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这些地方,房价跌惨了!

子木 子木聊房 2022-11-10

每一个睿智的买房人

都关注了「子木聊房」
正文3585字,阅读时间:大概9分钟


文 / 子木



近几年,房价跌得最惨的地方在哪里?

很多人说,当然是东北、西北、西南地区,像鹤岗、牡丹江这类小城市,房价跌到“葱价”。

还真不是。

这种十八线小城市,房价下跌早已成达成共识。

能跑的都跑了,剩下的老百姓,买房需求薄弱,一年可能成交不了几套房,房价没有动荡起伏的行情,只有漫漫无期的“阴跌”。

那么跌得最惨的地方,到底在哪里?

真实答案藏在江浙、广东、华中一代的强省市中间。

惊不惊讶?

这段时间,我通过大数据筛查,调取了近5年,跌幅最夸张的城市,都有一个普遍现象:

底子差、抱负大,经济不够,卖地来凑,想抱大腿,终被嫌弃。

曾经房价涨得异常汹涌,而现在,跌得六亲不认,沦为炒房客的坟场。

下面我把它们分为三类城市,这些地方,可能你曾经买过,或者马上要买,希望能给你提醒。


1

“伪”卫星城

我有一个读者,小李,昨天跟我哭诉,说5年前花了100万投资了一套108平米的小洋房,结果现在只能卖到70万,而且还得求着别人买。

更要命的是,当初被销售蛊惑,全款拿下的这套房,5年时间,这笔钱放在银行都能跑了利息。

我问他,你买在了哪里?小李回答,句容。

是不是没听过?说实话,我也是在去年才了解过这个地方,地理位置正处于南京正东面。


小李买句容的理由很简单,距离南京太近了,南京3万多平米的房价,到了这里仅仅只有1万每平米。

当初句容打着“融宁战略”的旗号,号称要做南京最强后花园,最强卫星城。

这还得了,想想上海的后花园是苏杭,深圳的后花园是莞惠,广州的后花园是佛山,哪个地方房价不得跟着拼命上涨?

小李心动,在亲戚朋友的“帮忙”下,跟着南京浩浩荡荡的投资客,连夜奔向了这片热土。

句容,倒是也挺给面子的。

小李2016年买的房子,大概9000多每平米,2017年这套房子的均价涨到1.3W每平米。

一年净赚40万,小李很开心,感觉这笔投资太赚了。

然而从2017年句容因为楼市太火爆,被约谈,出台了限购政策,房价一夜冰封,从2017年均价1万/平米,跌到了现在的8500元/平米。

小李的账面收益也从净赚40万,变成了净亏30万,最主要的是,现在南京人已经不愿意买这的房了,而当地人又不缺房子住。

一场烟花,说散就散。

那么问题来了,句容为什么跌成这鬼样子?

“伪”卫星城。

什么是卫星城?很多人认为,围绕着大城市,只要距离近的都叫做卫星城。

但实际上,能接驳大城市的产业,人口外溢居住需求的,才能称之为真正的卫星城。

城市发展,是一个“吞吐”的过程,先吞后吐。

刚开始,需要积累大量原始资本。

对周边一定是强吸血的,只有吃饱了,吃撑了,资源实在装不下,才会溢出产业和人口到周边,开始“吐”。

比如深圳,富士康等制造业,这些年纷纷在东莞、惠州建厂,腾挪产业,就是因为深圳的成本实在太高了,地也少的可怜,那就得全“吐”出去。

对于南京来说,本身想要发展的地方太多了,江北新区、南部新城、燕子矶新城啥的,都处于嗷嗷待哺的状态,饥不择食。

这时候南京会照顾句容这个所谓的后花园吗?

估计不大可能。

在国内,目前具备“吐”的城市,唯有四大一线城市,即使是成都、武汉、杭州这些二线头部城市,还需要比较漫长的过程。

可惜很多人不明白这个道理,在2016年炒作的年代,大家都以为房价低未来就会涨,乱炒一气,分不清什么是“价格洼地”和“价值洼地”。

最终高位站岗,彻底套死在空城。

除了南京边上的句容,还有杭州隔壁的临安、湖州,武汉隔壁的鄂州,青岛隔壁的胶州,济南隔壁的莱芜……


你会发现,这些年每个二线城市周边都有那么几个“卫星城”在大炒概念,而这些卫星城,你去查房价走势,无一例外都处于下跌的状态。

有人说,那么这些地方未来就没前途了吗?

或许有,但也是百里挑一,即使发展起来,而早期投资的买房人,手里的房子也会随着时间老化,丧失了流动性,很难卖得出去。

同一区域,新房和老房子价格差不多,你会选择买新房还是买老房呢?


2

“灯下黑”


在平时的咨询中,我经常给大家讲到一个概念,叫做“灯下黑”。

虽然它在灯下面,可人们就是看不到,一般用来指中心与中心之间的“尴尬发展带”。

在一个城市中,A和B都是核心区,两地相距20公里,那么围绕着A和B中心买房是没问题的,但要在A和B之间的地方买房,很考验眼光。


因为所有城市、区域、版块,都会围绕着中心去投资,资源会层层向外衰减。谁会愿意花力气在交界处搞建设?

