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海南,埋葬了多少炒房客

子木团队 子木聊房 2023-06-10

文/子木团队


今天我们聊聊海南。
不久前的博鳌亚洲论坛上,海南省宣布将在2025年底前适时启动全岛封关运作。消息一出,立马登上了微博热搜第一。
虽然说是“封”,但实际上是“通”,实实在在大利好。
于是,不少自媒体都用“海南楼市狂飙,千万投资客涌入”做标题,引发广泛讨论,很多读者开始向我们咨询海南楼市。
大利好+楼市狂飙,的确有一种建立在逻辑上的诱惑力。
当地情况究竟如何?子木团队正好出差,决定去一探究竟。
01
早上8点多到机场,明显感受到今年的旅游热度不一般。
候机厅坐得满满当当,围着大厅绕了3圈,没找到地方落脚。下午飞机在三亚凤凰国际机场落地 ,一行人到酒店安顿好行李,奔向海滩。
本来带好泳衣准备下水,看了看情况,哪里还像下水,简直像下饺子,整盘下的那种。无奈,只能在海边闲逛。
路上碰到一个卖椰子的摊位,摊主听说我们做楼市调研,来了兴致,表示自己在海口有一套两室一厅,正在出售。
“儿子今年准备结婚,里里外外都要钱,只是最近卖不上价。”
究竟是卖不上价,还是卖不出去,老板的口音有点重,没太听清。
不过一句话三声叹,传达着一个信号——海南楼市很冷清。
这和我们来海南前听到的情况大相径庭,于是马上与几位海南资深中介朋友取得联系,他们表示:
海南楼市狂飙,并不存在。
今年前几个月,海南楼市只能说小有起色。从数据上看,1~3月份,海南全省房屋销售面积,仅较去年疫情期间同期增长6.1%,销售额上仅增长了9.4%。
(数据来源:海南省统计局)
但在房价方面,除了海口、三亚等核心板块外,大部分地区的新房价格并没有太大变化,二手房更是表现普跌。
当地统计机构数据,海口近期销售的130套二手房中,有119套在降价出售,平均降价幅度都在5%-10%之间,甚至有部分房源降价幅度高达14%。
最主要的是二手房彻底陷入了「有价无市」的困境。
一个当地的朋友老李跟我说,自己当年在海南先先后后投资了3套房,基本都卖不出去,除非“打骨折”,但自己又不情愿。
等了这么多年,算上利息成本,平均一套房亏几十万,眼瞅着封关将至,全部愿望也就赌这一把了。
老李给我看了他们北方人在海南投资还专门建的一个分享群,每天的话题只有吐槽,吐槽破房价不涨,吐槽封关这么慢,吐槽怎么还没有人来接盘……
“唯一热的可能就是三亚新房,很抢手,你们可以到实地感受一下”,老李跟我说。
兜兜转转,我们来到他口中位于迎宾路东段的某新盘售楼处。
现场销售告诉我们,目前已经没什么好户型,建议先看看未来的几期,只要先交50万锁定房号,等开工再补50万,就可以抢到一套100多平的户型。         
其实早在2020年,海南就推行了商品住房现房销售制度,房子盖好了才能卖,但事实上,外面一套里子一套,开发商依然卖期房炒楼花,只是形式不同。
对于当地来讲,睁一只眼闭一只眼,不过也可以理解,海南一直以房地产闻名,而现在大力管控下,财政捉襟见肘,适当放松是唯一的方法。
总体来看,海南楼市正处于新二手房极其割裂的状态。
一拨是外地投资客还在零零星星买三亚海口的新房,另一拨是炒房客煎熬地等待,祈求手里的二手房还能卖个好价格。
两拨人相遇时,还要互骂一句,傻狍子。
02
曾经的海南楼市,可谓风光一时。
2010年,海南就有均价6.5万/平方米的凤凰岛出世,一期700套房开盘售罄。6.5万是什么概念,就算放到今天,也是北上广深的水平。
之后几年,一直都处于大涨小跌的行情。直到2017年,海南断臂房地产,整个楼市环境一落千丈,才开始真正走向“房住不炒”。
2018年-2019年,因为自贸港的概念,海南房地产重新焕发过活力,但是从2020年开始,海南除了部分核心城市外,整体成交量、价格就一直在下行,甚至腰斩。
直到现在……
为什么会出现这种情况?
主要源于海南的底子太薄了,无论是产业还是人口,均处于内地三四五线城市的水平,最有名的三亚和海口加起来,GDP还不如淄博高。
数据显示,2022年海南第一产业占比20.8%,为全国最高。最能吸引人口流入的第二产业,占比仅19.2%,第三产业占比虽然占比60.0%。
即使再国际化,目前也难逃离被旅游经济绑定的格局。
这意味着除了本地购房者的刚需住房,剩下的主要就是旅居类产品,销售季节性很强。
每年10月份至次年3~4月份是海南旅游传统旺季,外地游客节假日来海南,顺便看看房子,促成交易。但疫情三年,几乎扑灭了人们的旅居热情。
