在不动产登记过程中，必须经过公证的根本原因在于在立法的制度设计上，一方面，《物权法》承认登记是有公信力的，登记是一个确权行为。尤其《物权法》明确了不动产登记簿是物权归属和内容的登记，这就意味着不动产登记应当对引发物权变动的各种法律关系进行实质性的审查。另一方面，登记机关的工作本质是形式审查，《物权法》规定了登记机关查验、询问当事人的职责要求，只是在极个别的情况下，才会实际核实当事人提供材料的真实性。所以法律赋予登记机关的职责是形式审查，而且客观上讲，法律也不可能要求其承担实质审查的职责，因为一个行政机关无法判断一个合同的效力，或者判断实际的民事法律关系。更何况目前的登记队伍通过司法考试的比率很低，要求他们去进行法律上的实质审查是不可能的。所以唯一比较合理的路径就是引入替代审查机制，公证，是作为这个替代审查机制最优选择。

在起草《不动产登记暂行条例》包括其实施细则的过程中，我本人也提出了一些想法。最后细分可能涉及到物权变动的原因，大致有以下几种情况是必须要通过公证来解决的。第一，自然人处分自己不动产。如果委托他人去办理申请，这时的授权委托书需要进行公证。第二，当事人通过继承或者遗赠取得不动产权时，需要公证。第三，对于亲子关系之外的其它监护关系需要公证确认。第四，法律中经常提到的书面同意，很多时候是放弃权利，这种情况下如果自然人不能到场，也需要公证。

(作者系中央财经大学教授)