新年伊始，万物焕新。但楼市紧张的气氛，始终没有消散。

在全国各地纷纷推出限跌令后，花式自救，登台亮相。

高校大学生、进城农民、多娃家庭……凡是跟宏观战略有关的群体，都要刺激一遍。

数据显示，截止到12月，三四线城市的新房库存已经达到了2.24亿平方米，在连续37个月同比增长的推动下，创下近5年的新高。

新的一轮大库存问题，又摆在面前。

2015年，我们还可以通过“货币化棚改”去库存，但7年后的今天，楼市已经不具备大规模房价上涨的条件。

不是不想“去”，是真的没法“去”。

所以你会看到，黑龙江、吉林等地虽然在自救，但从未提到过棚改，降低首付比例、放松限购等内容。

2022年当局还会坚守“房住不炒”大基调，而新一轮的库存问题，就像头顶巨石，压得三四线城市喘不过气，2022年，“横盘阴跌”将成为三四线城市的主基调。

新房卖不掉，会影响开发商拿地热情，间接影响地方财政。东北、新疆、内蒙、山西、河北这些经济欠发达的地区，最为煎熬。

比如山西太原，对房地产经济依赖度高达54.63%，然而今年前10月的土地收入同比下降了75.38%，接下来只能勒紧裤腰带过苦日子。

城市没有经济增长动能，房价就不可能上涨的基础，这一点一定要清晰。

而一二线呢？

我调查了一圈后发现，近期在放水、信贷放松的利好下，很多城市已经出现了不同程度的“躁动”趋势。

接下来子木着重盘点几大主要城市，希望它们的故事可以让你的判断逻辑更加精准。

1

成都，川渝城市群龙头，新一线头部城市，2000万人口大市，近几年楼市风风火火，被政策重点关注。

2021上半年被史上最严调控冲击后，一夜冰封，但现在已经出现筑底反弹趋势。

11月份，二手房成交5600套，12月突破1万套，相对于之前月均3000套的成交量，数值惊人，甚至刷新了近2年来的最高点。

当然，11月-12月数据，参杂了前期因银行延期贷款积压的成交，但纵使剥离这层因素，11-12也是一个明显的翘尾效应。

成都的一个中介朋友跟我说，之前没成交，愁得都要转行了，但近期带看明显多了起来，楼市回暖挺明显的。

主要是因为信贷放松了，房贷下款快，而且利率调低不少，资质好的话，最低能拿到5.61%的贷款，看房的人变多了，一传百百传千，普遍预期就起来了。

而新房市场，又是不一样的风景。数据统计，11月29日至12月26日，大成都区域就有105个项目取证，楼市供应量大增，几乎翻倍。

供应井喷，内卷严重，为了抢收，开发商们纷纷选择打折让利，这段时间，送家电、物业费、车位……变相降价换来了量的增长。

总之，按照当下成都的成交趋势，明年成都楼市3月小阳春是大概率事件。刚需在年底这段时间能上车就上，捡个漏，不然议价空间会越来越小。

至于成都接下来会不会大涨，够呛。

二手房指导价+信贷调控，分分钟浇灭楼市，如果明年3月成都太热，又会被政策继续打击，银行只要延长放贷周期，提高利率，行情自然消散。

2

杭州2021年楼市行情非常热，数据统计，新房总成交达到20万套，二手房成交8万套，总共28万套，甚至超越一线北京。

其中新二手房市场分化明显，二手房市场呈现跌宕起伏之势，前高后低，从月均1万套成交跌到如今的3000套左右。

而新房市场却硬是走出了独立行情，全年成交20万套，呈一路高歌姿态。

其中热门的申花、奥体等地段，购房者摇号拼杀出现顶格社保，近郊的房子也出现过热的行情。

前几天杭州第三轮供地结束，36块地24块封顶摇号，抢收761亿，全年三轮供地共卖出3100亿元，羡煞旁人，不出意外，杭州今年就是全国卖地第一大户。

在这背后，是资本市场对杭州强信心的表现。

在10月信贷放松下，杭州目前二手房也在触底反弹，10月成交1900套，11月2600套，12月3400套，尤其2021年最后一周的成交量达到1190套。

对于杭州来说，明年还有亚运会重大利好，各大基建陆续上线，上半年行情不会差。

值得注意的是，亚运会前，全市工地要停工3个月。

这意味着，新盘供应节奏被打断，购房需求会涌入二手房市场。想买二手房的这段时间要抓紧时间了。

3

2021年的杭州新房市场很强，但还是不敌武汉。

据统计武汉全年新房成交高达21.6万套，新房房价上涨12％，坐稳中部第一城的地位。

由于上半年楼市太热，7月后，武汉遭遇最严信贷调控，银行断贷，直接抽离对楼市的支撑，行情一路下坠。

