【青创志】乐乎罗意：北大毕业16年，专心做好租赁这件小事
罗意，乐乎集团创始人，北大外国语学院校友。2014 年创立“乐乎城市青年社区”长租公寓品牌，正式加入长租公寓运营行业，至今已近10年。2020 年-2021 年从单一青年社区公寓品牌，裂变为全品类公寓品牌，打造高端品牌（芷岸、怀庭）白领品牌（乐乎公寓、乐乎青年社区）企服品牌（起程），成为长租行业 TOP 前 10 综合管理运营服务机构。2022年正式由轻资产运营机构迈向资产管理机构，为投资者及业主提供高效、专业综合管理运营服务，成为租赁行业专业投资+资产运营管理服务机构，持续赋能长租行业。
走远路的人。
01
北大毕业做二房东
2007年，罗意从北京大学毕业。中国创业热度逐渐升温，“网造富”时代到来，国内互联网企业发展如火如荼。
那时，北京北五环房价刚从2000年的1200多元一平上涨到7000元，买下一套90平的二手房大概需要六十多万，房租每月3000元。
毕业后，罗意在清华租床位住，没有上班，生活之余，就是琢磨创业。思前想后，罗意觉得在清华租房这件事就可以。
罗意把房子整体租下来，然后分租给其他人。慢慢他发现，这桩生意现金流蛮好，“自己不用再承担租金了”。
他灵光乍现，脑子活泛起来，主意滴溜溜转。第二天，罗意跑到北大东门、清华南门、新东方水清木华校址旁低价盘下一些破烂的库房、地下室，又自己把地方收拾利索，配上床铺，转租给考研的学生。
罗意的生意秘诀是“找到优质房址资源”，寻到地理位置优渥，品质不太好的房源，然后把它变成会被人们选择的住处。沿着这个逻辑，北京大学外国语学院毕业的年轻帅小伙，雄赳赳气昂昂成为一名光荣的“二房东”。
一干就是七年。
从2007年起，罗意一直在做这档生意，赚到第一桶金，又攒下第一批资源。然而，即便是做到全北京最大的“二房东”，这桩生意依然是桩生意，很难成为事业。30岁的罗意又一次开始琢磨，自己究竟能干些什么？他不明白，为什么自己有了资金、有了资源，还会觉得空荡。
“从2007年到2014年间，我们一直在做租赁生意。但它是没有品牌化的，没有企业化的，它只是个生意。”罗意背对窗口坐着，午后的光从百叶窗一缕一缕投射下来，落到他的头发和桌子上。他眯着眼睛说，什么是生意？生意就是不断地包项目、提升、改造、挣钱，然后包更大的项目。
“说事业，好像就特别大。”罗意继续说，但是我很确定不想只是倒进卖出挣钱，我有成立一个企业的使命，我得带着一群人去做一个品牌。仿佛自然而然。他的思维从提升营收规模的认知转向品牌化、连锁化。
成立乐乎之前，罗意也成立过其他公司，都是房屋租赁。但是他说，那都是基于以前那种认知下的，是为了把营收规模做得更大，乐乎不一样，这时候考虑的已经是品牌化了。“你想，30岁左右的人，思维也不会很成熟，但就是觉得我一直这么干下去也不是个事。”
他和自己心里的形象越来越重叠，最后挣脱开来。那是北京房价暴涨的几年，流动人口越来越多，房租涨幅越来越大。2013年，北京城八区租金环比3.5%，三成人租金占收入50%以上，平均房租4141元/月。越来越多的人涌入这座城，尝试着新生活方式。
02
成立乐乎
罗意：确切地讲，乐乎成立是在2014年4月25日，但是真正把乐乎品质提起来，是在2013年9月28日，我们在亚运村的第一个项目。
来访者：日期能记得这么清楚？
罗意：当然了。9月28日我签完项目就跟着我老婆回去四川见她父母了，因为国庆放假。这是我创业路和人生路上，很关键的几步。
亚运村小营路五号，罗意做出一个重要的决定，把生意状态转向品牌状态。
他租下2400平米的地方，准备做出7、80间品质长租公寓。租金也要从1300、1400升级到4000多。
当时，更发达的华东市场已经出现魔方公寓、蛋壳公寓。但在北京，房屋租赁市场还没有出现同类型品牌，乐乎是第一个。因为不够了解，所以罗意全国各地去学习怎么做。
2014年～2015年，资本对乐乎极尽追捧，认为他们那是O2O线下场景入口。罗意也一度认为，这就是新空间。估值特别高的时候，乐乎被无数故事加身，有人说他们卖的不是空间、不是瓦片经济，卖的是场域。
现在想来，这谈何不是捧杀。
2016年6月3日，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。2020年基本形成供应主体多元、经营规范的住房租赁市场体系。支持符合条件住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。鼓励地方政府盘活城区存量土地增加租赁住房用地供应。
