初到深圳的人很难理解，被写字楼和回迁房层层包围的超级网红盘华润城，密度之高毫无舒适度可言，为什么总让深圳人挤破头都抢不到？

（这些高密度住宅，几乎每次开盘都靠“抢”）

对于外界来说，人们只看到购房者风雨排长龙交200万认筹金的疯狂，却不知道，仅仅两年，开盘均价8.5万/平的润府三期，如今二手挂牌均价已经超过16万/平。

和资产翻倍的快乐相比，别说淋雨，台风天也难以阻止深圳人买楼的脚步。

最近，华润城润府四期，准确来说叫润玺一期，再度成为市场关注焦点。此次产品更名升级，让华润城的抢房难度更是突破天际。

官方信息显示，项目共1175套房源，计划分两批推售，首批推售约503套（以开发商最终公示为准）。有媒体消息称，预计6月底入市，单价将达到10万+/平。

虽然经历了点名批评喝茶费、二手房过热引来政府干预、银行全面自查经营贷等系列风波，深圳楼市开始笼罩着山雨欲来的压迫感，但在丰厚的回报前，不少人依然选择继续前行。

走向豪宅的润府四期

大到片区规划，小到项目配套，华润城润府没有明显的硬伤。

但在产品上，二手均价突破15万/平的华润城润府算不得豪宅，高密度、无景观一直遭人诟病。追求生活品质的自住型买家基本选择直接绕道。

但是今年，被外界推测最早6月底就能入市的润府四期，终于开始补足产品劣势，走向真正的豪宅。

（硬核航拍看盘，提前体验润四景观）

在整个大冲旧改中，住宅用地分布在东、北和西面外侧，前三期处于被写字楼和回迁房包围的状态，毫无景观可言。尤其是二期的部分楼栋，基本处于和写字楼对视的状态，只有部分高层才能稍微摆脱被建筑群包围的压抑感。

但是四期、五期不同，作为华润压箱底的好地块，这两块宅地沿着沙河西路一字排开，东南方向直面大沙河生态长廊绿道和高尔夫球场，视野开阔，采光充足，补足了华润城一直被人吐槽的景观劣势。

（大冲旧改整体规划布局图，今年即将入市的是靠近沙河西路的四期 图源咚咚找房）

目前建筑主体超过地面20多层的是四期，没有延续润府称号，而是定名为润玺一期，豪宅化趋势明显。知情人士透露，此次更名也是为了提档，在备案价上会与前期产品区分开来。

(目前建设进度达到24层左右，拍摄于4月20日)

 （五期仍在地基阶段，目前集中精力建设四期）

公开信息显示，润玺一期占地2.49万平，由4栋规划层高130-198米的高层住宅和1栋幼儿园组成，共1175户，车位数量约1646个，车位比1：1.4。主推建面为99-190平的3-4房，120平的3房户型占比过半。整体得房率73-75%。

左右滑动查看全部户型（图源咚咚）

虽然容积率再创新高，达到6.6，但户型和景观的改善，已经让深圳购房者宽慰不少。

尤其是对于new money来说，深圳核心地段的品牌新房，便利的交通，搭配网红商业万象天地，还有名校南外集团新分校的加持，虽然这组配套称不上顶级，但基本满足了家庭置业的全部需求。而且纵观当下同价位的新房市场，购房者也并没有太多选择空间。

（总建面27万平的“街区+mall”商业，稀释了写字楼带来的逼仄感）

（南外集团科华分校，新校还没有中考成绩，但高起点名校大概率不会失望）

即使润玺一期紧邻沙河西路，低楼层未来免不了噪音干扰，容积率过高被网友戏称高级“筒子楼”，但综合衡量下，润玺一期仍然值得购房者赌一把运气。

多位在润府三期陪跑过的购房者也表示，已经开始准备资金，接受命运的再一次考验。

（润玺一期离沙河西路真的太近了，让人又爱又恨）

（项目一路之隔是在建的华润总部大厦，目前仍在地基阶段 ）

能否延续惊人的涨幅？

除了入市时间，当下讨论最火热的，就是润府四期的定价。

在购房论坛发起的投票显示，目前购房者猜测最多的价格区间是10-12万/平。这个新房与二手之间的价差的吸引力，可以参考去年创下深圳最高认筹比的深业中城，预计买家也有一定的重叠。

