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文康法评丨承租人异议应关注的法律问题

史新立 门姿含 文康法律观察
2024-08-25

前言


所谓案外人异议制度，是指人民法院在执行过程中，案外人对执行标的主张所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利而向人民法院提出异议的制度。这一制度是在保障债权人实现权利的基础上，赋予案外人保护自身合法权益的救济手段，因此对更好地平衡债权人权利保护与案外人实体权利救济这一问题具有重要意义。 

据悉，案外人异议及异议之诉案件在司法实践中所占比重越来越大，已成为执行程序中的重要案件类型。文康律师事务所史新立律师团队近期将对案外人异议中所涉及的重点法律问题，结合相关实务经验，推出案外人异议系列专题文章。本文中，我们将首先对承租人在租赁期内请求阻止向受让人移交占有被执行的不动产而提出异议所涉及的相关法律问题进行探讨分析，以供大家参考。



一、承租人异议的主要法律规定及审查标准

（一）主要法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：
“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）第三十一条：
“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

（二）主要审查标准
 
我国法律赋予承租人在租赁期内请求阻止向受让人移交占有被执行的不动产而提出异议的权利，体现了“买卖不破租赁”原则在不动产租赁权上的保护。这一规定对于承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物享有占有、使用的权利不因租赁物所有权的变动而受影响起到了重要作用。根据上述法律规定，承租人异议的审查标准主要包括以下几方面：

1. 存在合法有效的租赁合同。承租人与出租人所签订的租赁合同必须真实有效，不存在我国法律规定的合同无效或可撤销的情形。

2. 租赁合同成立于查封之前。为平衡申请执行人与承租人之间的利益关系，案外人异议程序中只保护在查封、抵押之前设立的租赁权。

3. 承租人实际占有使用。“买卖不破租赁”原则对不动产租赁权的保护，实际是租赁权的物权化，而物权作为一种绝对权，只有在具有一定形式的权利外观（登记或交付）作为合法有效的公示方式的前提下，才能产生对抗第三人的效力。对不动产的实际占有使用就是承租人租赁权对外公示的体现，因此承租人需举证证明其占有使用的事实，如未实际占有，承租人仅享有对出租人请求交付租赁物的债权请求权，而没有对抗第三人的物权。

4. 承租人与被执行人不存在恶意串通行为。经人民法院查实，如果承租人与被执行人存在以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造租金交付证据虚假支付租金的，承租人提出的阻止移交占有的请求将不被人民法院支持。



二、承租人异议所涉及的主要法律问题

（一）承租人的租赁权与申请执行人的优先受偿权问题

执行异议和复议规定第二十七条：
“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答第四条：
“案外人基于租赁权提出执行异议之诉，如何处理？
答：案外人以与被执行人之间存在尚未到期的房屋租赁关系为由，基于租赁权请求排除执行的，应当区分情况处理：…（三）承租人在被执行房屋设立抵押权前，与被执行人签订了合法有效的书面房屋租赁合同，并已按照约定支付租金且实际合法占有使用的，应予支持。”

根据以上规定，如果申请执行人对执行标的依法享有诸如担保物权、建设工程价款优先受偿权等足以对抗案外人的优先受偿权，人民法院对案外人提出的异议一般不予支持，除非法律、司法解释另有规定。因案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权相冲突时的法律规定及司法实践中的处理方式并非本文所要讨论的主要内容，我们在此不予详述，本文将仅对申请执行人有优先受偿权的情况下，承租人提出的异议能否得到支持进行简要分析。

执行中最常见的优先受偿权为担保物权，在申请执行人对被执行的不动产享有担保物权的情况下，如果承租人提出排除执行的异议，审查判断的标准将主要是租赁权与担保物权设立时间先后的问题。

《物权法》第一百九十条：
“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条：
“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”

最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条：
“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”

《合同法》第二百二十九条：
“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

从上述规定可以看出，如果租赁权产生于抵押权之前，那么承租人的租赁权可以对抗已登记的抵押权，这也是“买卖不破租赁”原则在保护不动产租赁权上的体现。对于已抵押的财产是否可以对外出租的问题，目前我国相关法律、司法解释对此没有限制性规定，如果异议指向的不动产在抵押之后对外出租，即租赁权发生在抵押权之后，那么承租人提出的排除移交占有的异议请求将不会得到法院支持。

我们团队近期处理的申请执行人某银行青岛分行与被执行人青岛某公司等金融借款合同纠纷执行一案中，承租人王某以其已经承租法院查封的抵押房产为由提出案外人异议。
 
我们通过对相关证据的严密审查，以承租人的租赁关系发生于涉案房产办理抵押登记之后为由，主张该租赁关系不能对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，该租赁合同对受让人亦不具有约束力。人民法院支持了我们的上述主张，依法驳回了承租人王某的异议请求。