这一年，国家开始推动租赁市场发展，并开始把它作为平抑房价的工具。大量开发商加入赛道，资产价格水涨船高，市场流动性也很高。有的长租公寓开始和银行合作，利用金融产品，活跃资金流；有的开始用借贷方式预支租户的钱来扩大建设规模。
房屋租赁成了很多人眼中的“金秤砣”。然而，这很不稳定。
2017年3月17日起，北京市整顿违规违法的房地产中介，累计注销备案、关停的中介总数达到1000家以上，租赁市场也受到连锁影响。
“其实，这场‘大火’给房屋租赁行业带来很大危机。那一次，我丢了2000间房。要知道，2017年，我总共可能才7、8000间房，而且当时还没实现盈利。”罗意看起来很无奈，“而且，这件事解决不了。因为很多事情是不会以你的意志转移的，所以只能是承受。”
同一时期，几年前瞅准机会加入行业的许多企业，身边充斥着融资、项目。整个行业散发出歇斯底里又奢靡的气息。
这些都让罗意开始担忧。2017年底，他带着全家搬到了广州短居，一来是看到南方的机会，二来，是对市场环境的现状感到担心。“像我们这种偏传统类的企业，其实总是要经历各种各样的外部突发情况的。”罗意这样想，“我发现，这生意在那些年特别赚钱，营收涨得很快，那赔得也会很厉害。”
他已不再有稚气，目光挪向远处。
03
绝处逢生
2018年开始，陷入癫狂的市场终于发出怒吼。这一时期，许多企业由于规模铺张，房租资金差额难以覆盖运营成本最终赔了钱。2019年，有53家长租公寓因资金链断裂而倒闭，其中有45家是因为无法继续支付运营成本。
“到2020年，我们才挣到钱，在那之前一直是亏损状态。那之前，很多人说长租公寓从业者都是骗子，把我们和P2P联系到一起。”
“政府监管开始进场的时候，你就发现行业真的太乱了。我们似乎成为社会负担、社会毒瘤。但其实在之前发展过程中我们是创造了价值的。至少我们满足的租赁需求是真实存在的，住户有住到更好的房子或更多样化的服务。”
“再后来，行业开始出清各种东西，地方政策开始出台，再叠加上疫情，很多同行就再没缓过来。”
动荡岁月，绝处再逢低潮，行业到处都是哀鸣。罗意言语寥寥，或许是不想提，或者是不能提。只说起，自己的运气很好。
2019年，OYO商业模式流入中国，传统行业出现管理规模快速增长的机会。罗意据此判断，开始业务狂跑，几个月后咂摸出不对味，追规模就难保证品质和盈利，而且融资太难。同年9月，乐乎开始踩刹车，裁撤掉品质差、盈利能力差、合作关系差的项目。
“那时候，我们是以城市论。比如在广州、深圳，乐乎有大量城中村项目，例如深圳，峰值期有140个项目，现在已经裁撤到几个项目了。”罗意对这个决策很坚定，“当时按OYO跑出来的商业项目，峰值时大概有4万多间，绝大部分选择优化。”
尝试后，罗意觉得OYO是个伪逻辑，对产业改造不能只快速提量，却不考虑标准。
“不盈利的，短期看不到盈利希望的，乐乎全都不要了。我们要结束狂跑阶段的混乱。”罗意在战略把控上很果断，但大刀阔斧也要承担相当大的后果。
乐乎把12个城市办公室合并到3个，只剩下华北、华东、华南；集团层面部门合并，业务事业线合并。三个月，抛弃铺设规模，完成集团改革。
其实罗意远没有看上去的意气风发。他说因为心里实在是没底，只能左手压右手。
2019年末，乐乎刚做完这些动作，疫情来了。
在全国最艰难的时候，疫情最严重的2020年，乐乎集团实现了盈利。
后来的罗意说，其实我要讲的，是公司的成长和个人成长一样。最开始你觉得自己年轻、力气大，好像无所不能。但是，慢慢你会发现世界有边界，你要内敛一些，收缩一些，理性一些，承认自己并没有那么强大。
组织也是这个样子的。最开始你觉得自己是行业颠覆者，但其实多数企业只是社会经济当中的参与者之一。重要的是聚焦在战略上，控制住企业边界，然后创造价值。这时候虽然看起来好像缺乏想象力了，但其实是在更加强大。
所以很多当时看来蛮难的事情，好像我都记得没那么深刻。回头看时，它们甚至算不上旗帜鲜明，它可能只是你在那个特殊阶段的焦虑。至于你对它们敏不敏感，不取决于你走了哪条路，取决于你是个什么样的人。
04
走向资管
比起一帆风顺更难的，是捏碎了重塑。
