惊雷后，成都的机会在哪？
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正文5973字，预计阅读时间：可能12分钟
文/子木团队
3月3日，一声“惊雷”炸裂了整个成都楼市圈：
某巨头中介机构悄然下线“查成交”板块。
随后，焦虑和疑惑在市场上蔓延开来。
大家都很想知道，该中介为何故意隐藏成交数据，背后有着怎样的深意。成都楼市又将何去何从？
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行情压制
跟中介运营负责人沟通后，我发现，此次成交数据的下架，实际是为了对日渐膨胀的城南涨价潮做一定的降温处理。
也可以说，是为了稳定楼市而做出的主动干预。
这一点很好理解。
大部分购房者在买房时，都会根据网站历史成交单价的走势进行分析，如果近期呈现出来的是“上涨”迹象，那么就应该马上上车。
但如果失去了理论基础，那么市场就被蒙在了鼓里，不会随意跟风炒作。
但隐藏数据，会有一定的负面效应，比如失去了客观的“数据锚”，很容易引发个别楼盘的抱团涨价行为。
其实早在年前1月底，成都楼市就有一股明显的城南上涨潮，以高新南区为例，大源的环比周涨幅达到了2.4%。
△1月底，成都高新区各版块周环比跳涨比例
这意味着同样一套300万的房源，短短一周，跳涨了7.2万。
这还只是平均水平，据购房者实测，大源板块的房源跳涨多在10-30万之间，而且卖家十分不诚心。
△ 年前，成都城南出现了跳涨潮
排名第二的市一医院周环比涨幅也高达1.9%，因为该板块基本就一个超级大盘：南城都汇，所以业主群之间的沟通尤为方便，甚至产生了南城都汇“业主委员会”这一联盟。
△ 成都高新区的某“小区价格指导委员会”被网络曝光
该联盟声称，从一期到六期均应该上浮，还公布了所谓的指导价，形成了“抱团涨价”行为。
很快，到了2月初，成都多部门联合打击炒作“抱团涨价”行为，并点名批评了“中海左岸”等小区的“房价沟通群”。
官方敲山震虎，再叠加春节因素，成都房产市场冷静了许多。
但春节后，成都房产市场似乎又迎来了“万物复苏”。
尤其是到了2月底，不论是新房市场的“奇货可居”，还是二手房市场的“有价无市”，都使得房价蠢蠢欲动。
于是引来了中介巨头的釜底抽薪，在成交数据这个层面上，切断了“上涨派”的数据基础。
但这毕竟是极具两面性的“保守治疗”，要想了解成都当下的楼市密码，还得看看背后的底层逻辑。
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胶着混战
前几日一位成都网友跟我们吐槽，“我觉得在成都买房，350万没啥问题，结果被吓得够呛”。
△ 在成都，350万也很难选房
他选的是天府新区秦皇寺的蔚蓝卡地亚花园城。
2020年初的时候，这个盘的成交均价大概在2.38万/㎡，而如今，已经达到了2.95万/㎡，一年时间，涨幅达到了23.9%。
蔚蓝卡地亚花园城只是天府新区的一个缩影，该区域2020年度整体涨幅达到了23%（数据源自“蓉城房阿玛”），是成都名副其实的年度领涨板块。
△ 天府新区二手房去年平均涨幅达23%
2019年底，成都放开了天府新区的限购资格，使得天府新区能够与主城五区（锦江、武侯、青羊、金牛以及成华）互通购房。
而“成都向南”的发展趋势已经在购房者心中根深蒂固，于是主城五区的资金流涌进了天府新区这个“堰塞湖”。
再加上天府新区的城建整体相对较新，品质次新二手房源奇货可居，在市场调节作用下，供小于求，也加剧了房价上涨的速度。
