作者 | 边疆塞外
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楼市重磅大招接连落地，四大金融市场给予了正面反馈。
先看汇率市场，昨日美元兑离岸人民币大涨0.38%。今日在央行下调外汇存款准备金率之后，一度涨超290个基点，升破7.24大关，现回到7.26一线。债券市场，10年期国债主力期货价格大跌0.3%，夯实8月22日的拐点。商品市场反应非常积极，文华商品指数在高位基础之上再度大涨1.5%，黑色系包括螺纹钢、铁矿石、玻璃、纯碱等品种涨势颇大。股票市场反应相对平淡，沪指一度上涨0.75%，最终收涨0.43%。盘面上，煤炭、钢铁、家用电器、食品饮料、非银金融、银行为首的顺周期板块大幅领涨。其中，中证白酒大涨2.15%。从以上四大市场表现可知，市场开始有交易经济触底复苏的迹象了。房地产政策大招之后，为何能产生如此能量？8月31日晚，央行和国家金融监管总局连发两大重磅政策，包括调整优化住房信贷政策以及降低存量首套住房贷款利率。我们拆分来看一看。
第一，首套个人住房贷款最低首付比例统一为不低于20%，二套最低首付款比例统一为不低于30%。这其实是楼市实打实的一个重磅大招。在2015年楼市极为低迷的时候，监管层也仅针对不限购城市首套住房首付比例下调至25%，2016年2月才进一步下调至20%。此次是无差别实施调整，不管限购或不限购城市，均将首套最低首付比例下降至20%，放松力度可谓空前。另外，二套房首付比例为30%，在历史上也是比较罕见的。当前北京二套首付比例高达60%，有非常大的下调空间。除北京为首的一线城市外，诸多二三线城市也都有降低空间。首套房贷款利率没变，而二套房贷款利率由原来的LPR+60个基点，减少为LPR+20个基点。比如，北上深二套房贷利率下限仍然较高，分别为LPR+55BP、LPR+35BP、LPR+30BP，有较大下调空间。二套房降息40BP，力度也是比较大的，对于改善型需求有不小刺激作用，尤其是一线城市和强二线城市。原话是这样的：在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。这段话有点绕，有些难以理解。这里举一个例子来进行说明：小张在2019年8月在成都首次置业，是首套刚需，当时LPR为4.85%，银行给他的加点为100个基点，最终贷款利率是5.85%。后来央行多次下调LPR利率，以致于LPR从4.85%降低至4.2%，下行幅度为65个基点。那么小张当前贷款利率为5.2%。831新政之后，小张可以选择与银行重签房贷利率。当时成都首套房贷利率政策下限就是LPR，即4.85%。那么，小张可以按照最低4.85%与银行进行签约，利率最终下调了35个基点。可见，首套存量住房贷款利率，并不是一口气下调至今年普遍4%左右的利率，下调力度并没有一些人理解的那么大。监管层“三箭齐发”，叠加近期多地实施的“认房不认贷”政策，会对楼市产生什么样的影响呢？在我看来，对于一线城市或一些强二线城市应该会有积极作用，毕竟能够刺激一部分刚需或改善型需求，但对于低级别的城市用处可能不大，因为相关调控举措早已放开。本次楼市重磅大招之后，会不会重演2015年的盛景，房价开启大涨模式？在我看来，再也不会回到过去了。因为现在的城镇化率、居民杠杆率、房价预期、人口结构等宏观因素跟过去任何一次周期都不可同日而语了。房地产大的下行周期已经成势，政策只能延缓下行斜率，让房地产市场软着陆而已。在一年之中，地产销售有明显的小周期，旺季往往是春节之后的金三银四，以及金九银十。我们从过去历年的销售面积，也能看出这样的历史规律：
