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给你一份谁都看得懂的日本房产基础常识图解,让骗子们见鬼去吧

2016-12-13 南木香工作室 这里是东京

 



人有一颗渴望归属的心,奔波忙碌了一天,远远望见万家灯火中,属于自己的那束光亮。那一刻涌上心头的温暖,便是对在异国他乡努力打拼的你,最贴心的回报。

无论漂在北京,还是漂在东京,一个地方呆得再久,也不禁“人在异乡为异客”。只有当买了一间自己的房以后,才能体会到先前未曾感受过的安定,哪怕你只是浮萍,从没想过在此扎根。

如今,生活工作在日本的华人朋友成为日本买房阶层的新生力量。随之也涌现出一大批鱼目混杂的华人房屋中介,比他们更老奸巨猾的自然是日本人中介。做买卖的,利欲熏心不是一个不可被原谅的行为,但你要对不动产的一些基本常识没了解透彻的话,就等于把自己给作成菜板子上的一条鱼,任人宰割。



“这里是东京”公众号的首发内容,选择普及不动产基础常识,仅凭一颗正义感尚未泯灭的诚心,尽力提供专业且通俗易懂的讲解。让那些骗子们都见鬼去吧!

并且,你大可放心。

这里没有卖房广告。

这里不会跟你套了几番近乎,最后仍是个卖房的。

本公众号就这么邪乎。

房子,也许是一个人,这一辈子,最贵的一次购物。通过事前了解一些不动产基础常识,保护自己避免遭受不必要的经济损失,你也是个一念之间盈亏N万的人了。

从有买房意识起,就会有两个单词以极高的频率出现在你的耳边和视线里:建ぺい率、容積率

不管是一户建,还是公寓楼,要在土地上建造,自然不能随便乱来。得根据土地其自身的各类属性,来决定究竟盖多高多大。建ぺい率和容積率堪称土地属性里,基本中的基本,但它俩到底是什么意思?

本号一时兴起,手绘简易图解,能看明白一个哥儿们是一个。



建ぺい率一块土地上盖房子,房子占地面积与土地总面积的比率。

如左图:假如一块建ぺい率50%的土地。

你买了一块100平米的地,但不能随心所欲的盖一间100平米的平房,方便又省事。这块地的建ぺい率,决定了你的房子占在土地上的面积部分不能超过50平米,即左图中的咖啡色部分。这50%是上限,小于50平米没问题。

以此类推:一块100平米的地,建ぺい率50%的,盖的房子的占地面积不能超过50平米;建ぺい率70%的,不能超过70平米;建ぺい率40%的,不能超过40平米。

容積率:一栋房子的全部建筑面积,与土地总面积的比率。

如右图:假如一块容積率100%的土地。

土地面积100平米,这栋房子的建筑面积,最多可盖成100平米。建筑面积,即右图中一楼二楼加起来,两块咖啡色部分的总和。楼上楼下的建筑面积不用刚好一样大小,楼上宽敞了楼下就窄小些,只要总共的建筑面积不超出上限即可。

以此类推:一块100平米的地,容積率100%的,盖的房子的总建筑面积不能超过100平米;容積率150%的,不能超过150平米;容積率200%的,不能超过200平米。

看到这儿,咱们还应该恍然大悟一点:跟空间要面积。

一块100平米的地,建ぺい率50%,一楼面积不能超过50平米,这也太小了!幸好它的容積率100%,那就盖两层,实现100平米建筑面积的宽敞居住模式。

建ぺい率并非死板不变的。若符合缓和条件的要求,就会嗖嗖嗖的往上增大。


如图所示:甲乙两块地,都位于防火地域范围,建ぺい率都是70%,可经过了不同加算,结果发生了大变样。

两大条件:

防火地域内,盖耐火建筑物,建ぺい率+10%

特定行政厅指定的角度,建ぺい率+10%

甲,不仅防火地域内,盖的是耐火建筑物(比如钢筋水泥的),还是块儿角地,于是它的建ぺい率70%10%10%90%

乙,只符合防火地域内,盖耐火建筑物这一条,所以只能10%,变成70%10%80%

建ぺい率,还有各种骨感的现实,等着你思量。


左图:越是繁华都市圈,房屋密集度越高。再无奈,你和邻居家房子也得保持1米距离

即使土地所有权是你自己的,也没违反建ぺい率容積率规定,但你仍不能随意盖房子。如左图所示,你的房子得离边界线至少0.5米以上(邻居也是0.5以上)确保与邻居房子之间保持1米距离。如不巧两侧都有这样的邻居,那么你盖房子时,两侧都得空出来0.5米的间距。