2021年，政府开始从政策、金融、市场监管、资金补助和税收5个方面支持和规范住房租赁市场，重构大城市住房租赁市场格局。“资本导向型”向“政策引导型”转变，新一代租住生活方式初步形成。
“2021年前，市场在自己崩盘。这对行业来说有好有坏，但确实大大推动了整个行业的进步。”静谧的日子变得漫长，罗意看上去也添了份云淡风轻，“2020年，国家重拳出击打击这个行业，打碎之后建立秩序，发布政策扶持。所以，2021年以后，你会发现很多国有玩家、资管机构都在加入。”
“我国在过去20年房地产快速发展过程中，产出很多大量低价值资产。这时候国家通过政策引导低价值资产进入租赁行业。所以你看，今天的租赁行业才开始真正变成一个行业。”
2021年之后，乐乎的合作方从二房东转移到国有平台、基金机构，划分出五个事业部：保租房事业部、高端服务公寓事业部、白领事业部、企业服务事业部、资管事业部。
行业核心也转移到赋能租赁住房资产保值和升值上。资产持有方提供必要投资，维护资产状态，确保资产价值；运营方承担租赁住房项目的运营、管理，保障净收益的最大化、租户关系维护、维修和工作协调。
曾经的“二房东”进入资产管理标准化时代，登上正轨后，复入众人眼帘。
“产业里面以前觉得乐乎土气。因为那时候能做长租的全都是边缘资产，好一点的资产，不长租就是赔。在土和‘死’上，我们选择了土，专门做城乡结合部那种地区。”罗意坦言，“十里河区域，我现在还有12个城中村项目。”
“活下来的企业，现在算是进入第二阶段。租售行业实际上受整个房地产市场变化而变化。2021年后，房地产的高速增长拐点出现，不是说所有人都在去追求明天的可能性，而是在盖了这些房子后，我们必须把它运营起来了。”
罗意补充说道，实际上乐乎今天的机遇可能不一定只是租赁住房行业的机遇，它有可能是一个存量不动产的资本机遇。
中国拥有庞大的不动产资产规模，会有一批机构成长起来，他们所加入的这个行业，核心是做存量资产的资产管理。这种逻辑是会生长的。比方说，乐乎服务式公寓有酒店逻辑，搞加盟。其实从某种意义上，这就预示着乐乎慢慢演进的路线。我们可能会成为下一个黑石，尽管目的地从现在看来还很遥远。
企业家有独属自己的匠人精神，唯有打磨，才能破解时机的魔法。
“乐乎已经成立10年了。其实以前，行业里一直觉得我是个很能折腾新东西的人，每年都能搞点新鲜东西出来。但是，现在好像不太能了，因为对我们来说，行业已经越来越规范了。”罗意对企业未来部署上依旧很果断，“接下来10年，我们的主要工作其实就是沿着价值去做重复，把每个模块都做大，做深，做得更有价值，但不会出现大的变化。”
“但大概率会出现新的产品线。从我国现在老龄化程度的加重看，未来三五年乐乎大概率是会拓展养老型长租公寓的。不过，推出时间还是要看市场契机。”
过往，无数泡沫飘飞而起，又快速破碎。惋惜破碎的是诗人，企业家发现机会。
“经济下行，需求萎靡，办公、酒店行业都不理想。但长租公寓成为不动产领域为数不多的被投项目，除此之外，资本目光还放在物流中心和数据中心。所以，我认为至少今年的不动产大宗交易会集中在长租领域。”至少现在，罗意对行业怀抱期待。
他说，黑石的不动产资管里有3层到4层是租赁业务，是我们的长租项目。长租项目不性感，但确定性很强，而且能穿越周期。在疫情阶段，美国、英国的长租资产全部都是增值的，这至少能证明长租构成了一个不动产的平衡稳定期。
低潮时反思，平稳时远眺，前行也不过时间而已。
05
写在最后
对于更多消失在拐点前的企业，罗意的一路历程，是能够给予些许启发的。
之前，行业重拳是场无差别攻击。能留下来的，无一不是选择适时卸甲，作别时代，待山河重整，卷土重来。
就像罗意说的，“我总是觉得，虽然我不是最聪明的人，但如果在一个事情上一直做，是有加速度的。即使当下这一段看起来走得好像比较慢，但惯性起来以后，就会越来越快。”
“从当时到现在，我基本上在租赁市场里16年了。一直没换过行业，估计未来10年、20年也不会再换行业。”罗意边点着茶，边头也不抬地说道，很多人都问是不是因为情怀，其实我觉得情怀相对少一些，反倒是因为最早创业时就找准了方向，接下来一直有路径依赖，于是一直干这个事情，一直干这个事情……
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文字 | 巩周周
排版 | 曹家浩
审核 | 蔡润维