虽然润玺一期的价格还没有确切的消息，但在限价政策下，参考华润前期定价的调性，与周边二手房肯定仍存在相当的“打新”空间。

对于购房者来说，现在需要考虑的就是，这个空间究竟有多大。

润府一期2014年开盘，均价4.75万/平，二期2015年开盘，均价5万/平，目前二手挂盘均价都在15万/平。虽然当时没有限价约束，定价偏高，但目前都是3倍的涨幅，赚得盆满钵满。

润府三期2018年年中以8.5万/平的价格开盘，2019年年末完成交房，目前二手房报价已经达到16万/平，即使按照89平来计算，一年半稳赚700万，妥妥的印钞机。

（让深圳富豪也疯狂的润府三期，去年年底交房）

润玺一期即使按12万/平的均价入市，按目前的价格也能赚4万/平，更何况楼龄更新，视野更开阔，产品更优秀，价格显然还将更上一层楼。

当然，这只是最保守的猜测。如果再实际一些，考虑到科技园片区的成长性，未来还有相当的想象空间。具体对标片区，可以参考深圳湾和香蜜湖。

近年来，华润城的涨幅在整个深圳都是名列前茅。即使已经跨入15万/平的新台阶，片区二手房交易仍然相当活跃，仅仅是贝壳找房一家的数据来看，这一个月来，平均每天都有25批次购房者到华润城润府看房。

（图源贝壳找房）

值得注意的是，润府三期开盘时，从释放入市消息到开始认筹的时间相当短，预计润玺一期也不会给大家太多犹豫的时间，想要出手的购房者需要密切关注项目动态，提早做好准备。

虽然网上盛传此次认筹金将达到500万，但其实大可不必。按照最小面积99平，单价10万/平计算，三成首付也仅需300万左右，认筹金远超首付不符合华润一贯的调性。

但毫无疑问的是，无论华润多么想低调，润玺一期的入市都会将深圳再次登上热门。

（深圳婚姻登记预约期限为30日）

遥想润府三期开盘时，深圳规土委甚至亲自辟谣“排队离婚买房”，如今润玺一期入市在即，这份安排得满满当当的预约登记，不知是否又将引起新一波躁动。

润玺并不适合所有人

对于资金充沛的购房者来说，润玺一期当然是闭眼买买买。但对另一部分购房者来说，润玺一期和前三期的投资思路还有一些不同。

润府前两期入市时间够早，土地红利优势显著，润府三期更是赶在“731”政策前入市，开盘一年半就完成交楼，购房者实际承担压力的时间较短。

但是润玺一期，总价更高，对资金的要求也更高。按照目前的建设进度，预计还需要两年才能交房，再加上深圳三年限售，购房者实际承担压力的时间将超过5年。

举个例子，润府三期开盘，身边就有几位某深圳知名大厂员工，本来并没有充足的资金实力，碰运气意外中签，四处疯狂贷款才勉强撑过去，好在只有一年半。这套操作显然不适合润玺一期。

即使资金充足，首批预计只有500多套房源，大多数盯着润玺一期的购房者，大概率只是摇号陪跑员、财富旁观者，也需要提前准备好plan B。

按照之前润府陪跑者的路径，就地选择片区次新房的客户不少，润玺一期开盘后，预计也会刺激前几期产品再攀高峰。

除了润玺一期，预计今年入市的招商臻府、晗山悦海、临山揽海御园、海德园等价位接近的项目都可以多多关注，同样成为年度热盘的沙井海岸城也是投资客们重点关注项目。

（项目效果图）

位置：宝安区新安片区

亮点：靠近在建地铁12号线上川站，新安片区生活氛围较为浓厚，靠近大悦城、海雅缤纷城等商业，周边商业、公园、学校的生活配套丰富。主打户型为118平-156平4房。

（图源咚咚找房）

位置：南山区蛇口片区

亮点：靠近在建地铁12号线四海站，涵盖住宅、商业、办公及商务公寓等业态。值得注意的是，住宅只有90套，主力户型为160-180平。

（图源咚咚找房）

位置：福田区安托山片区

亮点：蝶变安托山，豪宅聚集地。项目靠近2号线和7号线交汇的安托山站，紧邻“日光盘”万科瑧山府。

网传不超过800套，户型面积段89平-248平，其中89平为福田稀缺的小户型3房。

（项目效果图）

位置：宝安区沙井片区

亮点：深圳第四座海岸城，也是最大的一座。规划落地之后将非常震撼，和润玺一样，都是年度网红盘。但是首批网传只有200多套，即使能摇号开盘，中签率也很低很低。

虽然机会渺茫，还是祝福各位都能一举拿下润玺，成为财富奇迹的参与者。