与此同时，作为成都房价“灯塔”般存在的高新南区，也因为“高新五区”等学区房概念的兴起而不甘平庸。
高新南区2020年度整体涨幅达到了12.9%。“高新五区”所覆盖的城南宜家、天府长城、市一医院及金融城，涨幅在15.1-21.1%之间，分别包揽了高新全部板块的涨幅前四名。
而主城五区，就相应地落寞了很多，2020年整体涨幅在2.6-10.1%之间，表现平平。
原来差距不大的主城各区，短短一年，再次拉大。如若想进入核心区或者“潜力区域”，购入或者置换的成本，远超普通家庭一年储蓄。
这也就是我们此前反复强调的，分化的二手房市场。
二手房不好买，新房市场也不乐观。
在限价年代，新房市场与土地市场息息相关，2020年年底，成都推出“早年低地价”的楼盘，简称“网红盘”。
由此引来哄抢，“打新”成为坊间热词。
华熙528（锦江区）、光华壹号（青羊区）、鲁能城（成华区）、和属于高新南区的万科公园5号、凯德世纪名邸、中德英伦世邦以及属于天府新区的万达华庭、川发天府上城、远大中央公园纷纷出场。
但十余个网红盘并未出货殆尽，反而有所保留。加之还有其他捂盘王并未“响应”号召，时至今日，以“山河莑荟”为代表的的网红盘，依然吊足了刚需胃口。
大家对新房的期望并未散去，而日渐高涨的土拍楼面背后的“接盘侠”—高地价开发商，却不得不按照运营节奏持续推出。
这使得新房越来越贵。
在主城区，尤其是发展潜力还不错的板块，200万内的新房房源已极为罕见，300万内的房源基本秒清，而300万以上的房源，也正式成为了新常态下的主力段位。
成都楼市已经进入了“胶着状态”，而这种胶着的背后，却是房价日渐上涨的催命符，这使得大多数购房者，内心倍感煎熬。
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爱恨情仇
看到这里，大家心里应该清楚了。
成都近一年房价的上涨，离不开两个原因。
1、“城市发展方向、供小于求”的市场环境。
2、地价高涨、网红盘趋少，以及持续捂盘带来的预售价拉升。
终究，再强的房价上涨也难逃“政策”打压。
2020年9月，成都针对二手房发挥了税务调节的作用（简称“9.14政策”），增值税满五才免征，税率为5%。
△ 成都最新二手房税费一览表
假设一套200万的二手房，这意味着购房者需要多支付10万元的税费，还得从首付款里抠出来。
房价涨10万，购房者可以视为房源的价值上涌，而税费涨10万，这对于购房者而言，赤裸裸的收割。
一时悲观情绪蔓延，直接导致成都二手房成交量暴跌。
据统计，成都二手房成交量，自2020年9月以来的6个月，累计成交1.9万套，而此前6个月，则是2.8万套，环比下降了47.6%。
这是一个很可怕的数字，大家不禁在问，成都二手房怎么了？
很多人归结于二手房内部的分化问题，也就是个别区域价格过高导致的购买意愿下降。
但更多应该结合新房市场来看，毕竟新房和二手房的限购区域是相通的：
购房者既可买二手房，也可买新房——而成都购房者对新房有着深深的执念。
2020年11月，成都发布了新一轮的楼市调控政策（简称“11.24政策”），此次政策被指是对新房市场的精准打击。
这一政策可以简化为八个字：无房优先，顺位排序。
当预售楼盘的报名人数超过预售房源数（人房比）3倍的时候，则自动进入了无房及棚改优先，而且还加上了一把锁：
按照顺序进行登记报名。
因此，具有一定剪刀差或者整体品质较好的热门新房，普通购房者瞬间沦为了“摇号气氛组”。
△ 成都刚需购房者的顺位度排序
只有无房家庭（刚需）才有望进入第一梯队，而非常关键的一点是，只要在2016年10月后有过（成都区域内）房产买卖记录的，均被列为普通购房者，即便目前名下无房也不行。
