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强力去库存 中国楼市迎新拐点？

凤凰卫视 2024-06-27
中国接连推出一系列房地产政策组合拳，包括取消全国层面房贷利率政策下限、降低首付比例和公积金贷款利率；同时，中国央行宣布设立保障性住房再贷款等；而中国全国切实做好保交房工作视频会议则是提出，商品房库存较多城市，政府可以酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。有学者认为，这些政策对市场主体形成利好，有助于房企盘活资产、增加流动性，稳定市场信心。



作为支持政府收储重要保障，中国央行宣布将设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。学者认为，中国人民银行提供低成本的再贷款资金，激励21家全国性商业银行向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，有利于加快商品房市场去库存。


事实上，4月份房地产数据持续调整，显示房地产市场仍面临较大的下行压力。根据中国国家统计局数据，2024年4月末，全国商品房待售面积7亿4553万平方米，同比增长15.7%。其中住宅待售面积增长24.5%，为3亿9088万平方米。


从研究机构的数据来看，易居研究院发布的《百城住宅库存报告》显示，截至2024年3月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月，其中41个城市的新建商品住宅库存去化周期超过36个月。在部分地区商品房去化周期较长的背景下，在土地出让方面，中国自然资源部发布通知，要求商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。



对于地方政府可按需收购部分商品房用作保障性住房，有机构测算，收储新房可能需要2.6万亿-4.4万亿的资金规模。有业内分析认为，新政在地方政府收购存量商品房和闲置土地时，均特别强调不能增加地方政府隐性债务，预计政府收储商品房相关政策或将在库存较大的二三线城市铺开，而在再贷款工具等措施的支撑下，无需过度担忧地方债务风险。


再来看需求侧，本次新政在住房金融政策方面进行大幅调整。目前商品房首套房首付比最低为15%，二套为25%，5年以下和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。


在中央政策出台之后，多地加快跟进落实，5月21日，武汉率先调整商贷政策，将首套房首付比例降至15%。有业内人士指出，目前首付比例、贷款利率都已经下调至历史最低水平，接下来各地跟进商贷首付比例和房贷利率的节奏或将加速。



在房地产金融政策密集出台背景下，5月贷款市场报价利率LPR选择按兵不动。1年期、5年期以上LPR分别持平于上期的3.45%和3.95%。而此前中国央行宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，这基本意味着5年期以上LPR报价与房贷利率“脱钩”。分析认为，未来无需再通过单独下调5年期以上LPR报价的方式，对房地产行业实施“定向降息”。而未来如果房贷利率降至2%左右，或租售比显著反弹，将有利于房地产市场需求端进一步回稳。



来源：中国深度财经

编辑：许织微


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