然而这些年,很多城市不信邪,还批量生产了大量的“灯下黑合作区”。

比如深汕合作区,深圳出钱和人,汕尾出地,以后两个人赚了钱了平分,一开始据说要分30年,最后还要归汕尾所有。


这个模式一开始就有问题,相当于在一个地方开工厂,最终工厂所有权不归经营者所有,而是老地主。

所以深圳投资完就想着回报,而回报就只能是卖地炒房。

大概从2018年开始,深圳、广州、东莞、惠州……几乎所有投资客都一股脑跑到汕尾买房,房价一飞冲天。

过去3000块钱一平米就能买到看海的房子,后来最高的楼盘炒到2万一平米。

任何虚妄之火都会消退。

当初腾讯、华润、华为等大型企业承诺要在汕尾落地生根,结果无一例外都是数据中心或者云计算基地,说白了,就是建了一些放存储器的仓库。

我去年去汕尾考察,在腾讯基地逛了一圈,除了保安就是送货的大爷。

晚上去看附近楼盘的亮灯率,除了大街上有火车开着大灯跑来跑去,居民住宅黑灯瞎火,连个鬼影都看不到。

你想,深汕特别合作区距离深圳市中心约120公里,横跨一个惠州,光高速开车就得接近2个小时,深圳哪个企业愿意在这里投入,谁又愿意在这里上班?

当刚需无法接盘时,炒起来的空中楼阁瞬间崩塌。

单2021年,汕尾市房价均价跌到7500元/平米,惨不忍睹,下跌幅度高达16%,仅次于深圳。

这几年合作区房价的惨烈下跌,也给大湾区的炒房客好好地上了一课。

无论是深汕特别合作区,还是宁淮特别合作区,滨富特别合作区……

这些年我没有看到哪两个城市合作,能把一片新区搞起来的,即使是广佛合作,也是融合搞一体化,而不是合伙开新区。

广佛的成功之处在于,两个城市一街之隔,中心区的地理位置高度贴近。

这个观点,我在很多文章里都强调过:

无论是融合还是搞新区,能不能做成,在于跟中心区的距离,距离越近,资源越容易导入,建设成本越低,成功概率就越大,这是城市、企业和人才共同投票的结果。

如果当初不搞深汕特别合作区,而是深惠、深莞,现在已经是不一样的光景了。


3

瞎融合


最后一批“割韭菜”的地方,就是产城融合概念地。

什么是产城融合呢?

就是把产业和城镇、生态融合在一起发展,用产业促进城市发展,用城市发展继续带动产业进步。

在国内,最成功的案例就是苏州的工业园区。


这是中国和新加坡合作,大力投资的一片极地,至今无论是区域地位还是产业模式,都是中国最强的,没有之一。

可能是看到苏州工业园区太厉害了,2016年,国家发改委发布通知,明确提出要建设58个产城融合示范区……

图为示范区部分名单


一夜之间,“产城融合”这个词烂大街了。

这些年,很多开发商都靠这个词到欠发达的地区跑马圈地,借此拿到低价住宅用地,然后炒房卖房。

很多城市也很乐意,幻想自己也能造成一个苏州工业园区,但没想到人家整整投资了将近30年,才有现在的成就。

而且产城的核心是融合,而融合的本质必须建立在一定的资源基础上。

能融合本地的产业是什么?如果没有,当地又有什么资本去吸引产业入驻?

产业招商运营前置,才能跟城市紧密融合,而不是简简单单盖房子,结果房子倒是盖得很漂亮,建成的时候,里面成了空无一人的鬼城。

从2016年开始到现在,全国58个产城融合示范区,除了丰台产城融合示范区背靠北京这位龙头大哥以外,其他都不温不火。

甚至前几年炒得最火爆,号称“再造一个浦东新区”的宁波的杭州湾新区,这些年也销声匿迹。


房价从起初的6-7K每平米,涨到接近2万/平米,现在又跌回了万元左右。

据统计,杭州湾新区房子已经造了60多万套了,都是投资客买的,当地人口和产业流入缓慢。

归根结底,还是离核心区太远了,无论是宁波主城区,还是余姚慈溪主城,资源导入缓慢,产城融合就不可能顺利施行。


4

实事求是


今天一口气讲了三类“割韭菜”的房产投资坑,伪卫星城、“灯下黑”合作区和产城融合。

涉及面宽泛,一定会让很多人不舒服。但事实就是这样:

房产投资,投资的是价值,而不是概念,我们要找到是“价值洼地”,而不是“价格洼地”。

这些年,从上到下急于求成,脑袋一热,什么规划都能想出来,但能不能落地,没有人会关心。

甚至是国家战略层面上的规划,在做最实际的投资时,也要打一个大大的问号,毕竟我们也听说过西部大开发和东北振兴等等天字战略。

规划和落地又是两层意思。

昨天我把当下国内能投资的区域数了一下,简直凤毛麟角,在失去人口红利和城镇化红利后,买房投资越来越成为普通家庭,难以触摸的高度。

而当下社会上又没有出现可靠的投资渠道,接下来大部分人都要面临着手上的“钱变毛”的事实,无力反抗。


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