据克而瑞地产研究，今年8月TOP100房企实现销售操盘金额3430亿元，单月业绩规模延续下半年以来的低位，环比降低1.3%、同比降低33.9%，同比降幅较7月进一步扩大。在8月19日至8月25日，全国38城新房成交面积环比上一周上涨20%，同比下降17.9%，降幅有所收窄。二手房销售环比微增5.2%，同比转正为0.8%。整体来说，8月销售面积相对7月可能是环比小幅下降。2021年，全国商品房销售面积高达17.94亿平方米，创下历史最高年度记录。2022年，已经下降至13.58亿平方米，回到2016年的水平。可以说，即便没有地产重磅政策，房地产市场也会自发寻找底部，毕竟需求不会突然断崖式消失。今年7-8月销售面积下行，一部分因素是浓厚的观望情绪所致。现在，首付降了，利率降了，认房不认贷了，各种政策都悉数放开，叠加多数城市房价已有不小下跌，前期积压观望的、以及之前不满足购房条件的购房需求将得以释放。刚好又碰上金九银十，那么房地产市场将大概率迎来触底企稳。房地产市场企稳了，中国经济也将大概率企稳，因为它带动60多个上下游行业，占固定投资的比例高达20%，亦是信用派生的重要一环。前几个月经济边际下滑，其实主要也是受房地产投资持续拖累影响。除了地产外，大类汽车也有边际改善。据乘联会预测，8 月狭义乘用车零售销量185万辆，环比增长4.7%，同比下滑1.3%。整体上，8月各厂商延续此前优惠力度，叠加成都车展及818购车节，从供给端对车市构成有力支撑。再看制造业，边际改善势头比较明显。8月官方制造业PMI为49.7%，超出市场预期的49.4%和前值的49.3%。拆分看，新订单指数环比回升0.7%至50.2%，为最近5个月首次回到荣枯线以上。新出口订单回升0.4%至46.7%，但仍然处于萎缩区间。可见需求企稳主要是内需带动。8月生产经营活动预期回升0.5%至55.6%，来到3月以来高点。而之前的3月、4月、5月、6月均持续边际下滑，也对应着宏观经济持续走弱。6月央行降息出手后，到了7月，该指标开始大幅回升，8月继续延续向好态势。8月，尽管原材料大涨（环比上升4.1），但并未阻止企业采购，反而推动企业补库需求，原材料库存也继续上升，暗示了企业对于后期需求从前期的悲观情绪中有所修复。今日，8月财新制造业PMI出炉，为51，重回临界点以上，指数较7月回升1.8个百分点，创下6个月来最快增速，显示制造业景气度改善。与官方PMI呈现的经济状况一致。此外，一次性奖金、专项扣除等个税以及存量房贷利率下降等诸多政策，也都将提振改善居民消费预期。当然，最重要的是，在监管层出手拯救房地产之后，房地产市场将大概率企稳，那么中国经济也将企稳复苏。这亦是今日四大金融市场开始交易复苏线的重要逻辑。今年8月，外资一共净流出A股近900亿元，创下历史单月最高记录，主要受到经济预期、地缘政治以及人民币贬值等影响。
但这几大因素将在接下来得以改善。经济层面，在政策密集落地之后，已经看到触底复苏的迹象了。人民币汇率一方面受内部经济基本面和货币政策的影响，另一方面受美元指数的强弱。后者有阶段见顶迹象，主要是因为劳动力市场开始出现疲软态势，暗示经济没有此前那么强劲，加息周期可能已经结束了。本轮人民币贬值的拐点可能已经见到了。一方面，中国经济触底复苏概率很大，另一方面美国经济疲软将愈发明显。那么从这个维度看，人民币将走升值通道，外资调转船头流入A股几乎是必然事件。当然，外资流入流出还涉及地缘政治，这个重要因素要考虑进去。接下来，中国大概率将实现经济触底复苏，叠加外资反向流入，A股恐将迎来一波扎扎实实的上涨行情。尽管现在脆弱的情绪还萦绕在市场上空，但多给一些时间，终究还是要回归常识和逻辑。（全文完）
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