济与社会变化的内在轨迹入手，抛弃不断刺激民众投资保值的恐慌感做法，扎扎实实满足转型中的经济与社会最真切的需求吧。
近期经济不太好，受疫情冲击，各行各业形势都很严峻。不管是我们还是美国的企业也一样，大家都呼吁政府减税、补贴、资金援助，度过当前难关。有一个行业特别显眼，偏偏要在愁云惨雾中画出一片彩虹天。房地产从业人士和相关自媒体最近都特别容易亢奋，央行出个救助企业的政策，就变成大放水，房价要涨，赶快买；自然资源部出个放权的文件，就说是鼓励地方政府供地，房价要涨，赶快买。
认真分析，你会发现这些政策根本就不是冲房地产来的，但是只要有政策出来，拉也要强行拉上房地产的花轿。这种简单粗暴的解读方式，透露出很多人内心认可的这个行业的存在逻辑：这个行业从来都是靠涨价才能活，这么多年的行业好日子都靠政府的政策。只要用房价上涨的说法鼓动老百姓快买房，预期就变成了现实，行业日子就好过了。
问题是，这样解读给人虚假信心，真能实现增长？信心有时候是比金子还重要，但是只有信心，手头连米都没有了，捧着一大把金子饿死的时候，一碗米饭比天还大。这么大的冲击下来，不考虑一下各主体面临的困境与约束，不从发展的趋势来分析未来的方向，只说一定会涨的预期，就像跳伞的时候连伞都没带，跳出机舱还在高喊，天空呀，大地呀，真美！然后呢。
那就来分析一下趋势，和房地产相关的主体大致有三方：政府、居民、开发商们。
01
中央政府的政策趋势
政策趋势非常明显而且屡次强调，就四个字，“房住不炒”。央行到现在从来没有松口过，不管是在出台缓解疫情冲击的金融政策解释会上，还是和财政部、银保监会开的电视电话会上，苦口婆心不断强调“房住不炒”的定位，坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的说法，而且要求保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，意思是金融支持房地产这件事，想都不用想了。除了金融部门，甚至连统计局也强调同样的说法。
还记得过去真要用刺激房地产拉经济的时候，中央部门是什么口风，说房地产是拉动国民经济的重要支柱产业，说房地产要去库存，居民杠杆还不高还有空间，和今日的严厉打压态度相比，明显是小甜甜和牛夫人的区别，千万不要在已经成了牛夫人的时候还非要幻想自己还是小甜甜。看看LPR降息，一年期降了26个基点，有利于实体融资成本下降，但是五年期只下降10个基点，不希望房贷下降太多。这种不对称的降息，意思够明确了吧。
和中央政府坚定的压制态度不同，地方政府从土地出让金收入和GDP角度，确实希望房地产能在当前困难时期给地方经济支撑。房地产调控还强调“因城施策”，地方政府有一定的调控空间。但是记住，只是一定空间，地方政府为避免房地产企业资金断流大量倒闭而采取的措施，中央都没有干预，像缓、减、免各种费用，放宽房企土地出让金、税费缴纳时限，放宽预售条件，给与续贷支持等。但是地方政府不掌握金融和货币手段，在这个部分只要一越界，就会被中央打回去。驻马店也好，广州也好，想在首付比例上放松，都是隔天就被约谈取消。开发商不要幻想地方政府能刺激到房地产需求。
中央为什么严控房地产贷款的增加，是担心整个本来就风险很高的债务体系继续受压，增加金融风险爆发的可能。从过去这些年的发展来看，尤其是08 年之后，推动基础设施建设、棚户区改造和去库存，把所有经济主体的债务都做大了一轮，宏观杠杆率从当年的140%左右，到现在接近250%。以更低的经济效率，承担和美国一样高的债务率，压力巨大。国债稍微便宜一些，居民房贷利息五个多点，地方融资平台和市场上企业贷款利率都在五个点往上走，每年偿还利息要消耗大量社会利润，每年新投放的贷款里有一部分是偿还利息，整个经济活力都被吃掉。再继续放大债务，作为宏观管理部门的央行，和作为想刺激GDP的地方政府，有不同的考虑。而货币和金融政策掌握在中央手里，地方有想法也没有能力来实现对房地产的金融支持。没了金融的助力，涨房价要靠经济低迷下的居民收入来实现?不太可能吧。
