最高院：房屋买卖案件实体争议的十六个裁判要点
全文约6000字，阅读需18分钟。
┃┃学而有术┃┃栏目：
房屋买卖合同不同于一般的买卖合同，对其效力、解除等认定不难，但其和其他法律关系如借贷、抵押的交织、违约损失的认定是难点。笔者以近期最高人民法院有关房屋买卖合同纠纷案件的裁判理由为据，着重分析实践中常见的实体认定问题，并总结归纳相关的法理。
【房屋买卖与合同效力】
房屋买卖合同的效力问题，不同案例各执己见。法律、行政法规的强制性规定已不足以判断合同效力问题。
1、划拨土地涉及行政审批，所签订房屋买卖合同可能无效。
（2017）最高法民再70号：本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人不锈钢厂未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。
本案认定房屋买卖合同及于土地，土地买卖无效，则房屋买卖也无效。本案的划拨土地应当是企业建设用地，一般认定买卖无效。
2、公共利益、诚信信用比合同效力更为重要，当事人不得因合同无效取得不法利益。
（2017）最高法民再87号：本院认为，《房屋转让协议》合法有效，理由如下：首先，法院（2008）岳中执字第143号《民事裁定书》和《协助执行通知书》，裁定并通知将案涉房屋过户给刘光华，刘光华依法对案涉房屋享有所有权，其有权与李佰雄签订《房屋转让协议》。其次，《城市房地产管理法》第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效，而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。此外，《房屋转让协议》系转让房屋的合同，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。再次，登记、审批并非《房屋转让协议》生效的条件。该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。最后，认定《房屋转让协议》有效符合诚实信用原则和公平原则。刘光华不得以合同无效而主张案涉房屋归其所有或要求领取政府征收、拆迁等取得一切权益。
本案具有个案特殊性，因此认定合同有效，关键在于出卖人主张无效的目的在于取得巨大的拆迁利益，违反了诚实信用原则。原先法院的倾向性意见均判决此类合同无效，但本案能够认定有效，遏制了出卖人的不法目的。同时要指出的是，即使认定合同无效，出卖人也不能据此取得拆迁利益，相关收益应归补偿给买受人。
3、非本集体成员买卖集体土地上房屋一般认定无效。
（2017）最高法民申2813号：案涉房屋占用的土地系北京市海淀区温泉镇太舟坞村经济合作社所有的集体建设用地，徐怡、徐恒、徐恺均非北京市海淀区温泉镇太舟坞村集体经济组织成员。一、二审判决认为案涉《房屋转让协议》违反了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，应认定无效。
集体土地因涉及公共利益和集体成员利益，如认定有效将导致集体土地流失。目前，试点地区已经放开对集体土地的流转政策，今后此类合同将倾向于有效。
【房屋买卖与借贷】
房屋买卖合同与借贷、投资等法律关系密切相关，对于当事人真实意思的审查是大额房屋买卖合同案件的重点。
4、借款逾期后以房抵债符合合同变更条件，不构成让与担保或流质。
（2018）最高法民申1774号：鑫城公司在未清偿案涉借款的情况下，与汤东鹏签订《商品房买卖合同》，属于债务到期后双方达成以房抵债合意，而非鑫城公司主张的双方系再次签订了担保合同。此时，案涉7套房屋并非抵押物，故本案并不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条规定的禁止流质条款。案涉《商品房买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。
与让与担保不同的是，本案法律关系变更发生在借款逾期之后达成，符合法定条件和交易方式；双方能够继续履行房屋买卖合同也是法律关系维持的审查重点。
5、买受人对借贷转化买卖的抗辩应有充分的证据予以证明。
（2017）最高法民申4734号：本案中，万佳公司申请再审虽主张，本案存在将借款转化为购房款的事实，但万佳公司未提交相关借款合同、转账凭证等直接证据证明借款事实成立，也无证据证明三元盈辉公司同意将借款转成购房款。同时，万佳公司与维尔物业公司签订委托经营管理协议书的行为，亦无法单独推导出万佳公司已实际支付购房款的结论。故原判决认定本案当前证据不足以证实万佳公司支付了案涉购房款，并据此驳回万佳公司关于判令三元盈晖公司返还购房款9288.12万元及其利息的诉讼请求，无明显不当。