所以，政策一出，全城都在寻找刚需购房者，而这些刚需，大多是新近来蓉的青年们。
政策对他们很友好，对普通购房者很误伤。
新房的这一政策，直接导致了随后开盘的10余个网红神盘，被刚需收割一空。
“打新”无望的普通购房者，又反过头来正视其他性价比稍低的新房楼盘甚至二手房楼盘。
2020年12月，成都二手房成交3729套，环比11月上涨12.86%，但也只是临时的“回光返照”。
而绝大多数购房者依然热衷于新房市场，在2020年11月到2021年1月，成都新房连续三个月成交突破1.45万套。
多种因素带来了这种节奏性、周期性的城市量价变化、新房二手房此消彼长，以及同一区域内的板块分化。
最后的结果就是：
二手房萎靡不振，但内部分化加剧，偶有区县板块表现不俗。
新房成为市场主力，但日渐高涨的总价，使得购买力在一定程度上表现得保守或回流二手房。
△ 近3年成都新房、二手房成交量走势图
根据我整理的成交数据显示，接近3年的时间里，成都二手房与新房已经从此前的“三分天下”，到了目前的“苟存于世”，令人唏嘘不已。
新房和二手房的比例，已经从2018-2019年的2:1或者1:1，涨到了2020年的3:1或者4:1，而到了2021年，已经是4:1或者5:1了。
这里面不乏有政策引导的结果，但更多的还是二手房自身产品力低下、配套老化以及庞大的老旧小区拖累的结果。
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真诚建议
时间来到了2021年。
前几天一位读者跟我说：“去年初，200万可以买到兼顾教育和自住的三圣乡、万家湾甚至内光华、内金沙板块，但是到了现在，250万都很难有可选项了。”
成都的楼市就是这样的大型魔幻现实主义。
便宜的要么偏，要么破，要么看不上，要么抢不到；
价格居中的，购房者不是在犹豫的路上，房东就是在涨价的路上；
而房价贵的，要么是昨天买不起，要么是今天买不起，反正明天更买不起。
在这种情况下，主要出现了三种变化。
比如放弃置换，以观后效；比如破罐破摔，错过风口；比如对市场的毒打认栽，争取“搭上最后一班车”。
不可否认的是，每个人的选择都与其自身的判断息息相关，不身临其境，很难从客观的角度去对别人的做法做点评。
但从微观回归宏观，我们研究成都楼市多年后，给大家一些最真诚的楼市建议。
1、政策方面，顶层设计者预判了大家的预判，成都楼市基本面向好，整体趋稳。
过度担忧或者长期处于担忧状态的购房者，一是没必要，二是没意义。
比如二手房的抱团涨价这类行为会受到政府和中介巨头的及时干预，继而降温，使之回归理性。
比如2020年中，二手房市场的“复苏”很快，但更快的是因为“9.14”政策而迅速降温的事实，这种“复苏”的节奏一度被压制到了年底。
又比如2020年底的“11.24”政策，新房常年的“倒挂预期”使得市场“并不健康”，因此针对新房的调节随之而来，这给刚需购房者带来了极大的利好，也通过房产，反向调节了部分民生问题。
2021年的成都楼市政策，大概率仍然以“打补丁”为主，针对过快上涨的势头及时“灭火”，针对不均衡不理性不健康的楼市情况及时调整和引导，这将会是主流。
此外，成都楼市还可能会参考其他城市的“优秀经验”，继而寻求适合于本地的政策细则。
比如深圳发布二手房指导价控制交易节奏；
比如上海、杭州的法拍房限购政策，使得本就“无利可图”且“情况繁复”的法拍市场回归理性；
比如多个城市严查经营贷，进行“赠与限购”，近期成都已经有这样的内部消息了，很可能成真。
很多人认为是政策干预了市场，其实不然，是市场影响了政策。
