每一个睿智的灵魂

都置顶了「子木聊房」

正文共3600字，预计阅读时间7分钟

文丨子木

每逢七八月份，就想着从北京逃出来，在昆明住上些时日。

一是因为北京天气实在是热得煎熬，走在大街上像是烤地瓜。即使吹着空调，那种忽冷忽热的温度也让身体吃不消。而在昆明，四季如“初秋”，终年恒温18度左右，沁人心脾的清爽仿若仙境。

二是在昆明的心情无需建立在物质基础上。

在北京，好像每一件快乐的事都是钱能买来的，在昆明却不是，不分春夏秋冬路边随处可见各种颜色的花，清澈见底的水，干净大片的云，每个事物都能怡然自乐。

当然这次到昆明，少了些怡然自乐，更多的是对昆明楼市的调研和思考。

因为昆明在这轮房价大周期中表现得异常，让很多购房者逐感困惑，无论是刚需还是投资，问题的确很多。

1

异常的昆明

很多人都说昆明的房价是异常的。

因为从2016年7月到现在为止，昆明房价已经连续上涨了25个月，新房均价从8000左右一路飙到1万3，重点中心区达到了2万多。

即使是今年7月初出台了限购调控，新房市场势头被暂且遏制，但二手房市场又愈加火了起来，扑不灭的房价大火和大基调形成了强烈的对差。

如果按照正常的城市研究逻辑，昆明的各项城市发展数据是完全支撑不起这个房价的。

论GDP，2017年的昆明才达到了4857.6亿元，位居全国41。论城市人口吸引力，2017的昆明不及南宁，位列第10；论省会高校竞争力，昆明不及兰州排名20。

省会城市人口吸引力排名TOP10

论产业，云南和贵州一直是西南的难兄难弟，但近几年贵州抓住了时机，GDP借助大数据产业一路狂飙，而云南在高新产业上却还是迷茫状态。

当然这个迷茫还跟云南本地的历史原因有关系。

一是从地理方面讲，昆明的地理位置决定和外面很多地方通商比较困难，而且与云南接壤的国家，也基本上没有什么特别富裕的，这决定了外面的很多东西进来困难，周边也不像深圳有香港、厦门有台湾这种早期可以带的先富。

因为地理因素，昆明在安宁炼化起来之前，所有油品都只能从内地用火车运进来，具有非常高的战略风险，铁路一断，云南就玩完了。而且现代化工可以说是整个工业的核心产业了，所以这个是很致命的。

二是从云南本地来说，没有办法为昆明输送太多人才，云南的民族实在太多了，很多偏远地区的教育都偏弱，这从人力基础来说，使昆明缺乏大量符合现代工业的人才基础。

三是从官员本身来说，本地出身的官员早期出于自身局限，很难有突破性作为，然后云南人民又非常不幸的摊上了白大人，白大人是个毫无原则的人，只知道打高尔夫和卖资源。所以在中国2000年以后高速发展的时期，加大了云南掉队速度。

至于未来云南的发展怎么样还要看这些因素的突破情况，即使被安上了一带一路的头衔，如果没有源源不断的人才供给也是虚有其表。

那么就这么一个经济、人才趋弱的城市，房价涨成这样岂不是不合理智？

如果你这么想就错了！

因为昆明的房价从来都不是靠这些支撑的。它的支撑点主要在于开头提到的稀缺环境资源，而这背后就是庞大可期的养老产业。

根据预测，2050年我国老年人口将达到4.8亿；2014年至2050年间，老年人口消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP比重将从8%左右增长到33%左右。

老人有养老需求，他们需要的是一个可以延年益寿、风和日丽的风水宝地，而不是一个拥挤嘈杂、雾霾弥漫的大都市。尤其是一线城市的老头老太太，大部分都会选择卖掉自己的一套房子，选择到一个宜居的地方安度晚年，昆明就是不二之选。

昨天一个朋友和我打趣说，昆明不需要什么高新产业带动经济发展，只要把医疗、交通发展明白，现在的房价就只是起点，倒也有些道理。

2

昆明楼市

在我们了解昆明的独特背景之后，再来反观昆明的楼市情况。

2016年6月-2018年6月昆明新房价格变



昆明从2016年7月房价开始随着大势上涨，新房房价上涨了2年，二手房从2017年3月开始，上涨了16个月。

当然这个上涨趋势是不符合国家主要调控基调的。所以每次大会小会，楼市调控约谈问责，昆明均是在场嘉宾。

当然昆明对调控倒也不是没有做过努力。

从去年10月份颁布限售令到今年3月1日的“昆十条”加码限售，再到今年7月1日加码限购，设置了涨停板，搞的风生水起。

调控内容可以归纳如下：

1.外地人来昆明，可以买1套房

2.新房价格1年上浮不得超过6%

3.主要地区新房限售3年。

但是你仔细研究你会发现。外地人可以买一套房，如果迁移户口就相当于破除了限购，且对于二手房是完全没有限制的。所以昆明还是在最严厉的调控基调下还是给房地产留了豁口，至于为什么，你可以在前文可以找到答案。

