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面对“闪崩”的百强房企，年底买房请记住这一条

可鑫 地产情报站 2024-04-11
眼看2019年已近尾声，很多房企的债务也到了还款时间，于是就像连环炸弹一般，轰轰轰连环炸。这也引发了大量维权事件，有的楼盘甚至无法过户，突然就人去楼空跑路，令人难以置信。
 
越到年底，开发商回款冲业绩的压力会越大，这个时候也正是买房的好时机。但当百强房企都玩上了闪崩加泪崩的戏码，你那颗想抄底的心也该掂量掂量：什么样的房子不能买。
 
想直接看结论的朋友直接拉到文章底部看站长建议，也行。
 
三盛宏业崩盘
 
日前，身为百强房企的三盛宏业暴出大雷。上海闫宏企业管理合伙企业（有限合伙）分别持有的三盛宏业4.154亿元股权、2亿元股权以及1.42亿元股权，遭到多地法院冻结，冻结期限至2022年。导致三盛宏业深陷流动性危机，全国项目大面积停滞、资金被监管等多重问题集中爆发。目前，三盛宏业已进入债务重组程序。董事长为此声泪俱下，泣不成声。
 
此外，由于三盛宏业把房子当理财产品进行集资，在资金紧缺的情况下，现在已经无法给员工兑付本金和利息。理财产品合计规模高达8亿元，牵涉员工及家属上千人，区域范围波及上海、杭州、舟山、北京、广东、沈阳等集团公司所属分支机构所在地。
 

就在网上议论得沸沸扬扬的时候，有人曝出三盛宏业高管在大量兑付自己的理财或转走公司资金。

而这些兑付理财或转走资金的高管，还大多与董事长陈建铭有亲属关系，比如其妹妹陈亚维、妹夫屈国明、内弟陈立军等。
 
面对愤怒的讨债员工，三盛宏业董事长陈建铭终于露面，并哭着说：“我也是非常难过，如果那些项目能解决，我想总是能解决。我最近在外找资金，内部事宜交由我的妹妹陈亚维管理，没想到会这样。其他的高管我不能担保，我妹妹转走的钱，我负责追讨回来！”
 
而倒霉的不仅仅是员工，业主也被套牢了。三盛宏业上海项目明天华城的业主表示，付完首付后，银行贷款批不下来，房子至今也无法过户。而去售楼处理论才发现，早已人去楼空，工作人员的影子都看不到。
 
社会套路深，一不小心就进坑。而百强房企集团，怎么会说玩完就玩完呢？成也多元化，败也多元化。有的企业多元化转型富了，有的没玩精，挂了。
 
三盛宏业成立于1993年。同年8月，投资成立舟山中昌船务公司，涉及海运业务，这项业务也与房地产一起，成为后来三盛宏业的支柱业务。此外，三盛宏业的触角还涉及科创、大数据、海洋投资、城市建设、现代生活服务等多个领域，具有AA级信用等级，旗下拥有三十余家下属公司，其中包括一家A股上市公司中昌数据，一家港股上市公司中昌国际控股集团和一家新三板挂牌公司钰景园林。
 
1996年，三盛宏业董事长陈建铭将房地产业务开拓至杭州，注册成立杭州三盛房地产有限公司。1998年，杭州颐景园隆重面世，“颐景园”品牌开始打响。
 
2000年，上海三盛房地产有限公司注册成立。2002年，陈建铭将公司总部迁往上海，并于次年更名为上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司。
 

在创立公司的前十年，三盛宏业的发展较快。不仅做房地产，还涉及大数据等行业。2018年，三盛宏业被中指院评为百强房企，位列第54位。2019年上半年，三盛宏业还登陆克而瑞“房企销售TOP100”榜单，以94.5亿元的销售额位列操盘金额榜第98位。

这些往日成绩，不光与陈建铭的经营水平有关，也与房地产行业20年的高速发展红利有关。三盛宏业表面看似风光，其实创立发展至今，规模还是仅仅停留在百亿元。没有趁着当年的行业红利快速进行全国化扩张和布局，规模未能得到提升。
 
主业不强，副业不精，集资问题集中爆发，成了三盛宏业濒临破产的致命原因。真是应了那句话，当潮水褪去，才知道谁在裸泳。
 
三盛宏业旗下的大数据上市公司中昌数据，2019年的中期报告显示，其上半年营收为16.54亿元，而归属于上市公司股东的利润却只有0.5亿元。而该公司的质押股份达到99.50%，累计质押股份占总股本的24.82%。
 
截至今年6月末，三盛宏业总负债417.65亿元，资产负债率高达81.5%，有息负债269.52亿元，净资产已经无法覆盖有息负债。
 
另有消息称三盛宏业因资金链断裂，作价17.5亿元出售其位于上海外滩的总部大楼。据了解，三盛宏业总部大楼抵押借款14亿元，但无人接盘。
 
让站长感叹的是，在日前出炉的《2019年胡润百富榜》上，三盛宏业董事长陈建铭还以100亿元位列第398位。转眼间就从百富变成了百负，让人唏嘘。而在大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的时代，当大鱼都吃不饱的时候，小鱼们的生存越发艰难。

