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楼市终于等到了！央妈半月内4次出手，5年期LPR首降

可鑫 地产情报站 2024-04-11
11月20号，像打卡一样，央行推出了最新的11月的LPR利率。5年期的LPR首次降低，今日贷款市场报价利率为：1年期LPR为4.15%，前值为4.2%；5年期以上品种报4.8%，前值为4.85%。站长必须强调一下，此次是5年利率第一次下降，意义非常重大！


1年期LPR利率此前一直都有下调，这体现了信贷支持实体经济，不仅有正当性，更有迫切性。但房屋贷款都是5年以上的，一直是市场分歧的焦点。就影响而言，在央行最新发布的三季度货币报告中，已有体现：
 
要加强逆周期调节，加强结构调整，妥善应对经济短期下行压力，坚决不搞“大水漫灌”……注重预期引导，防止通胀预期发散，保持物价水平总体稳定。
 
从中可以看出，经济是第一位的。因为2020年事关全面建成小康社会，相比2010年要实现GDP和人均收入双双翻番，同样意味着稳增长势在必行。而房地产关乎经济，关乎土地财政，还关乎稳增长。这一次，5年期LPR终于变化了！
 
大家最关心的问题肯定是新LPR实施后，每个月可以少还多少钱。站长这就说说。


先科普一下LPR缩写的含义：Loan贷款 Prime最优 Rate利率。实际大家买房时的利率是LPR加上你买房贷款银行的利率（具体以各地银行最新数据为准）等于最终买房贷款利率。
 
以前北京首套个人住房商贷的利率是4.85%加55个基点，下限就是5.4%；二套房贷是4.85%加105个基点，是5.9%。
 
而新政施行后，LPR利率下降0.05%，相当于4.85%的基数变成了4.80%。我们实际贷款时要在4.80%这个基数上加点，因此最终的利率下限就变成了首套房商贷5.35%，二套是5.85%。
 
站长给大家举个实际例子。按照今天最新的房贷利率和广西南宁的首套房最终利率6.125%计算——当然这只是举例，因为每个城市和银行利率不同，不能直接照搬。

贷款100万元，分30年还清。新LPR实施后，首套房贷利率降为6.075%，利息总额1175771.25元，月供6043.81元。按照以前首套房最终贷利率6.125%算，利息总额为1187397.94元，月供6076.11元。
 
相较以前的房贷利率，新LPR施行后每个月月供减少30余元，也就是一顿快餐的钱，而30年合计可以减少月供1.1万多元，差不多是个高端笔记本电脑的钱。可能大家感觉变化不大，但对于不少掏空六个钱包凑钱买房的人来说，当然能省一点是一点。而且此次利率下降5个基点，不仅省钱，还传递了市场维稳的信号。对当前切实降低实体经济融资成本、稳投资、稳增长、稳预期方面将发挥积极作用。
 
再看银行方面，近期有媒体报道深圳有多家银行下调了二套房贷款利率。
 
融360大数据研究院发布的二套房数据出现了一个有意思的现象：10月8日LPR房贷新政正式实施后，除了极个别银行外，深圳地区其它银行全部将二套房贷款利率调整至5.45%（即新政规定的二套房贷款利率下限水平）。而到了11月份，7家银行又下调了二套房贷款利率。其中，6家调整回了9月份5.39%的水平，且不乏邮储银行、平安银行等主流银行的身影。
 
这从侧面反映了LPR新政暂时仍处在和房市的磨合期，中间会有一个相互“妥协”、相互适应的过程。
 
那么，已经办完的房屋贷款会受到什么影响呢？
 
根据央行的规定，签订贷款合同、发放贷款，加点数值一旦确定，在整个合同期限内都是固定不变的。而贷款利率会有一个重定价周期，是银行和贷款人协商约定，最短为1年。每次利率重新定价时，就会按照最近一个月相应期限的LPR来确定。所以LPR下降对于已经贷款的家庭来说，也是可以享受到降息的实惠的。
 
未来LPR会是什么样的走向？
 
从以往数据看，2019年8月改革直到11月20日出炉的第四次LPR报价，1年期LPR在8月和9月分别下调了5个基点，10月则按兵不动，11月下调5个基点；5年期LPR在8月首度公布后，在9月和10月均并未下降，11月则首度下调5个基点。
 
从央行一系列动作看，11月5日，一年期MLF的“中标利率”降低5个基点，至3.25%。11月18日央行将7天期逆回购操作(OMO利率)中标利率下调5个基点，为2.5%。11月19日，央行以利率招标方式开展了中央国库现金管理商业银行定期存款操作500亿元，“中标利率”3.18%，比上一次“中标利率”降低2个基点。11月20日，LPR利率再次降低。
 
半个月内央行四次出手，对市场来说，这一系列货币政策释放的“加大逆周期调节力度”的信号非常明确。而且有了MLF和逆回购利率先后下调的“双重保障”，本次LPR下调总体符合市场预期，体现了“宽货币”与“宽信用”同步推进，进一步释放了强化逆周期调节信号。
 
面对贸易博弈、出口下滑、楼市降温、投资减弱、猪肉涨价影响经济下行压力，虽然有通胀高企、内外平衡等因素掣肘，央行还是更加关注稳增长、稳就业、降成本，可能会视情况进一步加大逆周期调节的力度。
 
由此可以看出，降息过程已经启动，利率还有一定的下调空间。未来利率大概率还会小幅下降，对降低购房成本有积极作用，但总体还是比较稳定的。因为LPR的实行是为了维护房价，平稳楼市。在遏制房价大涨的同时，防范房价大跌也是稳定房地产健康发展的主要一部分。
 
从整体来看，年底前房地产市场大幅度升温可能性较小，因为临近年底，银行放贷额度大部分已经用完。

但不排除2020年春节后因政策放松导致的楼市逐渐回暖。而后续市场针对首套房贷利率可能会呈现宽松的趋势。因为按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准，首套房贷款的都是没有贷款过的刚需。

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