借鉴 | 重庆市城市更新管理办法
总第655篇2021第66篇
导读
城市更新类型很多，可以按更新对象划分，可以按更新的主客体划分，可以按更新的主导模式划分等。但不论如何划分，一般都可归为三类：拆除重建类（全面改造类）、有机更新类（微改造类）和综合整治类（混合改造类）。
城市更新需要明确相应的政策，广东探索较早，2008年开始探索旧城镇旧厂房旧村庄改造试点，在总结试点和前期政策基础上，今年广东省人民政府颁布了《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》，自2021年3月1日起施行【链接阅读：借鉴 | 广东省“三旧”改造管理办法】；上海、北京等地也出台了相应政策【链接阅读：上海市加快推进旧住房更新改造工作意见】。各地政策侧重点不同，比如北京上海都侧重于微改造、有机更新等，广东政策则比较全面，尤其是对拆除重建全面改造类明确了相应的规划、供地政策与程序。
重庆市人民政府6月16日印发《重庆市城市更新管理办法》,明确更新是对城市建成区城市空间形态和功能进行整治提升的活动，遵循“政府引导、市场运作，改革创新、统筹推进，以人为本、共建共享”的原则，城市更新主要内容包括完善生活功能、补齐公共设施短板，完善产业功能、打造就业创新载体，完善生态功能、保护修复绿地绿廊绿道，完善人文功能、积淀文化元素魅力，完善安全功能、增强防灾减灾能力等。可以看出，政策也主要集中在微改造（有机更新）和综合整治类。在供地上，明确符合条件可以划拨、协议出让、带方案招拍挂或公开招拍挂等，有一定积极意义，但具体如何实施可能还需要细则。
具体的，看办法吧！
一、
通知原文
重庆市人民政府关于印发
重庆市城市更新管理办法的通知
渝府发〔2021〕15号
各区县（自治县）人民政府，市政府各部门，有关单位：
现将《重庆市城市更新管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
重庆市人民政府
2021年6月16日
二、
重庆市城市更新管理办法（此件公开发布）
第一章 总 则
第一条 为落实国家城市更新行动决策部署，强化改革的先导和突破作用，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，加快实施扩大内需战略，建设“近悦远来”美好城市，建立健全与城市存量提质改造相适应的体制机制和政策体系，助力建成高质量发展高品质生活新范例，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称城市更新，是指对我市城市建成区城市空间形态和功能进行整治提升的活动。主城都市区范围内的城市更新工作适用本办法，其他区县（自治县）城市更新工作参照本办法执行。
第三条 城市更新应当遵循“政府引导、市场运作，改革创新、统筹推进，以人为本、共建共享”的原则。
第四条 城市更新主要内容包括完善生活功能、补齐公共设施短板，完善产业功能、打造就业创新载体，完善生态功能、保护修复绿地绿廊绿道，完善人文功能、积淀文化元素魅力，完善安全功能、增强防灾减灾能力。
第五条 城市更新应当注重城市发展理念、开发方式、治理模式的更新，以问题为导向、以项目为牵引，聚焦城市存量空间资源提质增效，强化区域统筹、弹性管控，充分调动社会各方积极性，加快推进城市治理体系和治理能力现代化，推动城市更新活动全生命周期管理，建立可持续的城市更新模式。
第二章 工作机制
第六条 政府成立市城市更新工作领导小组（以下简称领导小组），负责领导全市城市更新工作，对涉及的重大事项进行决策。领导小组办公室设在市住房城乡建委，承担领导小组日常工作。
第七条 市住房城乡建委负责指导、协调、监督全市城市更新工作，组织编制城市更新技术导则和年度计划，指导编制片区策划方案和项目实施方案。市政府相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。
第八条 各区政府（管委会）作为辖区城市更新工作责任主体，应当成立城市更新工作领导机构，负责编制本辖区城市更新专项规划、片区策划、年度计划，审批项目实施方案，建立健全城市更新议事协商和权益保障机制，统筹推进本辖区城市更新工作。
第九条 城市更新项目应由政府指定的机构或物业权利人作为前期业主编制项目实施方案，开展前期工作。
第十条 城市更新项目可由政府、物业权利人作为实施主体，或由政府、物业权利人通过直接委托、公开招标等方式引入的相关主体作为实施主体。充分发挥各方主体优势，鼓励政府平台公司与专业化企业开展合作，加大资源整合力度，实现高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营。
第三章 一般规定
第十一条 各区政府（管委会）建立城市更新基础数据调查制度，收集辖区建成区范围内的土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗产、公建配套、市政设施及城市绿地等现状基础数据，开展公众意愿调查，结合城市体检评估成果，逐步建立健全城市更新数据库。
第十二条 城市更新实行专家咨询制度，市住房城乡建委会同市规划自然资源局等相关部门设立城市更新专家委员会，为城市更新活动提供全过程咨询和服务。
第十三条 结合城市体检满意度调查，充分征求利益相关人和社会公众的意见，发挥好社区规划师的作用，鼓励市民和社会各界人士广泛参与城市更新。
第四章 规划与计划
第十四条 市规划自然资源局组织编制市级城市更新专项规划，确定城市更新目标、功能结构、规划布局等内容。各区政府（管委会）组织编制本辖区的城市更新专项规划，在规划中明确划分更新片区范围，并纳入辖区国土空间总体规划。
第十五条 市住房城乡建委组织编制城市更新技术导则，提出片区策划指引和项目实施方案指引，明确相关技术要求，指导城市更新规范实施。
第十六条 各区政府（管委会）根据城市更新专项规划和技术导则组织编制更新片区策划方案，明确片区发展目标、产业定位、更新方式、经济指标、实施计划、规划调整建议等内容。片区策划方案应征求利益相关人、社会公众、意向实施主体等意见并组织专家论证，编制成果报领导小组办公室备案。重要地区、重要地段片区策划方案应报领导小组审议。
第十七条 各区政府（管委会）以城市更新规划和片区策划为基础，统筹各方意见，拟定本辖区城市更新年度计划。年度计划应当包括具体项目（储备项目和实施项目）、前期业主或实施主体、边界和规模、投资及进度安排等内容，报领导小组审定后印发实施。市住房城乡建委建立年度计划动态管理机制，纳入年度计划的城市更新项目，进入城市更新项目库，实施动态监督管理，享受城市更新相关政策和资金支持。