据人民法院网站公告，截至2019年10月底，全国宣告破产的房企已经增加到408家。其中广东地区破产房企家数最多，达63家，其后依次为浙江和江苏，分别为40家、37家。
 
一房三业主，绿地被约谈

眼下不光房企破产多，维权也多。近日爆出杭州市绿地主打产品华家池·侨公馆“一个房子卖给了3个不同的业主”。在公开宣传中，上述项目打出了“31平方米68万元起，8年包租年化收益6%”等促销信息。看似美好，低价买房还赚钱。现实却让站长震惊！绿地竟然将一套独立产权的LOFT房源分割成三个独立套间，再将每个分割后的套间分别销售，实现“降价”，而三个业主共同拥有一本房产证。
 
这实在是业界一朵奇葩！
 
后来该事件受到了杭州市住房保障和房产管理局的关注，该局随即会同相关部门对开发企业和代理销售公司逐一进行约谈，并且介入调查提醒和谈话。绿地于是赶忙撇清关系，表示“一房三卖”的问题房源并未经过公司许可，相关问题与绿地无关。
 
目前该公寓销售已被绿地方面全面叫停，并向已经预约的客户办理退意向金手续，一场闹剧算是偃旗息鼓。
 
上面一发话，问题就能顺利解决。而在快速盖楼、快速周转资金的现状下，维权远不于此。
 
据了解，绿地在武汉、西安、郑州等多城的项目爆发了大面积维权。今年9月份，武汉绿地国际理想城的业主曾向媒体反映，收房时发现房屋内部存在卫生间门被马桶卡住、油烟机奇怪轰鸣、水龙头晃荡、电线外露、瓷砖空鼓、地板不平等多项问题。再如郑州绿地璀璨天城项目，据业主反映，该项目存在外墙使用弹性涂料、钢质门变木质门、门锁型号变更等多项减配。
 
尽管绿地方面回应称，所述武汉市新项目的小区业主举报难题已获得解决，但绿地多个项目出现减配问题，对方并未直接给出答复。
 
站长看来，众多企业维权屡见不鲜，归根结底还是高周转、一切向钱看惹的祸。很多有战略眼光的人，眼看房价太高快到顶了，于是开足马力拍地、盖房、收款。趁着房地产的发展红利还有，快速扩充规模。但全国大量房子建设进度快了，质量和配套就很难保证，维权也就在所难免。
 
诸葛找房9月底曾统计，截至2019年上半年，80家上市房企的有息负债已达6.61万亿元，与2018年末相比上涨10.45%。债务压顶之下，房企抗压能力再次面临大考。
 
如今已经接近年末，房企债务普遍密集到期，偿债压力不容小觑。众所周知，2019年是房企融资最困难的一年，信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等监管新政频出，当外部融资条件被收紧，对房企来说，唯有靠自我造血续接现金流才可以生存。
 
为了适应新形势，有的房企选择给员工降低薪资。如万科，其公司新的薪资采用“低底薪，高绩效”的组合工资。大部分雇员薪资结构也随之调整，有的岗位薪资降低超过了40%。
 
今年房企销售的业绩压力非常巨大，所以会想一些方法冲刺业绩。销售出发点是好的，但方式还需慎而又慎。毕竟楼盘是要住人的，质量是房地产企业能走多远的最基本保障。如果稍有不慎出了意外，反倒会失去业主的信任，销售量当然会适得其反。
 
结论
 
一些过去经营良好的大中型房企频频爆雷，这背后的市场信号不容忽视。随着楼市步入下半场，房地产行业大洗牌还将持续。在未来，房地产行业或将面临更多考验。
 
因为房地产行业强者恒强。包括恒大、碧桂园、万科、融创在内的前十大房企市场占有率高达30%，百强房企市场占有率超过60%，剩下的9万家房企只能瓜分剩余30%的市场。可见中小房企的生存空间多么的狭窄。
 
未来一旦资金继续收紧、市场不再高增长，那么房地产行业的存量博弈就随之而来。市场竞争会越发白热化、血腥化，说白了就是商业战场，这家卖得好，那家就没人买，是零和博弈的游戏。
 
就置业来说，越到年底，开发商回款冲业绩的压力会越大，而这个时候才正是买房的好时机。购房者适合“谨慎置业”。对中小房企的房子，要更加小心购买，因为很多小开发商根本就没人认识，维权再声嘶力竭，恐怕都难得到关注。而且要注重地段和配套，不要太过注重价格，因为与周边楼房相比，过低的价格可能是开发商为了减少亏损，会把房屋成本压缩得相当低，那房屋质量大概率也会很差。
 
站长只建议八个字：谨慎为上，安全第一。
 
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