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跌破万元!这个省会,跌懵了

子非鱼 城市财经 2023-01-29

作者:子非鱼

01

太原跌破万元

前两天写了南昌楼市,当下的南昌现状是,近一半区域房价跌破了万元。
在中部,与南昌作为难兄难弟的兄弟省会太原,最新传来消息,整体均价跌破了万元。
根据贝壳找房披露,当下太原的二手房均价为9769元/平方米,较上年同期下跌了8.35%,环比上月下跌了0.7%。
从走势可以看到,早在2022年年中太原的均价就跌落至万元以下,房价一路下跌,直到现在跌势依旧没有收住。
细细回顾太原楼市,这个中部垫底省会城市的房价已经跌了好几年了。
这座城市从2016年在上涨的大浪潮中跟涨,由8000元/平米开始起步,2017年突破万元大关,2018年继续上扬,连续突破1.3万元/平米,站在历史顶峰。
此后房价转向一路下行。2021年太原房价已经跌至万元关口。进入2022年,在全国楼市整体进入调整模式的背景下,太原房价继续下行,最终跌穿了万元大关。
根据国家统计局披露的数据显示,11月份太原二手房均价较2020年下跌了9.1%,是70个大中城市中40个相较于2020年房价下跌的城市之一,跌幅位居第9位,位居省会第二位,仅次于哈尔滨。
制图:城市财经;数据:国家统计局

02

太原楼市成也棚改败也棚改

太原这座城市,古代历史中,地位非常高,太原李家缔造了大唐王朝。进入现代,太原也曾辉煌过。
从太原经济角度来看,这座城市成也煤炭,败也煤炭。

在煤炭产业最辉煌的时候,山西和太原都曾无比风光。数据显示,1984年,太原的GDP为59.7亿元,位居中部第三,仅次于武汉和郑州。当时的南昌,也高于合肥。

制图:城市财经

太原的式微,其实就是最近十年的事情。
在2008全球金融风暴以及2010年之后的产能收缩,煤炭价格大跌,让山西失速。
数据显示,2012年国内39家煤炭上市公司盈利能力明显下降,利润总额和净利润均创5年最低,33家净利润增长率为负值,占全部煤炭上市公司的85%。
而作为以煤炭以及煤炭的衍生产业(煤焦、电力、冶金、化工和建材)为支柱产业的太原,自然受影响不小。
太原先后被南昌、合肥超越。不过,如今的太原,已然觉悟,正在大力发展新兴制造业,走在了快速产业转型的路上,最近两年也有不少收获。
最近两三年太原经济发展势头迅猛,一方面受大宗商品价格上涨,传统的煤炭产业有所振兴。
根据太原统计局披露的数据显示,前10个月,煤炭开采和洗选业增加值占全市规模以上工业增加值的比重为27.6%;增长7.7%,比前三季度(6.8%)加快0.9个百分点,拉动规模以上工业增加值增长1.8个百分点。
同时多年的产业转型,战略型新兴产业也开始助力经济发展。
前10个月,工业战略性新兴产业增加值占全市规模以上工业增加值的比重为30.9%;增长13.8%,对全市规模以上工业增加值增长的贡献率达到45.6%,拉动全市规模以上工业增加值增长3.9个百分点。其中,新一代信息技术产业增加值增长0.7%;新材料产业增加值增长5.0%;高端装备制造业增加值增长19.8%;节能环保产业增加值增长61.3%;生物产业增加值增长35.3%;新能源汽车产业增加值增长78.4%。
2022年前三季度,太原GDP增速为3.6%,增速位居42个主要城市第12位。而山西省三季度增速则位居全国第一。
当然,由于基数低,太原的追赶之路才刚刚开始,往后仍是万里征程。
对于太原的楼市,则成也棚改,败也棚改。

去库存号召下,2016年,太原发布《关于做好棚户区改造货币化安置工作的实施意见》,全速开启了货币棚改模式。不光太原,整个山西都按下了货币棚改的快进键。

公开资料显示,2017年山西全省商品房待售面积消化周期保持在10个月左右,可售面积消化周期控制在18个月以内。

2017年年初,山西省住建厅再次明确,2017年山西要打通去库存与棚户区改造之间的通道,积极推行棚改货币化安置。可售面积消化周期大于36个月的市、县,棚改货币化安置比例不低于80%,可售面积消化周期在18个到36个月之间的市、县不低于60%,其他市、县原则上不低于50%。

在这种背景下,太原房价从2016年的8000元/平方米左右一路狂飙至2018年的1.3万元/平方米左右,涨了62.5%。

2018年年末,国开行明确表态:

棚改实行差异化处置:对于库存充足,房价上涨压力小的城市,仍采用货币棚改;对库存不足,房价上涨压力大的城市,采用安置房棚改法。

态度转变之下,带来的是2019年包括山西在内的全国各省市货币棚改大退烧。

公开数据显示,山西2019年棚改量较2018年下跌了72%,山东、河南、新疆、湖南、贵州、吉林、黑龙江、辽宁、宁夏、海南均大跌。

没有了棚改支持,太原开启了漫漫下跌之路,房价从1.3万元的顶部一路下滑,2021年跌至万元关口,2022年跌破万元。

03

太原楼市后市预判

尽管2022年太原楼市也曾出招救市,比如在2022年5月发布了36条举措,其中核心几条如下:
第一,放开限购。非户籍人口购房,无需社保和纳税证明。
第二,降首付。首套20%,二套30%。首套结清贷款的,买二套按照首套执行。
第三,免契税与大额补贴契税。<90㎡财政全额补贴;90-143㎡财政补贴80%;>143㎡财政补贴50%;二套房契税参照首套补贴标准下浮20%。
第四,人才购房给补贴。博士20万、硕士10万、本科5万、大专及初级技术职称人员2万。
然而,不顶用。据消息人士披露,截止12月第二周,太原商品房成交量317万平米,累计较去年下跌了43%,这个成交率基本回到了2013年与2014年的水平。
这主要是:
第一,太原一方面人口增量不够显著。2010年至2020年,太原常住人口增加了110万,这一增量虽然在山西省位居第一,但与其他中心城市相比,少得可怜。

制图:城市财经;数据:山西统计局

第二,此前过度依赖棚改,棚改熄火之后,失去了最大支撑力量。

第三,房子库存太多了。

今年4月份克而瑞披露的数据显示,太原当时的狭义商品房库存量为1842万平方,位居全国第四,后来克而瑞没有再将太原纳入统计,后面的数据无法得知。

但从太原今年惨淡的销量来看,库存量大抵已经突破了2000万平方米。也就是说,太原仍是一个供大于求的市场。

这样的市场,尽管价格已经跌破万元,后续可能还会阴跌,而且根本很难涨得动。

当然,考虑到太原的房价确实调整了很多,基本已经调整到位,往后即便会有阴跌,调整力度也不会很大。

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