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房子财富是如何分化的?

子木 子木聊房 2022-11-10

每一个睿智的买房人

都关注了「子木聊房」
正文3875字,阅读时间:大概12分钟

文 / 子木



最近,我跟几个搞大数据爬虫的朋友,做了一项研究:


把一二线重点城市近5年的成交数据,找出来,系统性梳理,看看什么样的房子,涨幅最高。


结果很有意思。


保值增值属性最好的,不是学区房,也不是刚需房,而是改善型高品质的二手次新房。


即使是带地铁和商业属性的“硬通货”,也只能排在这类物业后面。


这个结论我之前倒是有预估的,可没想到这几年撕裂地这么厉害。


北京是最明显的,核心板块的改善型二手次新房大都超越了2017年3月房价的峰值。


而刚需房,尤其是地段的一般郊区刚需房,这些年涨幅微弱,甚至原地踏步。


这打破了人们的固有认知。


一直以来,大家都认为北上广深等超级购买力城市的房价无关乎地段,房价永远涨。


于是大都喜欢从六环买到五环再到四环,层层打怪升级,但现在,当外围区域滞涨后,这条路径就被打断了。


后来我把近几年的经济和人口数据拿出来比对,发现这几乎是所有城市的核心大趋势,即使是三四线小城市都无法避免。


几经探究,我把这种趋势总结为“财富的割裂”,而这,将对房产投资逻辑,产生根本性的转变。


那么什么是“财富的割裂”,在这种趋势下,又该做买房决策?请耐心阅读下面文字,会有不一样的感悟。



1

什么是刚改


我记得在2018年时,CCTV2套有一个节目,《大讲堂》。


有一次,央行货币政策委员会委员樊纲,跟人们说:“只要六个钱包能帮你凑够首付的话,那么最好还是买房子。”


这里的“六个钱包”,是指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母,共六个钱包。


此话一出,被一些媒体解释为“鼓励啃老”,遭遇网上大量年轻人的声讨,唾沫星子都能淹死。


事实上,没有赞成不赞成,他解释的就是一种社会现象。


年轻人毕业到大城市,父母有钱就买得起,父母没钱就买不起。


可是大众不喜欢这个现象,所以说这个现象就会被认为是为“不合理的现象”背书,而被批判。


现在来看,那时候如果听了这句话,受家里助力在大城市买房,现在已经完成了一定的资产财富积累。



而现在,你再提“六个钱包”,已经不太切实际了。


拿北京来说,二手房均价大概在65000元/平米,一套差不多点儿的房子,首付怎么算,也得2-300万元左右。


过去家里人凑个几十万,勉强还能买到,而现在,小城市的家庭,谁家能动不动拿出2-300万呢?


并不多见。


这就注定了,房价越涨,能在大城市买得起房子的刚需就少。


这时候很多人着急了,如果刚需持续减少,房价不就得往下跌吗?这样一线城市的房价都要完蛋了啊。


别着急,再给你讲一个概念,“刚改”。


房子够不够住,没人知道,但共识是,所有人,都有一颗改善的心。


豪华主卧、270度观景阳台、五星级酒店式物业服务……所有人都喜欢住在核心地段的大平层,拥有最好的资源配套,孩子的玩伴都是小区里高素质高学历中产圈层的掌上明珠。


身边的朋友,做生意赚了钱,第一想法就是升级住房,炒股赚了钱,第一想法也是换一套大房子。


有钱人的想法往往很纯粹,那就是配置到这个城市最稀缺的资源。


在这个层面上,我们可以承认,房地产一直是有需求的,而且这种需求表现在对居住形式的无限追求上,也叫做“刚性改善”。


事实上,从2015年开始,四大一线城市就已经进入了以“改善”为主力的轮动周期。


之前买了刚需房的业主“以房换房”,把小房子卖掉,然后填补资金,再买一套更大更好的房子。


刚需虽然越来越少,但传导性却很强。


在北京通常是一套刚需房成交,然后带动2-3套改善房成交,甚至我见过“1带5”的。


而改善客群普遍拥有更好的现金流和稳定的收入能力,对市场的带动作用也明显。



这也解释了为什么今年全国一二线城市出政策,主要围绕着“支持改善性需求”,因为早在官方的大数据里,已经写明了:


刚需没前途,改善才是核心。


这跟生孩子一样,鼓励生二胎或者三胎,而不是一胎。


存量比增量更有用。


但这会导致一个结果,社会财富不可避免地走向割裂。



2

财富倍差


几年前,我就一直在讲“分化”趋势,那时候大家还没概念,总以为房价都是一涨都涨,一跌都跌。


事实上,稀缺资源不属于所有人。房子作为稀缺资源的表达,最终都会走向割裂的状态。


2020年之前还不是那么明显,直至疫情爆发后,分化趋势开始野蛮生长。


疫情看似对社会各个阶层无差别打击,但实际上会造成穷人越穷,富人越富。


为了方便理解,我列几个加减法来表示:


原来富人有10000元,穷人有100元,疫情导致各损失50元。


富人资产变成9950元,穷人资产变成了50元。看到没,富人损失的只是资产的0.5%,而穷人则是50%。


疫情造成经济下滑,这时候央行就会出来放水,资产价格上涨,无论是房价还是股价,富人手里的筹码要比穷人多得多。


而且富人可以在放水周期中借到更多更便宜的钱,用来投资“钱生钱”,而穷人只能干瞪眼抱怨。


国内如此,国外更严重。大疫三年,全球富豪数量飙升。


2022年全球十亿美金企业家约3400人,是十年前的两倍;百亿美金级企业家260人,是十年前的3倍;千亿美金级企业家10人,比去年多了一倍,而五年前一个都没有。


与之相对应的是,世界各地的工人在疫情期间,损失了3.7亿美元的收入。


我们再回到楼市。


疫情导致富人越富,穷人越穷。富人有了钱干嘛?


