逐项解读民间借贷案件的裁判—事实的认定（4）
案例：（2018）最高法民申1259号德澳汽车零部件（镇江）有限公司、谭荣生民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
德澳镇江公司申请再审称，（一）2009年8月1日的《房地产抵押借款合同》不能对2014年的7份借据起到保证作用。根据《房地产抵押借款合同》第二条约定：德澳镇江公司对任德才的借款担保必须同时具备二个条件：1、借款人必须是任德才本人；2、担保时任德才必须是德澳镇江公司的法定代表人，而任德才在2013年7月已经不是公司的法定代表人。根据最高人民法院担保法解释第六条第一款“未经国家有关主管部门批准或者登记对外担保无效”，以及《中华人民共和国外资企业法实施细则》第二十三条“外资企业将其财产或者权益对外抵押、转让，须经审批机关批准并向工商行政管理机关备案”之规定，本案《房地产抵押借款合同》在长达六年的时间里并没有按照规定办理批准和备案手续，应认定抵押担保无效。（二）根据担保法第二十六条的规定，连带责任的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自债务履行期间届满之日起六个月要求保证人承担保证责任。本案中《房地产抵押借款合同》虽未设定保证期间，但根据谭荣生举证的借条显示，每次借款的期限为一年。据此，2009年、2010年的借款至2014年任德才出具借条时已经过数次转借，2013年的借款至谭荣生2015年7月起诉时已长达19个月，根据担保法的规定德澳镇江公司不应承担保证责任。（三）该案的判决依据仅为2014年的7份借据，并无其他证据证明。该借款是新的借款，即使是展期借款，根据相关法律规定，应当征得担保人同意，担保才能继续。该借款经过了数次转借，出借人应当对展期担保进行审查，但出借人未能尽到充分注意义务。出借人放弃自己的审查权利，应视为对保证责任的放弃。
最高院认为，（一）物权法第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。该法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，《房地产抵押借款合同》所涉用于抵押的厂房、土地属于应当办理抵押登记的抵押物，而实际未办理抵押登记，相应的抵押权未设立，但不影响该抵押合同的效力。因此，原审判决认定该抵押合同有效，适用法律并无不当。
（二）关于原审判决认定本案并未超出担保期间是否适用法律错误的问题。《房地产抵押借款合同》中所约定的抵押权未设立，谭荣生不享有对于德澳镇江公司厂房及土地的抵押权，但其可以依据有效的抵押合同向抵押合同债务人主张合同权利。本案所涉7张借据出具于2014年2-9月，借期均为一年，谭荣生于2015年3月起诉，并未超出主债权诉讼时效期间。因此，原审判决认定抵押担保的担保期间为主债权诉讼时效期间，本案未超出担保期间，并无不当。
法律分析：
本案存在两种不同的法律关系，一是抵押担保法律关系，二是由于没有办理抵押担保所产生的合同法律关系。如果是前一种法律关系，当事人办理了抵押登记的，由于发生了转借行为，没有重新办理抵押登记，那么债权人起诉时已经超过了担保期间和诉讼时效。但是，本案恰恰是后一种情形，则不存在抵押担保的期间，只存在一般保证或连带保证，或者是因为没有办理抵押登记的违约责任，那么就应该另行确定担保期间和诉讼时效。
对法律关系的理解是复杂案件的核心问题。
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