查看原文
其他

有些地方,真的别买超高层!

子木 子木聊房 2022-11-10
每一个睿智的买房人
都关注了「子木聊房」
正文3412字,阅读时间:大概12分钟


文 / 子木

“比烂尾楼更难以承受的,是贫民窟。”


这是我写在上半年调研手册首页的一句话,一直想单独拿出来写,但始终找不到机会,因为牵扯的面实在太大了。


国内,很多人对贫民窟是没有感知的。


最熟悉的,可能是广东那边的城中村。


这里流动人口密集,满街小商铺,楼与楼紧密相连,看不见光,脏乱差和危险,弥漫在空气中。



它们与现代化都市格格不入,但也是外地人最廉价的栖息地,平衡着一座城市的生存成本。


然而我今天讲的并不是城中村,而是另一种贫民窟的意识形态——


超高层。


每次谈及超高层,都会有人吵得不可开交。


有人说超高层好,视野采光好,一望无际,空气通透;有人说太过糟糕,电梯慢,高空抛物、火灾,没有安全感。


尤其前几天,长沙电信大厦着火,引发全网关注,几十层的建筑瞬间被火焰吞没,消防车都来不及赶过来。



但我想说的是,无论超高层好与坏,这些都只是偶然现象,存在于较低维度的重复性讨论,而我现在最担心的:


不久的将来,将有大量的超高层不可阻挡地走向衰败,成为贫民窟。



01 前兆



我们眼中的超高层,本应是高度城市化的地标性的建筑,存在于土地稀缺的大都市中。


然而随着土地财政驱动,超高层已经遍布大江南北,竞赛式批量生产。


据统计,中国拥有世界40%超高层建筑,150米以上的建筑达到2395座,200米以上建筑达823座,300米以上达95座,三项指标均居全球第一。


上半年我在全国调研,甚至在江浙、东北、华中地区的很多县城中,依然见到大量在建超高层。


当地人的思维很“逆反”,把超高层当成香饽饽,排队冲进售楼处接盘。


正当我百思不得其解的时候,一个县城卖房的朋友跟我说:


在一片贫瘠的土地上有一座金字塔,人们会怎么做呢?小县城玩的是“关系网”,爱的是面子,张局住进去,李所也要住,王站长听到,怎么也得进这“圈子”呐……


从2020年到2022年,住建部、发改委、应急管理部曾连续4次发布“限高令”,从最开始的“一般不得新建”到后来的“严格限制”,一次比一次严格。


然而开发商,为了在一片地上获得更多收益,地方为了更可观的土地财政以及追求城市建面的“成绩”,选择睁一只眼闭一只眼。


两者一拍即合,超高层成了死循环,从一线城市到十八小县城,满满当当。


这是一种极不负责任的做法,因为他们看到了开头,却对结局“选择性失明”。


超高层“老了”会变成怎样的呢?我们的房地产历史不够,但可以从房地产老师香港那里,得到借鉴。


先放香港高层老房子几幅图:


香港老楼1


香港老楼2


众所周知,香港的物业能力在全球都是知名的,然而即使如此,香港大多数高层住宅和超高层住宅,都无法避免沦为了贫民窟。


绿化枯萎、电梯震荡,设施老化,脏乱不堪,到处是一副破败场景……


按照香港的定义,大部分房子从中年期开始衰败(房子的中年期是30年以上,老年期是50年以上)。


目前,全香港已经有超过1万幢“老年房”,其中3700幢欠缺维修及保养。


在这里面住着的都是社会经济能力最薄弱的群体,他们没有能力对旧楼进行修缮,只能盼望着政府帮助,或者开发商注资动迁。


然而政府财力有限,政策性修缮推进异常缓慢。


开发商一般都不愿意碰这种资产,跟国内一样,棚改都会遇到钉子户,原住户漫天要价,又很难达成一致,开发成本高昂、开发周期太过漫长。


有人问我,那么香港超高层以及高层就是内地市场的前兆,内地所有超高层都会沦为贫民窟吗?