右图:セットバック

现行的建筑基准法规定:邻接道路宽必须4米以上宽。然而这套法是1950年开始实行的,在此之前道路没有4米宽,路的两侧又都已经盖了房子,总不能因为法律改了,就得把好好的房子给拆了。由此,便出现了这样的怪现象:虽然建筑基准法规定邻接道路必须4米以上宽,可不少区域道路狭窄,比如只有3米宽,也不算犯法。

房子终有一天会老朽,等到拆掉时,它就得接受迟来的法律规定:往后退,让地,道路保证4米以上宽。

如图中所示:3米宽的道路,与4米标准相差1米,两侧各自承担0.5米。一块8×972平米的地,往后退0.5米,8-0.5)×967.5米。

セットバック=72-67.5米=4.5这意味着在买房时,你很可能疏忽掉“往后退,让地给马路”这么一说,自己给自己造成不必要的困扰。


建ぺい率一样,容積率也需面对是否需要再扒一层皮的考验。

如图所示:一块指定容積率为300%的地(莫惊,在城里,这样的地,很多),前面是一条6米宽的道路。

你要以为哪怕土地面积不大,50平米了吧,可容積率高,300%能盖建筑面积150平米的房,那就图样图森破了。

它前面道路宽6米,不是12米以上宽的大道,就得重新计算容積率,选更小的执行

重新计算的方式:

①  住居系用途的土地的话

12米以下道路宽度×4/10×100%4/10是法律规定的系数)

按图例的6米宽道路来计算:6米×4/10×100%240%

240%300%,按这么算,这块地的容積率必须选择更小值的240%

是的,你的建筑面积:土地50平米×容積率300%150平米 的美梦破灭,现在最多只能:土地50平米×容積率240%120平米。

②  住居系用途以外的土地的话

12米以下道路宽度×6/10×100% 6/10是法律规定的系数)

按图例的6米宽道路来计算:6米×6/10×100%360%


300%<360%,然并卵,你的容積率只能选择更小值的300%,与360%以及建筑面积:土地50平米×容積率360%=180平米的华丽变身无缘。

假如家门前的道路没达到12米宽,可不远处的大马路15米以上宽,那么恭喜你,有一个放宽制度可利用。



本来,土地前面这条道没达到12米宽(图中例子为6米宽),在重新计算容積率时,得6米×4/10,或6米×6/10。

但距离70米范围内,还有条15米以上宽(图中例子为20米宽)的大道,那么在重新计算容積率时,可以加一个α,变成(6米+α)×4/10,或(6米+α)×6/10

多加的α,如何计算,稍微复杂了些。

    12前面道路实宽)×(70实距

α--------------------------------------

                   70

    按图中例子来演算

     12实宽6米)×(70实距63

α=--------------------------------------

                   70

α=0.6

如此一来,上一张图的说明就再度发生变化!

住居系用途的土地的话

错误:道路宽度6×4/10×100%240%

正确:(6米+0.6米×4/10×100%264%

264%300%,现在这块地的容積率变成264%了!


而你房子的建筑面积上限,从150平米→120平米→132平米,心情有没恢复些(◕ฺ‿◕ฺ✿ฺ)

住居系用途以外的土地的话

错误:道路宽度6×6/10×100%360%

正确:(6米0.6米×6/10×100%396%

300%396%,反正只能选择更小值的300%,宽松的意义不大哈。


咦?说好的通俗易懂,貌似写下来,还是微生硬冰冷。

别怕看不进去,那多半是因为还没到要你签字交钱买房的时刻。

那一刻真来了,一想到万一被蒙被坑就得背负30年,那心情之下再读本号的手绘图解,必觉茫茫人海相见恨晚。

如果就是没看懂



12月23日,老编南木香,也就是这会儿正劈哩叭啦打字,常被批评语气太冲的我,将在东京新宿御园某处首次举办小规模“日本买房基础知识扫盲”座谈会。都是入门级小知识,只为大家瞪亮眼睛好防身。毕竟动辄两三千,四五千万的购物不是开玩笑,现如今骗子太多,傻子都不够了……虽然我也证明不了我不是骗子嘿。

因不牵扯商业目的,也无任何房产中介在背后赞助,所有参加者非但没有纪念品礼金券,还得支付2000日元费用。望理解。

报名请通过留消息方式,谢谢。



   


转载约稿请洽作者,「这里是东京」でした。

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