第五章 项目实施
第十八条 纳入年度计划的储备项目，由前期业主根据片区策划方案编制项目实施方案。项目实施方案应当包括更新方式、供地方式、投融资模式、可行性研究、规划设计（含规划调整）方案、建设运营方案、社会稳定风险评估等内容。项目实施方案由前期业主报各区政府（管委会）组织审批，重点项目及跨区项目实施方案应报领导小组审批。
第十九条 城市更新项目涉及保护修缮的，应当符合国家和我市关于历史建筑、古树名木及后备资源保护等相关规定；涉及优化改造和社区公共服务设施补短板的，应采取包容审慎监管，坚持现状底线管控，确有实施困难的，在满足消防、安全等要求的前提下，按照规定征询相关利益人意见后，部分技术指标可以结合实际情况合理控制；涉及其他拆旧建新的，应当符合国家和我市关于工程建设管理的相关规定。
第二十条 城市更新项目立项、环评、用地、规划、建设、消防、节能、园林绿化等各环节涉及市政府部门审批的事项下放至各区。实施方案批复文件作为后续规划管理和办理上述相关审批手续的重要依据。各区政府（管委会）应当建立审批服务机制，优化审批流程，开辟绿色通道，实行并联审批、限时办结。
第二十一条 各区政府（管委会）应建立部门联动机制和项目准入退出机制，与实施主体签订履约协议书，实施项目动态监管。
第六章 资金筹措
第二十二条 多渠道筹集城市更新资金，具体包括：（一）各级财政安排的城市更新资金；（二）金融机构融资资金；（三）参与城市更新的市场主体投入的资金；（四）土地使用权人和房屋所有权人自筹资金；（五）其他符合规定的资金。
第二十三条 市、区政府应当加强对城市更新的财政投入，加大政府专项债券对城市更新的支持；鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品；积极引入各类社会资本，探索设立城市更新专项基金；合理引导居民出资参与更新改造。
第二十四条 充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新。
第二十五条 积极引入市场力量，通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与城市更新。
第七章 政策支持
第二十六条 城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的项目实施方案，采取协议出让或公开招拍挂（含带方案招拍挂）方式办理供地手续。采取带方案招拍挂方式的，可将经批准的项目实施方案中确定的规划控制要素及产业条件等纳入供地方案中予以明确，相关内容载入土地出让合同。符合划拨条件的城市更新项目土地，按划拨方式办理供地手续。
第二十七条 鼓励利用存量土地房屋转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业；转型升级后，在符合规划的条件下，产权人可按有关规定完善用地和产权手续。已建工业用地使用权登记超过8年或工业用房所有权登记超过6年的，在不改变使用权人的情况下，经所在区政府（管委会）批准后，方可实施转型升级；转型升级满5年的，方可按前款规定办理用地和产权手续；过渡期内转型发展的工业用地不得分割转让、房屋不得分零出售。
第二十八条 城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可与周边用地整合实施，重点用于完善片区公共服务设施，并以划拨方式办理供地手续；涉及经营性用途的以协议出让方式办理供地手续。鼓励国有企事业单位以捐赠、借用等方式，将其闲置的零星土地或建构筑物，纳入城市更新项目整合实施。
第二十九条 城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式实施。城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。
第三十条 因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可以与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。
第三十一条 对增加公共服务功能的城市更新项目，有条件的可按不超过原计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持，增设地上停车库不计算容积率。鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建筑进行隔层改造、增加连廊、电梯等配套设施。
第三十二条 在原有建筑轮廓线范围内的更新改造，建筑间距按照不小于现状水平控制；超出原有建筑轮廓线的，原则上按照0.5倍间距控制；加装电梯、消防设施（含消防电梯、消防楼梯、消防水池等）的，满足消防间距即可。
第三十三条 城市更新项目内的消防设施、消防通道等，应当按照有关消防技术标准设置。因特殊情况无法按照标准设置的，应当在项目实施方案中制定相应的防火安全保障方案。
第三十四条 城市更新可探索在辖区范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。受特殊控制区等影响的城市更新项目报经领导小组同意后，可通过全域统筹、联动改造实现异地平衡。
第三十五条 符合条件的城市更新项目按规定减免城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，按规定享受相关财税扶持等优惠政策。
第三十六条 开展城市更新项目竞争性评选，对具有示范效应的项目予以适当的财政资金奖补激励。
第八章 附 则
第三十七条 相关管理部门、实施主体及相关人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，应当依法依规追究相关责任。
第三十八条 领导小组办公室建立目标考核制度，对城市更新相关工作涉及的市政府相关部门、各区政府（管委会）、有关责任单位工作情况进行监督、检查和考核。
第三十九条 市政府相关部门按照本办法制定土地、规划、建设、消防、园林绿化、项目审批、不动产登记、财税等相关配套政策。第四十条 独立实施的老旧小区改造项目、棚户区改造项目、历史风貌保护项目等，可按照国家和我市现行规定实施，并享受本办法规定的相关支持政策。
第四十一条 各区政府（管委会）可依据本办法制定本辖区操作细则。
第四十二条 本办法自印发之日起施行。
土言土语
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