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楼市的主菜来了!

子木 子木聊房 2024-04-11

文、图/子木


这段时间,楼市开始出现异动。

之前空军一边倒碾压多军,而现在,政策利好的不断冲击下,多军开始入场博弈,市场信心从至暗底部被拉回。

逆境达到极点,就会向顺境转化,坏运到了头,自然好运就来了。

《周易》大卦“否极泰来”,便是对周期最早的理解,也是万物遵循的自然之道。

追溯房地产大周期,救市政策一定是连贯的,如一桌宴请,前菜、头盘和主菜。

买房补贴、降低利率、放松限购这些都是前菜和头盘,而真正的主菜是涉及房地产利益集团根本的,也是最难登台的。

然而10月份的社融数据成为压垮骆驼的最后一根稻草,“强制筑底”成了防范系统性风险的正确行为。

第一道主菜“金融十六条”,于今终于踩着时代浪花喷涌而出,细读字句,可以总结为“活久见”。

这三个字恰恰也在反映对房地产救市的决心,如八万里长征,不达会宁,誓不罢休。

但其中也有一些问题值得思考,比如对市场产生利好冲击是否绵长,消费者信心是否会恢复,购房者又将做出怎样的决策判断。

意义重大,子木帮大家仔细解读。


01  历史级出清


第一点,我把它总结为“历史性出清烂尾楼”。

今年年中停贷事件引爆楼市,当初我给出的评论是,如果处理不好这颗大雷,期房市场连带城投以及城商行一起脸朝地,华丽坠落。

因为这涉及到法律层面的底层逻辑,购房者可以容忍房价下跌,也可以容忍货不对板,但绝不能忍受用一辈子的辛苦换一套“空气房”。

这是整个市场对消费者的欺诈,以及对人最底层的蔑视。

于是乎,我们看到停贷风波之后,下半年期房销售数据的滑铁卢,人们不是不买房,是怕了。

痛定思痛,年中有关部门曾喊出“保交楼”,但那时候的市场预期非常低落。

因为“保交楼”需要地方大出血,很多城市地方财政已经入不敷出,怎么能保交楼呢?

郑州当时就出现了花钱雇演员复工的奇葩景象,烂尾楼里都是戏班子,一个比一个花里胡哨。

但在刚刚发布的“金融十六条”里,出现了拐点,其中比较深刻地写着:

“鼓励金融机构提供配套融资支持。

其中有三条惹人注目:

对剩余货值销售回款能否覆盖专项借款、新增配套融资的解决方案

确认并已制定“一楼一策”实施方案

对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已经尽职的,可予免责。

什么意思呢?

如果地方不兜底解决烂尾楼,那么现在要让央行带着商业银行兜底,而且要对目前每一个烂尾盘制定切实可行的方案。

最核心的来了,有关人员从银行贷款解决烂尾楼之后,尽力了但没干好,“可予免责”,出现的坏账也会有人兜底。

看到这四个字,我内心是比较激动的,因为这在历史上第一次出现,也是管理链条最担心的事,从现在开始可以大胆去解决问题了。

还有一件事,非常重要。

那就是9月底“国开行”已经向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款,截止目前多个项目接收到国开行支援。

国开行顶头是财政部,是直管的政策性银行,2015年全国大棚改的输血源头就是这里,典型就是不差钱。

讲这些是告诉大家,“国开行+商业银行+免责金牌”成为解决烂尾楼的战略级组团,我们可以铁定认为:

在未来,烂尾楼将会在中国彻底消失。

这对于烂尾楼业主来说,无疑是心中的一道光。

而且从这次政策的趋向性可以看出,金融路径成熟了许多。

过去宁可空中打转,也不会疏导给民生,而现在愿意跳过中间步骤,直接从底层解决问题,这才是提振信心的源头。


02  不分彼此


在“金融十六条”中,值得关注的第二点是:

