未来城市间的差距会越来越大

修明经略

未来城市间的差距会越来越大 Original

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城市间的差距真是越来越大了，虽然全国房市不景气，但北京的楼市却十分火爆，在不景气的大氛围下实现逆袭。

据第一财经报道，北京新房和二手房签约量大幅回升，市场回暖速度非常惊人，热门区域房价再次微涨，根据BJ大土豆从链家得到的信息，2月北京的二手房成交量很有可能超过2.5万套，热度超过了2021年的小阳春。

北京楼市一片火热，很多小城市的楼市则继续不景气，2021年后，一度被炒上热搜的张家口，房价大幅下跌，郑州更是出现了大量烂尾楼，今年很多地区更是爆发了业主维权抗议房价下跌的情况。

根据统计局的数据，可以看到，2022年，很多城市的房价都出现了下跌。经济好的城市，不仅没降还继续上涨，经济差的城市，则是一跌再跌。

降幅最大的牡丹江二手房价格仅相当于2020年79.5%，出现烂尾楼的郑州是93.8%，而一线城市，则继续微涨，北京二手房价格是2020年的116%，上海是112.7%广州则是109.9%。

房价是一座城市风向标，买房不是买房子本身，而是买一个区域的前景。一座城市发展得越好，就越能提供就业和投资机会，就越能提供优质的教育和医疗。

在全国房价没有出现大波动的前提下，房价的涨跌代表了城市的前景。

与20年前不同，中国已经告别了高增长时代，进入了存量博弈的时代，中国的城市化率已经达到65%，已经接近尾声，城市的发展已经接近极限，产业升级也暂时遭遇了困难。那些今天还没发展起来的城市，以后很难有机会了。

存量年代下，虹吸效应会愈发明显，大城市借助优良的营商环境，更多的就业机会和更优质的公共服务，会不断吸引人才迁入。而那些欠发达地区则会遭遇人力流失。

最典型的就是东北，东北人口流出十分严重，有能力的年轻人都到别的城市生活了，东北只剩下中老年人和体制内二代，城市愈发缺乏生气，鹤岗就是典型。

如今鹤岗的房价已经跌到2177元/平米，20万就能买一套100平米左右的房子。人口也从2003年的110万下降到如今的95万，而且今天的鹤岗老龄化程度比2003年高的多。

由于经济不景气，鹤岗税收收入大幅降低，鹤岗只能通过非税收入（比如罚款）来维持运转，鹤岗还不得不缩减编制，停招公务员，这意味着鹤岗的公共服务也将逐渐消失。

鹤岗绝不是孤例，而是代表了很多城市的现状。如果说这三年有什么大变化的话，那就是郑州这样的省会城市，也开始出现苗头。

就财政看，中国能实现财政自给的地区并不多，除了一线城市，新一线和沿海地区，很多地方的财政都要依靠转移支付，由于此前的唯GDP导向，很多地方都是借债发展，到现在已经是债台高筑，除了借新还旧没什么办法。

这也是制约小城市发展前景的另一个原因，以前允许地方政府借债搞过度建设，因此很多小城市也有不错的基建，但现在要防止债务风险，谁家的孩子谁抱走，地方要自己承担债务风险，而且建立了终身追责的制度，这些都让“透支发展，借债发展”行不通了。

未来有发展前景的，必然是财政状况良好的城市，而财政状况良好的城市，掰着手指头也能数出来。

2016年，网上曾热炒“逃离北上广”，现在证明这一趋势只是暂时的，长远看大城市仍然占据核心地位，而且这个优势会越来越大。

年轻人会发现，虽然大城市的生活成本很高，生活压力很大，但只有在大城市才能找到良好的工作机会，才能拥有优质的公共服务，才能找到志同道合的伙伴，也只有大城市才能拥有开放包容的风气。陆铭所说的经济极化终究会到来。

当然大城市优势加大也不一定是坏事，大城市的发展也远没有到头，因为安全和财政的考量，地方政府一直限制土地供给，北京，上海虽然不种地，但仍存在很多农业用地。

现在政府正在试点用地指标置换，让适合种地的省份多些农业用地指标，让大城市多些商住用地，如果试点被广泛推行，大城市的商住用地供给将大量增加，那样一线城市很可能迎来新一轮的发展，最理想的情况，房价都会出现部分下调。

总之，未来中国的核心还会是一线和新一线，而且大城市的优势会越来越大。

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