成都目前的楼市政策在全国各大城市属于中等偏上的严格程度，这些都是市场情况下的正常干预。
对于炒房客而言，自然是极为不利的，但是对于一般的购房者而言，不论政策怎么变化，都是基于保护当下的社会公义。
2、新房市场触及天花板，行情反哺二手房
此前多年，成都的新房因为大多处于偏僻地段，再加上产品多为刚需设计，因此至少占据了城市核心区的二手房市场，堪称半壁江山。
但随着城市发展的能动性扩大，大家不再固守二环内，反倒是三环外的大片城新区拔地而起。加上容积率的下降，开发商逐渐走上了改善风，因此新房总价略超二手房的时候，大家依然更倾向于新房。
但现在的成都新房，不止于“略超”二手房，而是超过了数十万甚至上百万。
这使得购买力达到一定峰值的时候，出现了急剧萎缩。
比如100万左右的新房，凯德卓锦万黛，中签率仅为1%；而200万左右的万达华庭，中签率为6%；300万左右的麓湖生态城，中签率是13%；400万左右的首开龙湖云著，中签率是27%；500万以上的万科天府锦绣，中签率是59%。
这些数据具有两面性。
一方面是新房的购买力，随着总价的攀升而逐渐下降，目前成都新房的主力房源，已经快站稳300万大关了。
另一方面，作为“绝大多数”普通资格的购房者，300万甚至400万已经很难买得到心怡房源，除非无底线的持续加钱。
但这对于购房者而言，值得吗？
相对而言，高总价、高单价的新房，几乎已经没有和周边二手房形成价格倒挂，反而是高出了不少。
在这种情况下，手握三四百万资金，在二手房市场的选择面反而大了很多。
经过去年的一番轮动，适合于一般购房者且目前还具有能动性的板块，我推荐的二手房板块有：
青羊区的外光华、内金沙；
武侯区的武侯新城；
锦江区的三圣乡；
成华区的东客站-成渝立交、理工大-东郊记忆；
高新区的新川（含临近新川的中和板块）；
天府新区的海昌路-锦江生态带。
如果要放眼近郊，那么龙泉驿区的大面、双流区的华府也值得拥有。
当然，成都的购房者把目光转投二手房的时候，又会加剧成都二手房的价格分化。
3、今年主旋律：分化，持续分化
很多人说成都现在的楼市，“乱花渐欲迷人眼”，看不到清晰的未来。
这种感知是正常而且正确的，目前来看，成都新房也好，二手房也罢，都进入了各自的瓶颈期，是从此一蹶不振还是突破自我，厚积薄发？
这得取决于涌入楼市的资金量。
美国刚批准了1.9万亿美元放水计划，不出意外的话，这种效应会蔓延到中国来，而大放水带来的大笔资金，最终很大一部分都会被楼市所接纳和吸收。
成都的工资水平并不高，但至多能反映在房租，而代表顶部人群购买力的，只能是房价。
从这个角度来看，新房的购买力还会持续攀升，但最终依然受制于高总价的瓶颈，而蔓延出来的资金，会流向二手房。
在上有新房拉高城市预期、衬托二手性价比，下有放水资金不断涌入，购买实力降维碾压的情况下，二手房依然会加大分化的力度。
△ 2月成都二手房房价地图，反应了板块的分化程度（图据：房天下）
贵？这一个词太过于主观，具有购买力的顶部人群，从来不会和昨天比较房价。
因此，目前看来相当高昂的内光华、攀成钢、万象城、金融城、大源等板块，在2021年仍然将发挥其在二手房的领头羊地位。
当然，这是对于实力买家而言的话题，对于普通的购房者，锁定前文所述板块，也没有大的问题。
至于背离城市发展方向、周边配套并不完善的区域，即便是次新房，也大概率跑不赢核心板块的滞涨楼盘了。
鸡头还是凤尾？
在分化的时代，我们当然选择“凤尾”！
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