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广州楼市,一夜变天?

万连山 格隆 2023-09-23

作者 | 万连山
数据支持 | 勾股大数据(www.gogudata.com)

在第一个宣布“认房不认贷”后,昨晚,广州再次成为全国第一个,放松限购的一线城市:

1. 非广州户籍家庭,满5年社保购房资格,改成2年。

2. 广州本地家庭,可以购买2套房。

3.越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城,个人销售住房增值税征免年限,从5年改为2年。

调整幅度,不可谓不大。

而除了广州,9月份,已经有沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉、西安等11个大城市,全面取消限购。

这说明什么?

说明金九银十,今年没有金起来,需要政策加把火。

全国各地到处点火,似乎给了市场极大的信心。

我最近去一些楼盘溜达的时候,销售员们好像都磕了药一样,千言万语汇聚成四个字:芜湖起飞。

现在不快点下手,日后必吃亏。

真的是这样吗?



01

人口减少≠房价跌

大多数人都觉得,现在监管放松,只是为了拖住房地产这个支柱行业,避免发生系统性金融风险。

绝不是,想要再次炒高房价。

中国楼市,已经进入到供大于求,逐步冷却的时代。

一线城市城市放开限购,就是房地产进入新阶段的信号。

人口老龄化,年轻人少子化,结婚率、出生率暴跌,同性恋、丁克族数量急剧上升,未来人口下降是不可扭转的大势。

现在,60后、70后已经都老了,80后大多是独生子女,基本上已经结婚买了房子。

而真正的刚需群体,90后、00后,是人口基数更少的两代人,正在经历高房价和不太景气的就业环境。

他们有能力接盘吗?

貌似是接不动了。那房价的大趋势,必然还是下跌咯?

只能说,不要想当然。

最近上头出台的一系列政策,首付给你降了,利率给你降了,限购给你取消了,税都给你暂缓了。

就是决口不提降价,什么意思大家还不明白吗……

能降早降了。

年轻人接不动,那就放开限购,让有钱人多囤房子,多买。

注意,我这里只说一线城市的房价,不能代表全国。

房价涨不涨,跟人口跌不跌,年轻人买不买得起,没有一毛钱关系。

人口起作用的时限太长了,至少还得等十几、二十年:这代人生孩子少了,二十年后,才能看到孩子长大、结婚买房的变少。

你等不等得起?

我拉了全球几十个人口减少国家的房价,发现一个让人沮丧的事实:

人口降低,房价、尤其是大城市的房价,反而会继续涨。

下面是几个案例和数据。

1.乌克兰。

虽然文化属性不同,但现在的乌克兰可能是比日韩更直观的例子。

自从建国后,乌克兰人口持续下降,尤其是俄乌战争开打以来,逃亡加上战损,人口更是断崖式暴跌。

据估计,目前乌克兰本土只剩下2000多万人口。

按道理来说,人都没了,你房子给谁住?

但是基辅、利沃夫,这些大城市城市的房价,却在俄乌战争初期的震荡之后,坚定地上涨了!

简直离谱,与绝大多数人的认知都相反。

2.俄罗斯。

俄罗斯人口自1992年创纪录后,就一直下降。

但它的房价,也是很明显长期上涨的。

别看俄罗斯面积庞大、地多的是,但全国74%人口集中欧洲部分的大城市,西伯利亚的大片地方都近乎无人区。

3.我们最熟悉的日本。

日本人口,从2010年开始,就连年下降。

也是10年前后开始,日本楼市走出近20年的熊市,开始猛涨。

东京、大阪等核心区域,直接创新高。

据日本不动产经济研究所公布的数据,2022年东京23区新建住宅楼的平均价格,是9899万日元,比2021年上涨17.2%。

比90年代的泡沫时期还猛。

4.离我们最近的韩国。

韩国的人口问题,比日本还严重。

虽然今年,韩国传世房暴雷,楼市受影响下跌。但最近5年,首尔的平均房价涨了80%,整体上还是涨得夸张。

而且这个趋势并不会变。

普通家庭出来的年轻人,根本翻不了身。

尽管政府推出了20多项控房价措施,也没什么效果。

其他,类似的国家还有波兰、意大利、德国等等。

以上这些,已经足够证明,人口下降会拖累房价下行,不一定正确。

为什么会这样?