在借贷与买卖交织的情况下，对价款性质证据的证明力的审查是必要的，也是最恰当的方式。
6、名为买卖实为借贷的，应驳回当事人对房屋买卖合同的起诉。
（2017）最高法民申4527号：其申请再审作为证据提交的2011年2月23日借条关于“今借到刘省龙人民币壹仟伍佰肆拾玖万元整，借期为贰拾天。如违期不能偿还，在五日内办理金迪商厦大楼二楼三楼备案合同购房”的约定，有违物权法上禁止流抵押的规定，应为无效。刘省龙据此主张其已与江建公司达成以物抵债协议，缺乏事实依据。一、二审法院确认刘省龙与江建公司之间系民间借贷法律关系，认定事实并无不当。经释明后，刘省龙拒绝变更诉讼请求，一、二审法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，裁定驳回其对江建公司的起诉，适用法律亦无不当。
借条上对房屋买卖的约定并不构成房屋买卖的法律关系，且流质条款并无法律效力。如双方另行签订房屋买卖合同才需对此进行实质性审查。
【房屋买卖与预购】
预购合同的目的是履行签订买卖合同的义务，如果实际履行可以认定是房屋买卖合同，也存在违约和解除的问题。
7、即使预购合同，买受人已履行付款义务下，出卖方不得无故解除合同。
（2018）最高法民申43号本案中，骨科医院已按案涉《房屋预定协议》交纳了购房款共计25403899元，履行了协议约定的付款义务。由于世博公司及其法定代表人郭军伪造、虚构案涉项目手续，导致世博公司无法按协议约定交付房屋。且因案涉房屋涉及众多回迁户基本民生利益，政府部门就此已成立专门工作组，对案涉工程进行后续施工，现主体结构已经基本完工。政府部门正积极协调相关部门为回迁户、已购房者办理产权手续。因政府部门的介入，案涉房屋的交易已不同于世博公司与骨科医院平等主体之间的商品房买卖。根据以上情形，二审法院认定《房屋预定协议》尚具备履行的条件，对世博公司诉讼请求不予支持。
本案中，出卖人系违约方，在合同可以履行的情况下，不得主张解除合同。
8、双方协商不成无法签订房屋买卖合同的，可解除预购合同。
（2017）最高法民申4365号：首先，协议未明确房屋总价款是否依据预估建筑面积与实际建筑面积的差异进行相应变动，属于对房屋总价款的约定不明，段海鸥与绿地集团对此均存在过错。其次，绿地集团与段海鸥就案涉房屋实际建筑面积与预估建筑面积差额导致的房屋总价款变动问题，双方进行多次协商后未达成一致意见，导致《预约认购协议》解除，双方对该协议解除均存在过错；二审法院判决绿地集团返还段海鸥全部预约金并支付从2013年11月6日起至款项还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算的资金占用费，以弥补从段海鸥支付绿地集团购房预约金之日起至案涉协议解除之日止三年多时间内，绿地集团持有该笔预约金并最终未与段海鸥签订《商品房购销合同》给段海鸥带来的实际损失，符合公平原则，本院予以维持。
本案中，预购合同的条款约定不明，也无法继续履行，法院根据公平原则责令出卖人赔偿损失，合理合情。
【房屋买卖和格式条款】
开发商提供格式条款是房屋买卖的交易惯例，应审慎对待。
9、对格式条款应予以说明提示，不得对买受人有重大影响
（2017）最高法民申3870号：关于案涉合同指向的房产是适用06版规划还是08版规划的问题。该合同为龙湖锦城公司提供的格式合同，从双方签订的合同及其附件来看，龙湖锦城公司签订合同时，并未告知合同及其附件适用08版规划，亦未提供其他有效证据证实其与黄沅庆签订合同时对规划标准不一致进行了相关说明，尽到必要的说明义务。
买受人更需要注意合同具体条款，签订合同时不应草率。
10、对贷款未成支付现金的约定非无效格式条款，未加重买受人负担。
（2017）最高法民申3886号：诉争商品房买卖合同及补充协议中关于银行按揭贷款的约定，系一般的商品房买卖合同条款，符合常理，并不存在明显侵犯陈刚合法权益的事实。在商品房买卖合同中，约定由买方办理按揭贷款，在不能办理银行贷款的情况下，由买方通过现金或其他方式支付，是通常的做法，符合常理。房屋买卖合同中，买方本身就负有支付购房款的义务，且办理银行贷款本身系买方责任，在买方不能办理银行贷款时，转为现金等方式付款符合房屋买卖的基本特征。因此，本案约定由陈刚办理银行按揭贷款并在不能贷款时转为现金付款，并不会侵犯陈刚的合法权益，该条款不能认定为无效格式条款。
本案中，如买受人发现不能办理银行贷款，应及时与开发商协商；如对于不能办理贷款系客观原因所致，可以解除合同。
【房屋买卖与价格】
房屋买卖的价格至关重要，但一般不成为变更和解除合同的理由。
11、价格波动属于当事人可以预见的交易风险，不存在显失公平。
