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九民纪要对案外购房人排除执行异议裁判规则的重大突破

孟新悦 | 马铭蔚 虹桥正瀚律师 2022-10-06
编者按：
实践中，就执行标的为不动产的执行案件，多会遇到案外人以购房人身份提起的执行异议乃至执行异议之诉，要求排除申请执行人对执行标的的执行，纵使申请执行人为执行标的抵押权人也难以幸免。一直以来，就案外购房人的物权期待权与抵押权到底哪种权利更具优先性的问题，司法实践中颇多争议（法律关系如下图所示），且主流观点一直对抵押权人较为不利。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称“九民纪要“）出台后，有效厘清了此类案件的法律适用问题，扭转了抵押权人权益保护不利局面。
一、九民纪要出台前的冲突裁判规则
抵押权与物权期待权的冲突主要体现在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《异议和复议规定》”）第27条与第28条、第29条的法条适用上，即第28条、29条是否属于第27条规定的“除外情形”。
第28条及29条规定了两种类型的物权期待权，从条文字面意思来看，29条的买受人仅限于被执行人为房地产开发企业且不动产性质系用于居住情形，而28条买受人的范围相对宽泛。就29条是否属于27条除外情形的争议较小，各法院普遍认为29条属于27条规定的“除外情形”。但是，九民纪要出台之前，就28条是否属于27条规定的“除外情形”，存在大量同案不同判的情况，甚至最高院不同法官之间的裁判观点亦有不同，详见下表：
认为28条属于“除外情形”的法院，实际是认为所有不动产买受人的物权期待权均优先于抵押权。而持28条不属于“除外情形”观点的法院则认为应对不动产买受人进行区分，仅消费者买房人的物权期待权具有优先于抵押权以及建设工程价款优先权的优先效力，一般不动产买受人物权期待权仅能对抗普通债权人，不能对抗抵押权人。后一观点代表人物为最高人民法院法官王毓莹，其为前述（2018)最高法民申5078号案件审判法官。九民纪要出台前，王毓莹法官还曾发表《不动产买受人提起的执行异议之诉的处理》（刊载于《人民法院报》）专门论述该问题。
九民纪要出台前，本所曾承办一起案外人以购房人身份提起的执行标的异议纠纷案，案外人主张其满足《异议和复议规定》第28条的规定，有权排除抵押权人的执行。本所代表抵押权人一方则提出28条不属于“除外情形”的主张，双方形成激烈争锋。尽管最终案外人异议请求被驳回，但这也切实的反映出该问题在司法实践中的普遍性以及争议性。
二、九民纪要确定的裁判思路
九民纪要的出台，清晰界定了购房人物权期待权与抵押权的优先顺位，具体为：
商品房消费者物权期待权 > 抵押权 > 一般购房人物权期待权 > 普通债权
体现在《异议和复议规定》第27条、28条、29条适用上，即仅29条为27条除外情形，28条不属于27条除外情形。以下我们将以问答形式对九民纪要中有关裁判思路进行提炼：
Q1：如何区分商品房消费者与一般购房人？
A1：商品房消费者是指符合《异议和复议规定》第29条的购房人，所购住房要求系房地产开发企业名下（即一手房），且用于居住。具体应满足：a.法院查封前已签订书面买卖合同；b.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；c.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
一般购房人是指符合《异议和复议规定》第28条的购房人，不区分一手房还是二手房，亦不区分用途。具体应满足：a.法院查封前已签订书面买卖合同；b.法院查封前已占有该不动产；c.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；d.非因买受人自身原因未办理过户登记。

Q2：商品房消费者物权期待权能否对抗抵押权人？
A2：商品房消费者物权期待权能够对抗抵押权人。九民纪要第126条认为此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的打破“物权优于债权”一般原则的例外规定。
实体法律依据为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称“《批复》”）及该批复解释性文件《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》等。简述之，根据《批复》规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”，即交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于承包人就该商品房享有的工程价款，更优先于抵押权，该权利具有“超级优先性”。

Q3：一般购房人物权期待权能否对抗抵押权人？
A3：一般购房人物权期待权不能对抗抵押权人。九民纪要第126条认为仅商品房消费者可受到例外保护，一般购房人不适用上述处理规则。《异议和复议规定》第28条关于一般购房人的规定脱胎于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，仅赋予了一般购房人能够对抗普通债权的优先性。

Q4：购房人排除执行异议请求被驳回后，是否有权在执行标的处置变现后，在款项分配阶段主张购房款应优先于抵押权人受偿？
A4：不能。九民纪要条文未直接涉及该问题，但《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》中则提到，《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。有鉴于此，“房屋交付请求权”与“购房款返还请求权”的优先实体权利依据均为《批复》，故其优先性的审查标准具有一致性。若购房人要求排除执行的异议请求已被驳回，其关于购房款优先受偿的主张同样也不应当被支持。
整体而言，九民纪要实际采纳了前述以王毓莹法官为代表的观点。而我们也注意到，王毓莹法官实际为九民纪要第十一章“关于案外人救济案件的审理”部分主笔人，同时也是《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》编辑委员会成员。九民纪要的出台使得案外购房人执行异议裁判规则发生重大突破，九民纪要出台前，因很多法院未明确区分“商品房消费者”和“一般购房人”及其法律适用，导致很多“一般买受人”成功阻却了抵押权人对执行标的的执行，抵押权人权益难获保障，而九民纪要出台后，明确仅“商品房消费者”优先于抵押权人受到特别保护，该裁判思路将有效维护广大不动产抵押权人的合法利益。
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本期负责律师
*实习生吴明波对本文亦有贡献
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