北欧模式帮你解读瑞典新的房贷还本金政策

Original ARWEN 北欧模式 2020-09-08

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瑞典大城市最近这段时间一直房市萧条，供大于求，交易量少，房价多年来第一次不仅停止了上升，反而略有下降。专家们认为主要原因可能是在于群众对于政府政策的不确定感，不知道政府是否会强制要求大家还更多的本金以调控房价，所以很多人都持观望姿态。

怀念2010年之前，那个时候在瑞典贷款买房，只需要攒够10%的首付就可以了，而且房贷是可以完全不还本金的。当年房贷利率也不高，大概1.8%，斯京城中心最贵的房子也还不到6万一平米的价钱。但政府觉得那时候的房价已经高得离谱了，便开始出台一系列政策打压。先是2010年把首付比例从10%上调到了15%，后来在2016年又实行了房贷强制还本金政策，要求房子价值70%以上的贷款部分一年还房贷价值2%的本金，50-70%的部分一年还1%，50%以下的部分依然不需要还本金。然而调控这么些年，房价依然在不停的上涨，目前斯京城中心的均价已经超过了9万一平米。这个价格虽然跟北京上海比还是不高的，但对于在瑞典生活攒钱想买房的人还是造成了不小的压力。

昨天投票通过的新房贷还本金政策是之前2016年政策的加强版，计划从2018年3月1日开始执行，只影响新发的贷款，并不影响旧贷款。如果你以前有房贷，但卖掉旧房子换了一套新房子，也算新贷款。如果你把以前有房贷的房子做了重新估值又多贷出来了钱，也算新贷款。

新政策其实很简单，就一句话：对于房贷超出家庭税前年收入4.5倍的部分要求每年再还相当于房贷数额1%的本金。

参考新闻：https://www.aftonbladet.se/minekonomi/a/MgRgrK/regeringens-besked-om-amorteringskravet

这政策到底会造成什么影响呢？让北欧模式（微信公号：beioumoshi）带你来一起算算账。

假设你如今单身一人，手上有50万克朗可以付首付。你现在税前月薪4万克朗，那么你税后收入一个月能有3万克朗。

注意：每个银行的计算方法不同，所以最终给你算出来的贷款额度也会不同，这里计算出来的数字只是一个参考。具体银行会给你带多少钱需要跟银行直接去沟通。

一般银行都会要求在住房花费之外一个成人每月剩下的生活费不能小于7000克朗，也就是说你税后一个月3万的话是可以每个月在住房上花掉2.3万克朗的。另外，虽然如今的实际利率只有1.5%而且还能退30%的税，但大多银行会要求你能承受得了至少6-7%不退税的利率的。

按照老政策，你大概可以贷款280万（房价的85%），买一套330万，物业费每月4000克朗的房子。这样的话你每个月利息1.4万（6%的利息），还4700克朗的本金（每年还2%），最后再加上4000克朗物业费，每个月住宿花费2.27万，没超标。

但按照新政策，你的家庭税前年收入是48万，乘以4.5倍就是216万。如果你的贷款数目超过了216万，就需要每年多还1%的本金，加上原本因为贷款额度超出房屋价值70%所需要还的2%的本金，总共每年需要还的就是3%的本金。

你手里依然有50万，如果还想买价格340万，物业费4000克朗的房子，那你每个月支出就会比原来多2300克朗（每年多还1%的本金），也就是说你每月住宿花费2.5万，超过2.3万的额度了。所以按照新政策，你可能只能买一套价格300万，物业费4000克朗的房子。这样的话，首付50万，贷款250万（房价的83%）。你每月利息是1.25万（6%的利息），还6300克朗的本金（每年还3%），最后再加4000克朗物业费，每个月住房花费2.28万，没超标。

这个例子可以再延伸一下。

假设同一个人手上依然有50万克朗可以付首付，税前月薪4万克朗，但现在突然有了一个没有收入的同居男/女友。那么他每个月在住房上就只能花1.6万克朗，需要预留2个人总共1.4万一个月的生活费。

根据老政策，他们大概能贷款190万，买一套价格240万，物业费3000克朗一月的房子。每个月利息9500克朗（6%的利息），还3200克朗的本金（每年还2%），最后再加上3000克朗物业费，每个月住宿花费1.57万。

但根据新政策，就只能贷款170万，买一套价格220万，物业费3000克朗一个月的房子了。这样，每个月利息8500克朗（6%的利息），还4300克朗的本金（每年还3%），最后再加上3000克朗物业费，每个月住宿花费1.58万。

再举一个例子。

假设你是双收入家庭，双方都是税前收入都是3万克朗，就是税后2.3万克朗的工资，那么你们俩每个月可以在住房上花3.2万克朗。假设你们手里总共有70万克朗的首付。根据老政策，你们大概可以贷款380克朗（房价的84%），买一套价值450万，物业费6000克朗的房子。这样每月利息1.9万（6%的利息），还6300克朗的本金（每年还2%），最后再加上6000克朗物业费，每个月住宿花费3.13万。

同样的家庭，按照新政策，家庭税前月收入6万，年收入72万，乘以4.5就是324万。如果贷款超过了这个数字，那你需要每年多还1%的本金，加上因为贷款额度超出70%所需要还的那2%的本金，总共每年需要还的就是3%的本金。依然有70万克朗首付，但就只能贷款340万（房价的83%），买一套价格410万，物业费6000克朗的房子了。这样每月利息利息1.7万（6%的利息），还8500克朗的本金（每年还3%），最后再加上6000克朗物业费，每个月住宿花费3.15万。