稳定房地产开发贷款投放,坚持两个毫不动摇,对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

一视同仁”,可太不容易了。

曾经看过一个故事,清末丁戊奇荒,一个地主黄老爷,特别喜欢孩子,家里有5个儿子,其中两个是亲生的,三个是过继来的。

日子过的好的时候,5个孩子吃饱穿暖,不分彼此,然而突然有一年突遇大旱,黄老爷家族衰落,北上逃难。

在路上,唯有的一点儿干粮都给了亲儿子,剩下的三个过继来的,两个饿死了,一个被其他逃难者扔进大锅里吃掉了。

短短两年,房地产就上演这么血淋淋一幕,国有房企云淡风轻,而民营房企,纵使多么优秀,依然沦为路边饿死骨。

缺乏民营企业参与,市场注定没有活力,更别说推陈出新与升级迭代,长久下来,市场很难再出好的产品。

昨天我去武汉融创壹号院找朋友喝茶,他对我说:

融创倒下,感觉特别可惜,武汉人居市场可能要彻底画上句号了。

不过这也是没有办法的事情,一锅汤里老鼠屎太多,只有倒掉,才可能重新端到桌前,此为不破不立,大破大立

而现在,一切又是新的开始,文件给予“一视同仁”的信号,对市场来说已经是非常实在的帮助。

按照文件的说法,接下来金融系统会对房企端口进行定向输血,力度之大前所未有,而且到期债务还允许推迟一年,给足了空间。

从这个层面讲,融资大底已然形成。

开发商不用再顾忌现金流,剩下来只管做好产品,这其实也在从侧面告诉消费者,接下来不用担心会出现烂尾风险,也不存在资金挪用。

方向走对了,才能给市场注入有效信心预期。

但也希望,坐完生死过山车的这些房企们,能真正明白“水能载舟,亦能覆舟”,尊重消费者也是在尊重自己。


03  打不过就跑


最难能可贵的是,我从这次“金融十六条”里看到的,不仅仅是情绪层面的引导,更多是实操落地的一锤定音。

文件写的很详细,字里行间已经做到充分指导性预案,比如个人信贷违约该怎么办,开发商贷不到款怎么办,各级银行应该如何配合输血……

政策面出现了“脱虚向实”的信号。

稳住了B端,接下来楼市复苏的压力就给到了C端。

而稳住购买力,最有力的措施,就是对疫情管控的摸索,以及把握经济最大化的复苏节奏。

前几天出台的“防疫新二十条”,实则民生,实则经济,实则地产,这都是连环套索。

从最近各个城市业内的信号反馈来看,力度很真实。

比如北京好多原本的核酸点,目前已经通知关闭,SKP上午封禁,下午就重新放开了;武汉有阳性的也只封那一栋楼,不封小区了。

一些城市已经取消了常规化核酸,改为自费自检。变化还是很大的。

今天传得沸沸扬扬的是国际庄成为试点城市,目前我没有获得真实情报,但根据内部人员得知,大家都在认真学习新二十条,不搞层层加码。

换句话说,现在搞层层加码要背责,不能搞懒政。

现在制约国内经济的两大困境,口罩问题与加息收割,都迎来了转折窗口,我们有理由相信,经济大底已经形成,接下来就是复苏与反弹。

只要经济起来,市场信心就会慢慢恢复,即使抛开这一切不讲,按照货币的流向路径,房地产作为第一蓄水池,水位还会向上浮动。

年底这段时间,从上到下借政策之势都会营造大利好的购房氛围,政策底、融资底、经济底形成,短期内购房情绪会回归。

至于年后会不会出现惊心动魄的一幕,还需要观察。

但我们也要清楚,资产的价值不靠情绪,靠底层“产业+人口+产品”真实逻辑,也意味着年底是,卖劣买优,资产腾挪的最佳机会窗口。

7年一周期,懂的自然懂。

最后再多说一句。

防疫和经济之间找平衡点是大势所趋,按照目前的大环境,前者肯定会越来越让利于后者。

这时候对于个人来讲,一定要做好防范工作。

我从今年开始每天必吃一道菜,“鸡蛋炒西红柿”,晚上还要吃橘子、柚子、猕猴桃、萝卜、西兰花……多吃蔬菜和水果。

一定要补维生素和蛋白质,提高自己的免疫力,疫苗该打就打满,不忙的话多去跑跑步,提高肺活量。

家里囤点儿感冒药,退烧贴,做好坚强的防御准备工作,大势面前做泥鳅,别做鲨鱼。


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