日盈观点|动迁房买卖中的法律风险不可不知

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　　动迁房，又被称作动迁安置房，主要是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

　　伴随着各地城市建设的不断推进，目前该类房屋在许多城市都占有一定比例。但由于其用途特殊，目前该类房屋在上市交易方面受到各地方政府层面一定程度的管制，而这种管制通常体现为对房屋正常交易过户期限的限制。例如上海市就规定，动迁房满三年才可以交易过户，其中满三年主要是指以下条件满足其中一个即可：（1）被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满三年的；（2）动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满三年，且被动迁居民家庭签订拆迁安置补偿协议满三年的。

　　也正是由于上述交易过户期限的限制，加之房屋配套设施、物业管理等方面不如一般商品房，该类房屋交易价格较同地段的商品房会低不少。基于这一现实背景，出于经济因素考量，动迁房也是处在一些购房人的考量范围之内。

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1

动迁房可以买卖吗？

　　根据当前各地的交易实践以及法院的司法观点来看，无论是否符合交易过户条件，不同于对公有住房等房屋交易客体禁止交易的限制，动迁房买卖合同由于并不违反法律以及行政法规的强制性规定，均属合法有效。

　　首先，当前在法律和行政法规层面，国家并未出台禁止动迁房转让的强制性规定。相反，实践中对于交易过户的限制，多是以地方政府规定为主，参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于合同效力的认定规则，此类地方规定并不能作为认定合同效力的依据。以上海地区为例，《上海动迁安置房管理办法》第二十三条规定，动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押，但依法发生继承等非交易行为以及由原安置区、县的住房保障局房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。

　　其次，根据《民法典》第215条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，根据上述物权与债权的区分原则，即使动迁房在签订合同时暂时不符合交易过户的条件，其也并不影响动迁房买卖合同的效力，仅是涉案房屋办理过户的周期较长。

　　但需要注意的是，由于动迁房产权证办理进度的缓慢以及过户周期较长，在交易过户条件暂时未满足的情况下，动迁房买卖合同签订以及签订后的履行过程中，各种风险相对一般的商品房买卖也就更大、更难以预防。

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过户受限的动迁房买卖

中存在的风险及其把控

01

产权人难以确认的问题

　　在实际交易过程中，由于动迁房产权证办理进度缓慢，部分买家在产权证还未办出的情况下，就与动迁房出卖人签订了买卖合同，此时其房屋产权人的确认问题就需要格外注意。由于缺少产权证加以确认房屋产权人，买受人实际上很难确定具体的产权人包括哪些。因此，买受人就需要结合拆迁安置补偿协议项下的户主以及其相应的户口簿来确认具体的拆迁安置对象，也即房屋的共有产权人。

　　在此基础上，房屋买卖合同签订过程中，买受人应当让所有拆迁安置对象作为出售人或者签字同意出售该房屋。否则，如若遗漏拆迁安置对象，则房屋最终可能因无权处分而面临无法过户的困难。

02

司法查封问题

　　由于动迁房过户的周期较长，此时房屋出卖人的债务状况对于房屋买卖合同的顺利履行也会产生影响。实践中，不排除因为出卖人自身债务问题，导致动迁房最终因被司法查封而无法过户。

　　根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　实践中，针对已出售的动迁房被查封，上海地区法院的态度一般是，动迁房在可以办理过户上市交易之前被查封的，法院对房屋买受人的执行异议不支持；动迁房在可以上市交易之后被司法查封，在上述四个条件都满足的情况下，法院对于买受人的执行异议是予以支持的。

例如

　　在（2019）沪02民终2121号判决中，上海市二中院认为，买受人基于其与出卖人签订的涉案房产买卖合同主张动迁房买受人的物权期待权，要求排除案涉债权人的执行，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。虽然买受人在涉案房产被查封前，已与出卖人签订了房屋买卖合同，支付了部分购房款，并已占有使用涉案房产，但买受人至今未能办理房屋过户手续有其自身的原因。本案中，买受人在与出卖人签订涉案房产的买卖合同时，明知涉案房产为动迁安置房，产权证上载明产权人在3年内不得抵押、转让，故约定在限制期限届满后2017年9月30日之前办理过户手续，在此期间，涉案房产被法院查封，致使涉案房产无法办理过户登记，该结果系买受人未尽到合理的注意义务所致。综上所述，买受人没有尽到合理的注意义务，不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，买受人要求解除司法查封的上诉请求不能成立。

　　鉴于当前这一司法态度，在符合过户条件之前，买受人就需要承担因动迁房出卖人自身债务问题所可能产生的司法查封风险。而一旦在此期间动迁房被司法查封，则房子就无法过户，买受人只能要求解除合同并要求出卖人退还房屋价款。因此，买受人购买暂时无法办理过户的动迁房，其对于出卖人债务状况的考察尤为重要。另外，买受人在合同签订以及付款后，也需要及时的办理入住。

03

因继承产生的房屋过户费用承担问题

　　实践中，由于动迁房办理过户的周期往往较长，不排除合同签订后因房屋出卖人意外身故而在原出卖人与继承人之间发生继承。此时，因为继承的发生，就会产生与继承相关的过户费用由谁承担的问题。这些费用通常包括了由于继承过户而产生的公证费、房产评估费、印花税、契税（非法定继承人需承担）、工本费等费用。

　　对此，为了避免留下争议，在签订房屋买卖合同时就需要提前对于此种情形下费用的承担问题进行较为明确的约定。

04

出卖人不配合办理过户的问题

　　从买受人签订动迁房买卖合同到最终的过户条件成就，可能已经过去了几年时间。此时，买受人如何顺利联系上出卖人并要求其配合过户就成为了需要考虑的现实问题。实践中，不乏一些出卖人考虑到房屋价值升值，遂单方拒绝配合买受人过户，更有甚者甚至出现一房二卖等恶性行为。

　　对此，在签订买卖合同时，对于办理过户的具体时间、通知出卖人配合过户的具体程序、出卖人的通讯送达地址及其变更通知义务等，买受人均需要与出卖人进行明确约定。同时，对于出卖人不配合过户的情形，买受人可以在签订合同时约定较高的违约金加以防范。

结语

　　买受人购买交易过户条件暂时受限的动迁房，其存在较大的风险且难以控制，需要谨慎对待。笔者建议如果经济条件允许，应当尽量避免购买不符合交易过户条件的动迁房，尤其是在产证还未办出的情况下。如果确需购买，买受人在签订买卖合同的过程中，需要仔细权衡各种风险，并在合同签订的过程中认真审查出卖人的主体资格，并对买卖合同的相关条款进行有针对性地约定。同时，合同签订后，买受人应及时办理入住。但需要说明的是，尽管如此，上述风险仍然无法悉数规避。

 THE END 

/ 本文作者 /

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任龙  （专职律师）    

　　任龙律师，上海日盈律师事务所专职律师，先后毕业于河南师范大学及西南政法大学，法学学士及法律硕士。任龙律师法律功底扎实，专注于民商事及劳动法服务领域。自2018年毕业后进入法律服务行业，任龙律师曾先后协助或独立办理多起民商事诉讼案件，其中不乏重大复杂的民商事争议纠纷。任龙律师现已独立执业，个人法律公众号“律途上的旅途”。

本文系作者个人观点,用于学术交流和探讨，不代表上海日盈律师事务所的观点和立场。非经本所或作者本人书面授权，任何人或单位不得以其他形式擅自转载、摘录或引用本文内容。

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