极热到极冷，一房难求到降价抢收，一场魔幻的表演出现在武汉楼市，这不得不让我们更加确定，调控政策的威力。

不过短短几个月后，武汉楼市信贷开始慢慢放开，成交也开始回暖。11月新房成交近2万套，12月接近3万套，创下全年新高。

同时二手房也在筑底反弹，11月成交反弹至7100套，环比上升35.4%。

预计明年武汉小阳春也会如期而至，光谷、汉口等核心区域又会进入新一轮周期。

4

2021年的郑州楼市挺惨的。

3月，管南房价上涨，引爆行情，全城出现小阳春行情，结束了连续几年的阴跌之势。

然而“720”暴雨叠加8月疫情，打破了平静，让郑州楼市再次陷入沼泽，市场被迫冻结。8月新房成交跌破1万套，9月新二手房价格再次下探。

三环内一长江路的楼盘，2019年能卖到1.6万/平米，而2021年10月份，价格下调到1.4万/平米依然无人问津。

甚至有楼盘推出买一套送一套的优惠活动。

那时候我对郑州的评价是，连续几年调整，房价泡沫基本被打掉，暴雨+疫情更是把郑州房价打到“地板价”，部分区域甚至出现价值低估的情况。

可惜楼市这东西，永远是买涨不买跌，市场预期差，买房人寥寥无几。

10月以后，郑州信贷放松，楼市开始修复预期，再次筑底。新房由于库存太大，降价抢收还是常态，但二手房已经在肉眼可见的回暖。

刚需的话，年前可以看房上车，核心区域的房价已经很实际了，见好就收，不赚最后一个铜板。

但是不得不说，郑州楼市未来的涨幅很艰难，天花板很低，尤其第三轮土拍走凉，加速了资本的看空情绪。所以对于投资来说，想在郑州变现，是一个相对漫长的过程。

5

2021年年中的时候，我在文章里给出预测，西安会在“大会”之后，行情掉头向下，进行深度调整，结束连续几年的涨势。

原因是，这个城市虽然前途无量，但长期的涨幅已经过分透支了居民购买力，需求难以支撑。

然而，二手房指导价出台，成交量跳水，市场冰封，让这种趋势提前了好几个月。

一般二手房指导价对楼市的影响，会持续半年到一年，不出意外，西安会在明年年中“筑底”。

然而，疫情的出现，再次打破了走势预演。

楼市就是这样，有些东西触不及防，让一切数据和论据失效，其一就是调控，其二就是疫情。

疫情的出现，会让楼市加速探底，跟郑州一样，西安房价接下来会进行深度调整。所以我们大概在明年3月后就能看出西安楼市的具体走势。

在这之前，二手房还是以观望为主，新房如果有降价力度较大的，或者倒挂力度比较狠的，可以上车。

6

通过对这几个核心的城市的研究，你会发现一些规律。

1、很多城市都会出现“前高后低”的行情走势，这并未是偶然事件。

明年上半年，降准+信贷放松+购房需求释放，一些核心城市都会出现小阳春，但涨得比较厉害的城市，还会被政策严控，房价回落调整。

现在当局的调控思路很清晰，“一二线城市防涨，三四线防跌”，防涨有“二手房指导价+信贷收缩”两大杀器，防跌有“限跌令+信贷放松”。

但我认为，后者的难度会更大一些。

2、房价走势不会等待刚需。

很多读者跟我反映，成都、杭州房价还没跌多少，为啥又要蓄势上涨。

观察一个城市的楼市，永远不要从一个群体去入手，而是升到高处，俯瞰全局。

成都有存量购房者，也有增量购房者。成都是川渝城市群几千万人口的核心聚集地，杭州是长三角仅次于上海的存在，我们观察的是一个城市财富的“均值”。

成都下半年房价下跌了一阵，但很快年底成交又在反弹，说明需求生生不息，有人离场、有人入场，机会窗口稍纵即逝。

优质城市的楼市，就像定时高速列车，隔断时间停下来接人，然后继续向前飞奔，想通这个道理，自然就坦然了。

3、不要放过年底。

很多人把买房的时间放在过年3月份，但我一直强调买房最好在年底，起码这段时间你要把房子“找好”。

因为年底，买房人最少，开发商愿意打折，二手房业主也愿意砍价，整体属于买方市场。而3月，买房人多了起来，市场又会移交给卖方。

这段时间有事没事都要去附近的二手房门店看一看，观察流量，如果看房的人变多，自己又在一二线城市，不要有所疑虑，抓紧上车。

前段时间降准，全国房贷利率都在下调，接下来，应该还会放一轮水，一二线城市，起码一多半都会受益，这点一定要注意。

我也会帮大家做好跟踪，实时分析各个城市的最佳入场时机。有想了解的城市，欢迎在下方留言。

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