很明显,这是大概率事件。至于概率有多大,一定要明白超高层的几个特征。



02 困境



首先最严重的问题“烟囱效应”。


还是前几天的长沙电信大厦失火现象,据经历者所说,大火从开始到结束,也就几分钟,根本做不出反应,脑袋都是懵的。


楼越高,火势的蔓延速度越快。这就是著名的“烟囱效应”(户内空气沿着有垂直坡度的空间向上升或下降,造成空气加强对流的现象)。


据统计,一座约100米的30层高建筑,在无阻挡的情况下,烟气从一楼到顶楼,只需30秒!速度大约为水平方向的10倍以上。


而目前全国最高的消防云梯也就100米,这还是在完美的作业场地下的数据,实际上,面对火灾也基本在50米左右。


重庆一超高层失火,救援现场


这意味着,一旦超高层出现火灾,消防人员只能“全副武装”冲向高楼,一层一层灭火,难免与自上而下疏散的人员发生激烈“碰撞”。


无法用电梯逃生的群众只能逃避到避难层,听天由命,按照国外的数据,逃生可能性微乎其微。


这意味着超高层在建设之时,针对消防的配套投资是巨大的,安装消防管道,设置避难层(100米以上的建筑,每50米一设置一个),这一切,无形中推高了建筑成本和维护成本。


