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江苏高院:双方不存在真实的买卖关系应驳回起诉

姜勇 在法言法 2023-08-16

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核心提示:对于交易双方的法律关系,既要审查合同签订的时间、背景等因素,查明履行的确切事实,并根据被告的抗辩排除其他合理怀疑,才能够认定。

案例:江苏省高级人民法院(2019)苏民再275号

案情:

1、2014年5月19日,原告张某某与被告钱某某签订房屋买卖协议,被告将案涉802室出卖给原告,后原告分三次支付房款40万元;后双方重新签订房屋买卖协议,将802室变更为503室及24号车库。随后,原告装修居住至今。

2、案外人杨某某与被告曾于2014年8月20日签订案涉503室及24号车库的房屋买卖协议,价格为60万元,被告于当日向案外人杨某某出具了60万元的收条。2015年1月15日,案外人杨某某另案起诉被告要求办理案涉房屋的过户手续。

3、被告认为:(1)被告不认识原告,被告因归还赌债向案外人贾某某借款并书写了40万元的借条,所签订的房屋买卖合同为当时借款的抵押之用,原告并不在签订合同的现场,双方不存在房屋买卖关系。(2)2015年1月12日,被告在贾某某胁迫下倒签了第二份房屋买卖协议,钥匙被强行取走,被告并未交付房屋。被告于2015年1月13日报案。

4、本案一、二审法院均支持了原告的诉讼请求,判决被告协助办理案涉房屋的过户手续。

5、江苏高院再审查明:(1)双方就讼争503室合同的签订背景及时间前后陈述不一。2015年1月13日,被告报警后在派出所形成询问笔录。2018年8月16日,公安机关决定就该报警立案侦查。(2)关于房款交付情况。2014年5月19日,原告转出15万元给被告,随即该款被转至何某某账户,再转给王某某,随后王某某向原告转入15万元。次日,原告转出20万元给被告。各方关于转款的原因陈述不一致,且转账方均为原告亲属。

 

裁判:

江苏高院认为:第一,原告并没有为购买案涉房屋付清购房款。第二,原告并非案涉房屋的实际购买人,其既没有购买该房屋的意图,也没有为缔结、履行购房合同做准备,没有现场看房,也没有核查产权信息,明显与常理不符。其对签订购房合同的过程陈述不一,其账户的款项并非其自有资金。第三,被告并未向原告交付房屋钥匙。

综上,双方之间并不存在真实的房屋买卖交易,且根据银行流水、被告提供的录音证据、立案告知单等证据,原告等人的行为涉嫌违法犯罪,且公安机关已经立案侦查。故裁定如下:

撤销一、二审民事判决;驳回原告张某某的起诉。

 

笔者分析:本案双方先后签订过两份房屋买卖协议,且均存在瑕疵;双方明显存在说不清的借贷事实。此外。案涉房屋还存在一房多卖的情形。

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