（2017）最高法民再26号：本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系，其中买卖关系约定于合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化。对此，双方当事人并未能通过协商予以变更，而主张客观情况发生重大变化请求变更合同。而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。
本案虽然履行期限较长，但由于存在租赁关系，价格波动更符合商业风险的范畴。当事人仍应遵循诚实信用的原则履行合同义务。
【房屋买卖与贷款】
房屋买卖和贷款密不可分。在买卖、借款、抵押三重法律关系下，对案件的认定更应谨慎。
12、即使合同约定借款关系不得解除，仍可判令法定解除权。
（2017）最高法民终683号：《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此,在《商品房预售合同》解除的情况下，王忠诚从建行青海分行借款支付购房款的目的已经无法实现，王忠诚请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的，应予支持。
本案中，虽然借款合同的解除条件未成就，但法院根据商品房买卖合同的司法解释认定解除，属于自由裁量权的范围，也未影响当事人的权利义务。
13、贷款人有权依照借款合同或者根据房屋买卖合同的解除主张返还借款。
（2017）最高法民申2661号：合同解除后，哈尔滨招行可以依据《借款合同》向张子莹和北方开发公司主张权利，也有权根据《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，请求北方开发公司返还购房贷款。哈尔滨招行上诉请求改判由张子莹和北方开发公司共同承担张子莹未偿还部分的贷款本息等，可视为哈尔滨招行选择了依据《借款合同》主张权利，属于其对自身合法权益的处分。
因出卖人违约而合同解除，当事人不能免除返还借款的义务；贷款人有权要求出卖人和买受人承担各自的义务。如开发商未进行担保，则借款应由买受人返还。
【房屋买卖与解除合同】
因违约解除合同较为常见，当事人可以通过多种途径行使解除权。
14、约定解除权的丧失不表示法定解除权也不能行使。
（2016）最高法民终715号：虽然在诉讼中形成的（2005）晋民初字第21号民事调解书在2010年被本院（2010）民提字第41号民事裁定所撤销，但通盛公司在合同解除条件具备后，东民公司未催告其行使解除权的情况下，已经及时通过提起诉讼的方式主张权利，故并不符合《合同法》第九十五条、《商品房买卖司法解释》第十五条第二款规定的解除权消灭的情形。此外，《合同法》第九十三条规定了当事人的约定解除权，第九十四条规定了当事人的法定解除权，两者之间在行使上并不矛盾或互相排斥，在当事人未行使约定解除权、但符合法定解除条件时，可行使法定解除权解除合同。本案中，虽然当事人在《协议书》中约定了解除条件，但通盛公司未予行使的行为并不导致其法定解除权的丧失，故其有权主张行使法定解除权解除《协议书》。
只要符合合同法规定的解除条件的，不受合同约定的限制。起诉本身就是主张解除权的恰当方式。
【房屋买卖与损失】
房屋买卖的损失存在实际损失以及因价格波动导致的预期损失，后者是审查的难点。
15、守约方可以取得可预见的可得利益损失，但应兼顾双方利益。
（2017）最高法民申4887号：本案中，田禾公司以2810万元购得涉案裙楼，2011年8月22日取得房屋所有权证，9月2日取得国有土地使用权证。一审中，涉案房屋的估价报告显示2013年、2014年某估价时点，涉案房屋的市场价格较田禾公司的购房价大幅上涨约4000万元左右，溢价幅度已经超出出卖方订立合同时所能预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围。二审判决综合本案事实，兼顾双方利益，酌定田禾公司可获得的可得利益赔偿为1900万元，并无不当。
法院以购房款为基数酌定损失的范围，既不超过实际涨幅，也不过低于当事人的预期，公正合理。
16、过渡期间的租金属于实际损失应由违约方赔偿。
（2017）最高法民终719号：案涉《购买办公用房协议》约定且盛恒基开发公司出具保证书承诺2013年3月30日前向海通证券公司提交合法有效产权证，但是盛恒基开发公司到期未能交付产权证，其违约行为导致海通证券公司向案外人租赁办公用房产生租金损失，两者存在因果关系。一审法院据此认定租金属于海通证券公司的直接损失，并以2013年3月30日为时间节点计算损失数额并无不当，本院予以维持。
实际损失的发生与违约方的过错存在因果关系，是认定是否赔偿的依据。
请关注本公众号获取其他文章，也可以直接点击左下角的阅读原文。