因为,市场并不会理会,部分人买不买得起,有人能买更多。

贫富分化加剧让大部分人都难受,但社会的总财富确实是在增加的,总的购买力实际上在提升。

真话听起来就是这么扎心,没有嘲讽任何人的意思。

更重要的是,人口整体虽然下降,但大城市人口,却是上升的。


02

大城市的永恒魅力

上面提到的所有国家,无一例外都是总人口下降,但核心城市人口上升。

有人说它们的人口体量太小,没有可比性。

别的任何国家,其实都一样。

比如美国,早就完成了工业化,最近几十年,前十大城市除了芝加哥,人口密度一直在提高。

只要经济继续发展,不论人口上升还是降低,就算明年是世界末日,主要大城市的人口仍将继续增加,这是确定的。

这可能因为,人类骨子里就是群居动物。

除非,我们回到田园时代。

或者,某一项技术,能帮助全民脱产。

就算有,那也是很久以后的事,普通人要考虑的是当下。

比如中国的乡镇,十几年前,赶集的时候都是人挤人,非常热闹。

但这几年你再去看,镇子里基本就只剩下老年人。

有些县为了方便管理,直接把几个乡镇合并成一个大镇。

原因是显而易见的,年轻人从小镇考上大学,一般都会去一线城市碰一碰再说。

有能力、运气好的,赚了大钱,就在北上广深扎根;次一些的,在老家省城买房,等有积蓄了回去发展;再次一些的,县城买房,等退休回去住。

县城或乡镇上的土豪,为了更好的生活条件,为了后代的发展,也必然是想着在省城买房。

就算人口下降,老龄化严重,这个选择也永远不过时。

大城市有天然的虹吸效应。

比如,A、B两市都有2万人口,C市有20万。

同样10万元,在两个人手里、在20个人之间交易,流通的速度相差非常之大。

人口少,钱的流通速度,即经济效率就低。

同样一个人,在A市10年赚100万,在C市3年就能完成。

就算出去生活开销,也是赚的。

既然如此,A市、B市的劳动力,自然会向C市靠拢。

结果是,C市人口越来越多,经济越来越繁荣,资产价格越来越高,比如房价。

A、B两市的人口,越来越少,经济效率越来越低,进而导致杠杆收缩,随之而来的就是融资困难,资产价格下跌。

然后,人们更想逃离,加速以上的恶性循环。

甚至,就算经济不景气,依然逃不脱这个循环。

每当遇到危机,政府都会放水。

但是,经济不好,有钱人拿到钱去哪投资?总不能放在手里贬值吧?

最简单无脑的就是抢购稀缺资源。

什么东西稀缺?当然是核心城市的核心房产。

比如韩国首尔的江南区,越是经济不好,涨得越猛,号称“江南不败”。

其实想想也正常,国内也一样。

疫情期间,国家为了救助小微企业,放了很多款项。

结果这些企业主拿了钱去干什么?去买房。

全国豪宅成交数量应声上涨,与普通商品房的落魄,形成鲜明对比。

所以中国的大城市,很可能会继续摊大饼,发展成超级城市。

只要没有政策打压,很难说一线城市的房价,还有多少下降空间。

至少,在我们这代人还年轻的时候,是不太可能的。

所以,现在这个时间点,到底该不该买房?

你只需要看你自己的需求和成本。

注意,我说的是第一套房。

年轻人只需要考虑能不能买得起,而不是买不买。

买不起那是没办法,别浪费精力在考虑房价上,抓紧想法子挣钱去。

只要买得起,买就对了。

在中国,绝对不可能说,我买得起房,但我就是不买。

嘿,就是玩儿。

那是纯傻。

年轻人要早做打算。

即便在大城市买不了房,也努努力在老家看准时机入手,多攒点钱直接回去养老。

有人说,房贷利率太高了。

花呗分期利率比房贷高得多,怎么没人说高?用起来眼睛都不眨。

归根结底,还是在享受当下,与长期配置如何抉择的问题。

买房,赌的是未来越来越好。

未来即便没有那么好,你的归属感、房屋带给你的各种便利,也是不会丢的。

输的有限。

买得起却不买,是担忧未来越来越坏,房价还的跌。

如果未来没有变坏,你就只能眼睁睁看着,捂在手心里的钱越来越不值钱,在无尽的怀疑和由于中浪费人生最宝贵的光阴。

如果未来确实变坏了,所有人的收入都锐减,经济直接爆炸,你手里拿着钱又有什么用?

某种意义上来说,这是最蠢的,怎样都不会赢。

因为你没有后路。

先谋一时,再谋一世。


03

尾声

以上所说的,都是一种可能性。

按市场规律,大城市的房价,毫无疑问仍将保持长期上涨。

但房价一直涨,是不是好事?

从人的角度考虑,当然不是好事。

等到阶级分化越来越严重,少数人人还是人,大多数人变成了牛。

人不怕牛生病,更不怕牛累死了。

人就怕有一天,牛不干活也不吃草,就躺在地上想:

为什么你是人,我是牛。

所以,未来一定会有大手人为干预市场,一定会有改革。

但这个未来是什么时候?10年后?15年后?

我们这一代人的黄金岁月早就过去了,那时候再改善,与我何干。

迟到的正义,不是正义。(全文完)

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