还是买房。


这两年全国豪宅市场火得不可理喻,北上广深、杭州、南京、武汉、成都……这些城市豪宅购买力就没有断过,之后才是改善型住房。


富人具有集群效应,从而让城市之间也拉开了差距,这就是由人口到城市之间的“马太效应”过渡。


这让小城市到大城市之前的跃迁,变得越来越难,一线和三四线财富,以前相差一倍,现在可能是十倍。


举个例子,十五年前,北京的家庭资产210W(60W现金+150W房产), 三四线家庭资产70W(30W现金+40W房产)。


而现在,北京1500W(300W现金+1200W房产),三四线家庭资产180W(100W现金+80W房产)。


以前是210W对比70W,如今1500W对比180W了,财富倍差就是这样形成的。


当三四线人口很难再往一线城市流动的时候,阶层就会逐渐固化,普通家庭的年轻人再也无法获取到社会上的顶尖资源。


三四线年轻人只能在一线城市打工赚钱,然后到了贡献完年轻劳动力之后,35岁之前再回到自己的家乡,整个社会就会变成一个由上到下的压榨体系。


很多人不甘心,就会选择中间区域做落脚点,这就解释了为什么这些年,全国人口增长最好的不是一线城市,而是二线城市。


要么是区域内的省会城市,要么经济发达可以提供高薪就业岗位。


自此一个链路就形成了:


房价分化,背后是阶层分化;阶层分化之后,会逐渐固化。


城市之间形成梯队,一字排开,房产变成了社会阶层固化的隐形鸿沟,将人们分隔两地。


这种形势不利于社会长期发展,所以从去年开始,高层提到过“共同富裕”,打击学区房、头部垄断性企业、富人群体……


效果倒是有,可是疫情一波,放水救市,鸿沟又深了几分。


当趋势不可阻挡,我们又该如何保全自身呢?接下来子木掏心窝子给大家几点建议。



3

财富分割的终点


首先,我们要清楚认识“稀缺资源不属于任何人”的事实,“阶层固化”并非国内独有,而是整个人类历史发展的必然。


虽然这种现象大多数人不喜欢,可这就是事实,别抱着大同的思想,高喊“平均主义”,没用。


当然一线有一线的活法,三四线有三四线的生活,不见得一线城市就比别人活的更高一等,财富有阶梯,生活无差别。


内地不跟中国香港一样,香港年轻人没有退路,只能住鸟笼,而内地年轻人一线混不下去,可以去二线,二线不行就去三四五六……


再不济,10万块钱买一套鹤岗房,悠哉悠哉,人生无过。


但如果心有抱负,小城市物质境遇满足不了自己,就只能跟着大军继续往上攀爬,往更好的城市走,一线不行,起码混个二线强市。


一代不行,再走一代,三代跃迁,自古有之。


其次,在资产配置层面,一定要有“长线思维”。


三四线城市的房子基本买来就是自住的,别指望涨价。


如果硬要投资,或者说有增值的属性,围绕着两个点:


学区房以及核心地段的改善型品质次新房。


这两类物业是绝对的稀缺资源,也是当地所有人的追求,完全的小众市场,增值也是长期的。


二线城市,是目前人口的主要流入端口,每年有大量的年轻人带着“六个钱包”入场,刚需的购买力相对比较旺盛。


有产业跟着产业买,比如房子周边就是大型商圈,企业聚集带,没有的话,就围绕着学区、交通、商业买,基本不会落亏。


一线城市,改善为主,刚需为辅,主体需求易位。


如果刚需房没有之前的涨势,大家更多会去选择居住郊区环境比较好的次新房,小面积多居室,多围绕着交通干线走。


而市区内的老破小,比如筒子楼,不带电梯的老旧高层,这些房子如果不带学区的话,会越来越衰败,无人问津。


一二线城市比三四线城市,核心板块的次新改善房更为稀缺,区位较好,面积较大,楼龄较新的住宅需求这两年被彻底激发。


当然每个城市对改善型住房的认定标准不同,对北京来说,应该普遍在 1200 万以上。


1200万贵吗?屏幕前的你感觉不贵、贵或者天文数字,这都不重要。


重要的是,每个房价梯队都有各自消费的人群。


前几天,一朋友和中介去上海西郊明苑别墅三期看了一套豪宅。产权886㎡,花园1000多㎡,精装2000-3000万,报价4亿元。


跟子木说,中式元素融合西式,比较耐看,特别想买。


另外一个多年不见的朋友则为了5000块钱的月供发愁,夜不能寐。


人生悲喜不共同。


最后我们会跟国外一样,走向大家所认可的社会财富结构。


再等5年也许就好了,那时候可能会出台房地产税。


富人住着豪宅,承受着高额税费,他们很开心,因为阶层就是阶层,地位就是地位,是有区别的。


穷人看了心里也欣慰,有钱人甭天天就想着享受生活,要多做贡献多纳税。


地方政府也很得意,财政问题不用愁,大家终于可以一团和气“坐”在一起了。


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