就是昆明的产业经济趋弱，房地产是来钱最快的方式，如果限死了资金进不来，那么多大型基建工程、产业发展所用到的钱从何而来？

昆明房地产投资一向都是很疯狂的，根据央视财经报道，昆明部分楼盘本地客户和外地客户分别占比为20%和80%。

但值得注意的是，7月1日的调控让昆明新房二手房市场发生了逆转。因为在昆明，新房的房价一直都是压制二手房，新房卖的永远比二手房好。但如果新房限购+限售结合，从网签到拿证周期太长，如果二手房与新房价差超过30%，那么它们之间的首付差额几乎不存在，二手房就更占优势。

所以从今年7月开始，投资客开始大批转向二手房市场，新房房价在涨停板政策下被动遏制，二手房房价则是下半年的主要唱调。

3

昆明的地段分析

预期归预期，现实归现实。虽然昆明长线投资潜力很大，但是只要投资就一定会有风险。在昆明房产投资上，需要找到最佳的潜力地段和价值洼地。

我们先从地理位置入手。

昆明三面（北东西）环山，北与四川省接壤，南濒滇池。这种地貌类型已经决定了昆明的发展方向只能向南。



而滇池作为云南最大的高原湖泊，其珍贵的自然景观将是昆明的一大城市标签，那么全市向南连接滇池，也是最明智的城市拓展战略。

我们再结合行政区位置来看。

昆明主城区主要为主城四区（盘龙、西山、五华、官渡）和呈贡新区。而向南方向的区位为官渡和呈贡新区，官渡连接主城区五华和新区呈贡，自然作为主城区人口和产业沿溢的第一利好区。

而对于五华老城区来讲虽有历史积淀，配套成熟，产业商圈都在这边。但缺点是动迁成本太大，土地无法再开发，无法做到很好的城市发展规划。

所以，昆明第一价值区域是官渡区。

其实从官方规划文件中也能看得出昆明对官渡的重视，滇池国际会展中心的建设，机场搬迁、会展中心建设、高铁通运，使得官渡区得到前所未有的建设提速。

而根据最新的昆明市官渡区控制性详细规划梳理来看，处于市中心与呈贡新区之间的巫家坝片区将会被打造成星级商圈，这也注定未来昆明的新贵将以此为最好的根据地。

巫家坝以及广福路沿线应该是今后几年政府卖地的重点区域，巫家坝的好处是距离主城不远，各种交通也算便利，还是值得期待的一块土地，剩下决定是否值得购买的就是价格因素了。

另外一片是滇池环湖片区，滇池渡假区环湖一片，因为景观因素，具有不错的价值。当然滇池景观是稀缺产品，所以住在环湖片区的均是昆明本地非富即贵的人群，当然还有外地的高端投资客。

其次是新螺蛳湾，这里也是刚需很好的选择。

第二价值梯队当然是呈贡新区。

呈贡新区曾经被称为鬼城，因为居住配套、产业配套都均不完善，并不是很多人都可以接受在上班路上耗费1个多小时。

但随着高铁的开通和高校的加持，呈贡的房价开始一路上扬。人口开始多了起来，部分刚需开始选择在这里生活。

呈贡新区街道规划好，人口密度小，离滇池距离近，又是非常好的养老宜居之地。

网传去年8月份的时候，全国各地的老头老太太飞来昆明，在呈贡逛了一圈后就开始疯狂的扫楼，后来又有大量的年轻人成批前来为老人置业，场面可谓宏大。

所以说，按照昆明现在的财力来看，即发展官渡又发展呈贡是不现实的。还不如把呈贡专门打造成生态宜居的养老胜地，承接全国各地的养老需求。

而且前来投资的购房者大部分均有自住需求，非常稳定，所以也就逃脱了投机的泡沫风险，即使市场情况不佳，也有非常好的抗跌性。

此外第二刚需梯队还有几个比较推荐的地段。

一个是盘龙区的山水新区和龙泉路一片，这里新盘较多，交通便利。但从交通优势看，因为地铁原因，山水新区一片更便利，但是从和市区的距离来看，龙泉路一线仍然有部分价值不错的新楼盘，大家可以关注，这将是未来北边新楼盘供应重点区域。

第二个是西山区的高新片区或者黄土坡附近，这里由于过去城中村和工厂较多，过于一直没有太大开发，这几年来说有不少楼盘开盘，尤其万科在这个附近动作不小。如果以与主城的距离来衡量，这里还可以勉强算一块价格洼地，不过也没有多少了。

因此综合来说，未来五年，昆明适合刚需的新楼盘除了城中村改造以外，更多的会集中在龙泉路茨坝一线和广福路巫家坝一线，以及东边包含经开区一片。

而对于外地人养老投资，则非常推荐呈贡新区，目前来说，次新二手房是最好的选择，价格便宜且升值潜力较大。

·  END  ·

PS：最近房产封号严重，子木趁机来昆明做了调查研究，跑了很多楼盘，没有及时更文，对大家说声抱歉！

这几天发生了一件事情，最典型的是「上海利率乌龙事件」。我记得第一天事情出来后，有人在后台很兴奋，留言说我打脸了。因为我一直坚持短期内利率不会放开原则。因为目前货币即将转为宽松，如果不想流入楼市，唯一的方法就是严卡利率，增大购房成本。

结果第二天此信息就夭折了。做研究的，打不打脸不重要，重要的是可以穷尽所学为支持自己的人还原事实真相和做出最衷心的建议。

以后一些没必要做文章的小道政策消息，子木会第一时间在「房产研习社」里做简版解读，欢迎大家关注。大家顺手关注一下底部的预备小号，谢谢！

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