（二）承租人的租赁权与法院的查封问题

执行异议和复议规定第三十一条：
“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答第四条：
“案外人基于租赁权提出执行异议之诉，如何处理？
答：案外人以与被执行人之间存在尚未到期的房屋租赁关系为由，基于租赁权请求排除执行的，应当区分情况处理：…（二）承租人在被执行房屋查封前，与被执行人签订了合法有效的书面房屋租赁合同，并已按照约定支付租金且实际合法占有使用的，应予支持。”

根据上述规定可知，如果承租人在被执行的不动产查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，且已实际占有使用该不动产，那么承租人有权请求法院在其租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，但承租人与被执行人存在恶意串通行为的除外。但是，如果租赁权产生于法院查封之后，或者虽然租赁权产生于法院查封之前但承租人并未实际占有使用该不动产，即没有交付、登记等对外公示的形式，那么承租人异议不能得到法院的支持，该租赁权不能产生对抗买受人的物权效力。

因为我国对租赁合同没有登记制度，执行程序中识别租赁权真实性的难度较大，尤其容易产生被执行人与案外人通过倒签时间伪造租赁合同阻碍执行的事情。上述规定要求承租人不仅需要提交在法院查封之前已签订的合法有效的租赁合同，还要求承租人举证证明其对被执行的不动产已实际占有使用，这可以有效避免承租人滥用案外人异议制度干扰执行的问题。如果承租人不能举证证明其已实际占有使用，则需要承担举证不能的不利后果。但在司法实践中，举证证明对租赁物已实际占有使用的难度较大，各地法院对该问题的认定标准也尚未统一。

我们团队近期处理的申请执行人青岛某银行与被执行人青岛某公司等金融借款合同纠纷执行一案中，承租人在人民法院作出执行拍卖被执行人涉案土地及房产通知书后，以其在涉案土地及房产上存在租赁权为由提出案外人异议。

经审查，该承租人虽然提交了签订于涉案土地及房产抵押之前的《租赁合同》，但是并未提交有效证据证明在人民法院对涉案土地及房产予以查封之前，其已对涉案不动产持续占有、使用。人民法院据此认为该承租人不符合执行异议和复议规定第三十一条规定的阻止向受让人移交占有被执行的不动产的情形，其享有的权利不能对抗人民法院对涉案土地和房产的强制执行，因此依法驳回了该承租人的异议请求。

（三）带租拍卖的问题

根据我国相关法律及司法解释的规定，承租人向法院提交租赁协议，以执行标的物已设定租赁权为由，请求在租赁期内排除对该标的物强制交付的，执行法院应根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，不得直接带租拍卖。因此，如果承租人提出排除执行的异议，人民法院应当依法予以审查，不得直接带租拍卖。人民法院审查认为承租人的异议不符合我国相关法律、司法解释规定的，依法应予驳回，认为承租人的异议足以排除执行的，则应当对承租人的异议予以支持，并准许对异议指向的不动产依法带租拍卖。

以上为我们对承租人在租赁期内请求阻止向受让人移交占有被执行的不动产而提出异议的主要法律规定、审查标准及应关注的相关法律问题进行的探讨分析。关于案外人异议制度，我国法律设立该制度的主要目的是赋予案外人保护自身合法权益的救济手段，以期平衡债权人与案外人的实体权利。但因执行程序的基本价值取向是效率原则，案外人异议制度的相关法律及司法解释的规定也均从审查期限、审查形式等方面着重体现了该原则，因此为了避免案外人滥用程序性救济权利恶意提起异议，拖延或者对抗人民法院的强制执行，浪费人民法院的司法资源、损害债权人的合法权益，在案外人异议程序中，人民法院保护诸如承租人合法权益的同时，通常会综合考虑效率、利益平衡等原则，以充分实现案外人异议程序的意义与价值。


团队介绍

史新立律师团队在处理执行案件方面具有较高的法律素养，多年来以专业、务实的态度成功处理了多起重大疑难的执行案件，在业界树立了良好的口碑。该团队未来将着重打造专业的执行律师团队，通过细化团队人员分工、完善业务流程、引入外部大数据技术力量等方式，形成一套特有的推进执行案件的战略思维模式，建立一个成熟、规范的执行律师团队，以便为客户提供更加专业化、规范化、深度化的执行法律服务。

作者介绍






史新立

高级合伙人

史新立律师为文康律师事务所高级合伙人、副主任，现担任青岛仲裁委仲裁员、青岛市律师协会建设工程委员会委员。

史新立律师主要擅长办理民间借贷、工程施工、执行、金融等领域的案件，在为银行、资产管理公司等金融机构提供不良资产清收与处置、重大疑难执行案件处理等方面具有丰富的实践经验。他曾长期从事法院执行工作，成功办理多起在山东省、青岛市有影响力的案件，多次被法院评为执行能手。





门姿含

律师

门姿含律师主要擅长民间借贷、执行、金融、国际贸易等业务，在银行涉外保函审查及处理、执行案件办理等方面具有丰富经验。


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