好不容易今年解封了,人们的购买力大打折扣,普遍形成了一种“早享受,晚投资”的消费势头,宁愿花大价钱抢机票,排队逛景点,也不愿轻易投资旅游地产。
这是人类本能的心理补偿行为。
信心恢复需要时间,短期内对海南楼市的影响,极其严重。当地的一个中介跟我说,原来北方人来旅游,总要买套房才舍得回去,而现在,八台大轿都请不进售楼处。
其次,海南的楼市政策,阻挡了大量的外地客户。
2017年,海南开启“双暂停”政策,海口、三亚等核心板块几乎没有商品房土地供应,新房买一套少一套。
到了2022年,整个海南全省的住宅用地出让面积仅有328.3万平方米,比深圳一座城市还少181.9万平方米。         
2018年4月,海南又实行了全域限购,非海南户籍在海口、三亚、琼海等城市购房需要五年社保或者个税,而且限售5年。
期间多次松绑,但主要针对人才落户,年龄卡的非常死,40岁以下的全日制大专,或者55周岁以下的中级专业职称。
之前海南楼市有这样一句话:“海南是东北人的海南”。
此话不假,一到冬天,北方天气寒冷,尤其是东北地区,室外零下3、40度,室内30度,室内外温差巨大,导致心血管病爆发,年轻人都想让父母有个安逸的环境养老,甚至当地人以海南房产作为彩礼,送给老丈人。
可现在,房价高、限购、兜里没钱,海南最强购买力——东北人只能在围栏外面抬头仰望着这片圣土,而不敢踏入半步。
最后一个原因,也是海南楼市最根本的原因:
竞争力!
早在80年代末,90年代初,十万人才下海南,全国各地闯海人怀着梦想踏上琼岛,书写各自的人生。
那是因为全国其他城市一片荒芜,没有什么好的发财机遇。
而现在,如果你是年轻人,毕业后会怎么选择呢?
你可能会选择北上广深,虽然房价高,但是机会多,你的收入完全有可能覆盖生活成本。
或者会选择武汉、成都、杭州、长沙等二线城市,虽然收入不比一线城市,但房价最起码还在接受范围内。
而海南的发展,跟炒房客心里的愿望一致,等待封关,但到底能带来多少人口增量,并不好说,因为全国不止海南,还有深圳前海、珠海横琴、广州南沙,也有之相同的政策优惠。
全国最大的人流大概率会被大湾区截获,再往南渡,难上加难。
整体来看,海南对年轻人的吸引力,尚未体现出来。 
03
从海南的楼市表现中,不难发现一个问题:
海南城市与城市之间、板块与板块之间,已经形成高度割裂。
要解释这种割裂,你就要搞清楚,到底什么样的购房者在买什么样的房?
最重要的答案就是:有钱人与不可复制的生态资源。
三亚是中国唯一全境在北纬18°以南的城市,这条纬度世界公认的度假天堂,夏威夷、普吉岛、马尔代夫等都位列与此。
年轻人用寿命换金钱,富人用金钱换寿命。
对于长寿,富人有执念,香港首富李兆基就曾表示,愿意用1000亿换说30年青春。         
三亚全年气候温润舒适,年平均气温在26℃,也是最适合人类生活的温度,自古就有“长寿之乡”的称号,仅此一项,就值得富人趋之若鹜。
同时,三亚也有发达的海洋旅游产业,完善的康养产业体系。
海南的豪宅,自身就代表着中国豪宅的顶级圈层,中国不缺有钱人,缺的是这种不可复制的资源。
经历了三年的跌宕起伏,全国楼市改善盘与刚需盘价格上的撕裂,告诉我们,未来房产价值分化会越来越严重。
海南可能会更加严重,甚至达到“一九分化”的地步。
所以买海南,最保值的永远要瞄准绝对三亚的生态资源。
而海口,则是另外一套逻辑。
一个城市或者地区,可以没有稀缺的自然资源,但它一定会有一个产业集中地。在广州它是天河,在深圳它是福田,在海南它就是海口。
作为海南的省会城市,海口是海南红利政策的直接受惠地。
国家说海南要有海洋产业,海口立刻就在北部湾拥有了海洋产业示范区,国家说海南要搞国际金融,海口立马开建国际金融中心。
三亚是中国的三亚,海口才是海南的海口。
海口拥有海南最好的海洋产业、金融产业、高精尖科创产业资源,汇集了海南近3成的人口。
(数据来源:海南省统计局)
在海口产业聚集的板块,其产业配套,生活配套随之发展,自然形成稳定的楼市价值。
这是买海南的另一个参考维度,瞄准海口产业聚集地。
除此以外,文昌、琼海、三沙、儋州……等等所有地方,有且只有“养生价值”。也就是说,买了这里的房子,可以修生养性、颐养天年,但想着投资赚钱,想都别想。
从第一次房地产泡沫危机到现在,海南楼市跌宕起伏数十载,于今终于可以歇一歇了。
当然这次伴随着的,注定是千万炒房客的哽咽与懊悔,化作钢筋混凝土矗立在中国南海,这么来看,多少有些悲怆与凄凉吧。

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