更要清醒地看到的是，不说降首付增加居民杠杆不可能，希望央行以后降低利率来减轻房贷负担都很有难度。美联储已经在3月15日把联邦基准利率调低到0-0.25%区间，基本是一步到位，让市场不要再猜测利率的事情。第二天央行续作MLF的时候，利率并没有像市场预期的一样，跟随美联储下调，而MLF利率历来是领先LPR的，作为它的指引。只能说央行现在也缺乏降息空间，当前我们头疼的问题不是去和美国比宽松，是担心国内的通货膨胀，因为连续两个月消费者价格指数CPI都在5.4%的水平上。
近两个月经济各种指标都是负增长，物价那么高，这就是一个经济停滞而通货膨胀的“滞涨”形态。其实近几年来我国经济已经出现“类滞涨”的现象，经济增速不断下降，而物价不断走高。疫情彻底把滞涨形态做成现实。这时候央行降息，经济还没起来，通胀只怕迅速恶化。学过经济学的都知道，滞涨是长期实施凯恩斯主义的结果，不断靠政府投资硬拉经济最后就是这个形态，如果美国的上世纪七十年代。到今天，央行连降息的空间都没了。所以换房贷选LPR的人，不是说一定错了，其实也并不见得就一定对，就算赌一把吧。
02
居民的收入趋势
没有金融支持，如果居民收入增长非常好，也可以支撑住房地产的欣欣向荣，如我之前的一篇文章讲到的，2003年SARS之后的房地产繁荣不是靠杠杆，居民负债没有变化，就是收入增长撑住的。问题是，今天有多少居民对自己未来收入的增长趋势有信心。
疫情发生以来，做一次性防护器具的可能收入增加，拿财政工资的没有减少，其他人都减少甚至有的断了收入。这不仅带来了支付能力的下降，更重要的是动摇了大家一直以为觉得自己收入会稳定提高的信念，过去十几个点的收入增长都有过，去年城镇居民可支配收入增长已经下降到五个多点，本来就在逐步减速，今年疫情的倾向，可能很多负增长的都会出现。而且疫情期间背负着大量债务的人群，银行还贷日带来的坐吃山空的心理压力，会影响其未来对债务的态度。
会不会出现SARS以后经济和收入迅速恢复并高速增长的可能，不会，因为企业找不到需求的增长，满眼都是需求的下降。
前几个月，中国疫情严重，很多企业无法开工，严重影响了出口，中国贸易额下降了9.6%。而现在疫情全世界蔓延，很多国家采取封城甚至封国政策，总体贸易需求一定会下降。等全球熬过疫情高峰期，逐步恢复正常的生产生活只怕还尚需时日。而我国一直强调中国在全球供应链中比重高，至关重要。反过来从其他国家来看待这件事情，会发现自身过度依赖中国供应链，一旦出现风险，无法有效组织生产，因此供应链的多元化可能是更合理的方案。我们不能一厢情愿地认为重要，人家搬不走，从趋势来看，不把所有鸡蛋放在一个篮子里这句话用在这里同样适用。
至于消费的增长，居民收入无法证明有此趋势。有人建议政府发消费券，一方面是中国除了沿海几个地方政府有这个财政能力，比如去年卖地收入2700亿的杭州，大量地方政府债务负担已经非常重，城投债屡屡传出违约的可能，哪来的钱发消费券。而且政府消费也是消费的一部分，政府就算自己节衣缩食给大家发了消费券，它的年度支出也要减少。本来今年政府就因为主动减税或者企业没效益税都收不上来，导致政府普遍收入减少，还那么高债务，政府消费也难有增长。
投资方面，制造业投资在没有需求的情况下企业不愿意也没力量投，会不会像“四万亿”再来一轮基建投资呢？理性一点，看一下政府债务和企业债务水平就知道，放债放给谁呢？有人鼓吹说一些地方最近公布的基建投资项目总额超三十万亿，这就有些混淆概念了，一是这种重点投资都是几年期的，并不是今年都投完，二是并非额外增加的投资，大多是已经在计划内的。不像“四万亿”一样是增量，而且仅仅是政府的增量，还带动了四五倍的社会投资，对当时总额只有三十万亿，且债务并不是特别高的中国经济刺激是相当明显。今天经济总量已近100万亿，债务高到大国里仅次于日本的水平，加上投资边际效益递减明显，靠投资拉经济，几十万亿的投资规模也不会有当时的效果，况且还找不到合格的主体来扛住债务。