再者,超高层还要面临抗震、通风、供电、排水等技术问题,建设成本远高于普通建筑,其后期管理维护成本更是高的吓人。


比如电梯,超高层建筑采用高速运行电梯,受大楼在高空摆动的影响,电梯维护成本高,单一部电梯的维护成本,超高层与高层之间就差了3-5倍。


其二就是不可思议的“折旧速度”。


超高层意味着高容积率,高容积率意味着相同的土地,纵向空间住着更多的人口。


1层2梯4户,20层是80户,50层就是200户。相当于一个超高层里住着一个小村庄。


人们对于公共设施的使用率迅速拉高,电梯一天三坏。


一个朋友跟我说,去年他妈住进超高层拆迁房,2个月内,被电梯夹过一次头,还困在电梯里2个小时。


小区大爷大妈太多,天天出门上下遛弯,隔壁大妈出了电梯,然后来一句:哎呀,忘了上厕所了。于是摁着电梯又上去了。


有的小孩子调皮,把所有楼层挨着按一遍,电梯一层一停,不亦乐乎。


更别说庞大人口对小区环境的压力。垃圾清理、绿化维护、健身器材维护等等,都需要成本,一个人用跟一群人用,完全是两个概念。


超高层自身携带的折旧,以及高容积率住户使用带来的折旧,加速了整个超高层住宅的“老化”。


刚开始物业费还勉强能抵抗着高昂的维护成本,然而30年时间到了,社区公共设施寿命基本到期了。


消防栓生锈、消防水管烂了,电梯需要换新,小区的草坪秃完了,树也凋零的差不多了,公共建设器材早就破的不成样子。


这时候需要庞大的费用,用于社区的整体修缮更新。业主们要签字交钱。


这意味着,决定社区存亡的关键时刻真正到来。


然而奇高无比的“沟通成本”,却让维新工作异常艰难,


在大社区里住过的朋友,一定知道成立业委会有多么困难,人越多越难管。超高层住宅的沟通成本是低层住宅的几十倍,甚至上百倍。


比如现在要修一部电梯,要求所有住户一起出钱,住户们会选择同意或者不同意。


10户的人达成共识的概率是,2的10次方。如果是20户的楼,达成共识的概率是2的20次方。


然而现在,超高层动不动一栋楼里住着上百户,甚至200多户,这意味着达成共识的概率是2的200次方…… 


然而更残酷的是,在小区衰老的过程中,有经济能力的人早就改善住到了其他地方,房子租了出去,社区能不能正常运转,他们不在乎。


小区里的老一代相继离世,孩子们也不可能回来住,房子也租了出去。


你不出我不出,大家都不出了,社区面临的只有失修。失修又导致更多有经济能力的人逃离。


最终小区里只剩下了经济能力较弱的人群和外来租户,彻底陷入死亡循环。


物业费收不到,物业也干脆摆烂了,只能维持着最基本的垃圾清运。


小区偶尔高空抛物或者人工降雨都是轻的,电动车违规充电,杂物乱堆引发火灾是时有发生。


终于,50年到了,楼体设计寿命也到了,这时候需要重建,“沟通成本”和高昂的拆迁费,吓退了开发商,政府答应重建,但因为财政紧张,只能漫漫无期得等着……


最终,超高层彻底沦为贫民窟,烂到了极致。



03 魔咒



上面的推演并不是凭空臆想,而是香港楼市的亲身经历,不单是香港的超高层,高层也存在这种无法破解的“魔咒”。


看到这里,大家应该明白了,超高层沦为贫民窟的魔咒,并不是因为建筑结构和年代。


而是高昂维护成本下对业主“购买力+凝聚力”的挑战,以及对物业治理水平的考验。


国内物业水平,我之前在多篇文章中讲过,不要心存幻想,往往在5年左右就会出现分化,跟业主的矛盾旷日持久,是一种长期博弈的状态。


而对业主的凝聚力考验,不知道大家有没有听过一句话:


“在利益面前,素质一文不值”。


再好的一锅汤里,肯定会有一颗老鼠屎,超高层,又增加了出现老鼠屎的概率,这么一搅,这汤别说下咽,看都没法看了。


尤其这里面的“沟通成本”,将超高层、高层、小洋房彻底分化开来。


不过,万事不可绝对。


这里面,最有“抗衰”能力的超高层只存在于高能级城市,道理很简单,人口持续流入,经济在不断增长。


人口增长就有持续住房的能力,房价上涨就有持续投入维新的动力,而经济增长,政府就有足够的能力去维持建筑物的面貌。


比如深圳,城中村拆迁成本极其夸张,但深圳政府也在一个一个地去解决,就是为了让这个城市维持最新的面貌,每一个社区单元都是城市的一个细胞。


像重庆、武汉这些地方,住宅以超高层为主,自然存在对比效应,整个市政配套和消防能力,以及建筑形式都围绕着超高层做“预设”,出现贫民窟现象也是小概率事件。


但即使如此,大城市的超高层也存在“抗衰分化”,有的寿命长有的寿命短。


这取决于两点:


1、房屋地段

2、业主经济能力和素质


其中“超高层拆迁房”将是重灾区,能跑早跑,是最差的一类资产,最后都会沦为贫民窟。


其次是以小户型为主的超高层住宅小区,地段相对较远且周围没有好学校的超高层,衰退速度非常快。


道理很简单,没有资源绑定,住户圈层会持续分化,当一个社区完全由租户主导,社区会加速老化。


反之,大平层超高层改善盘抗衰力会很好。


因为密度相对较低,沟通成本低,业主圈层不一样,也有足够的经济能力去组织维护楼盘,可以通过高质量的业委会,驾驭驱动物业的服务水平。


豪宅当然是最好的,因为房子再老,业主能在城市中找到的平替产品较少,只要优质业主无法逃离,整体的维新能力就不会下降。


小地方的房子最好不要买超高层,又贵风险又高。


尤其是县城,当业主衰老后,子女大概率不会继续呆在县城,县城政府也没有强大的修缮能力,消防能力是最大的问题。


很多刚需跟我说,的确不想买超高层,但无奈大城市里超高层的确很便宜,没办法。


我的回答是:


如果手里钱不够,但又没其他选择,可以选刚需小户型超高层。但一定要在社区出现衰退现象前,把它卖掉,早日逃离。


怎么判断是否走入衰败呢?


去看小区里树,草坪里的花和草吧。当它们已经杂草丛生、花朵逐渐枯萎,再无人关照时,也就是真正逃离的开始。


中国房地产浩浩荡荡四十年,然而超高层普及到目前也就是20年,不用多久,你就会看到连片衰老的贫民窟出现在大江南北。


这就是超速城市化背后的病症,房地产模式裹挟着人性最终都会走向深渊。


不必惊讶,坦然面对。



子木精选内容:
加入我的星球,最真诚的买卖建议。

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存