投资还有一大项是房地产投资，“房住不炒”的政策本身就说明了，国家充分认识到就算炒作房地产，也只是把房价炒起来，但是中国的房屋销售规模基本已经稳定在十六七亿平方米难以再扩大，房价高并不会扩大开发规模，对于房地产投资的影响并不大。
经济不管从哪个角度都很难迅速恢复，居民购房能力应该会呈下降趋势。
03
考验开发商能力的时候到了
开发商作为市场主体的一份子，自然是希望市场欣欣向荣。欣欣向荣有两种可能，一是价格稳定，成交活跃，以买房子自住的为主体；二是价格快速上涨，成交也很活跃，还需要摇号，但是买房子的人除了自住更多的是期望它升值。
过去这十多年，开发商已经习惯了第二种模式的繁荣。但是从趋势上分析，政府的政策趋势是严控地产的，居民的收入增长趋势呈下降的，再按照原来模式的繁荣，动力在哪里。
不要简单地说历史上每次都会在经济不好的时候救市，房价都涨了。这是机械的历史观，历史不是简单地重复的，就像看到的所有冒险片里，走过险境的时候，前面的人都过去了，最后那一位可惜掉下去。我们的金融体系短短的十年就把债务做到极致，防风险才是当务之急。金融的崩盘比房地产分量要重得多。现在央行出政策，就鼓吹放水，大家觉得钱出来了吗？都是在弥补企业的资金缺口上，在缓解居民的债务负担上，有没有鼓励大家多借钱去投在资产升值上呢，找不到。
可以理解房地产企业希望房价上涨的期盼，也可以理解很多很多老百姓希望房价上涨的心情，毕竟大多数人不希望看着自己资产贬值。但是现在的实际情况是，中央不愿意，民众没能力，新的需求在哪里。
更何况还有供给端的放大可能，一是开发商前两个月很多没开张，而开发企业的债务率普遍高，赶快卖掉房子才能维持运转；二是要考虑到疫情中没有收入导致债务压力剧增的企业和居民，会不会要出售房产来缓解债务压力。供给端再放大的话，考虑到这种供求关系，大家对房价上涨的判断要慎重。
开发商是不是就彻底没指望了？当然不是，考验开发商管理层的时候到了。过去在经济好，居民收入高，金融支持的各种利好之下，房地产是中国社会最光鲜的一个行业，几百亿销售额的公司都是个小公司。管理层都特别自豪和自信，觉得手里企业做到这么大规模，自己能力强悍。但是这种自信在内心深处却不一定很坚定，否则不会有那么多地产人士去跑马拉松，穿越沙漠，和爬雪山，很可能是为了由此证明自己独特的坚韧，平衡内心对能力与成就的那份隐隐的怀疑。在经济发展的历史阶段中，恰好站在由政策推动、由经济结构的需要，而快速发展的行业里。管理者们有自身能力的因素，但是也不能不说有大行业的背景支撑。
现在发展的巨浪已经过去了，借着大势就能跑出高速的时代过去了。如何在平静的水面依然保持速度，就要拿出真正的判断力来，抓住水面下的暗流。中国的城镇化还在进行，但是很多城市出现了收缩，如何判断哪些城市还有机会？国家支持都市圈的发展，都市圈内的城市会呈现怎么样的关系结构，这些城市房地产发展潜力如何判断？新增的需求会趋缓会集中在部分城市，如何把改善型的需求在价格上做好平衡？城市内部老旧小区的改造如何开展，建立一个什么样的模式做到财务平衡？老龄化快速来临，新增需求会更受影响，但是城市要如何改进功能来适应老龄化，这也是一种需求吧？
一个时代有一个时代的打法，无可奈何花落去，不要再沉浸在过去的美好回忆中。地产企业也该脱胎换骨，从理解经济与社会变化的内在轨迹入手，抛弃不断刺激民众投资保值的恐慌感做法，扎扎实实满足转型中的经济与社会最真切的需求吧。
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