山城3日 | 重庆商业全景概览
中国商业地产严肃观察者
独到视角 | 犀利表达 | 客观评述
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主编 | Terry
执行主编 | 陆一
文 | 王笑笑/Ruby
图文编辑 | Stephenie
正文共计6423字/35图 | 预计阅读时间14分钟
城市踩盘的稿子写起来会上瘾。
这一次，我们大部队集体出发，对山城重庆的重点商圈来了一次“围剿式”踩盘。
还没有看过的盆友可以先看看往期城市踩盘稿件回顾：
山城重庆是CRR主编的家乡，游子之心，时常有之。
多年来，重庆的商业地产一直以龙湖领衔，早期的龙湖重庆北城天街为观音桥商圈的欣欣向荣做出巨大贡献，如今，龙湖重庆时代天街又撑起了整个大坪商圈的商业CBD。当然，还有协信的星光系列商业项目也是功不可没。
重庆观音桥商圈 | 图据网络
近年来，重庆市因地制宜，开始出现多商圈并进发展的态势：九龙坡区有重庆万象城领衔主演的杨家坪商圈，渝中区有西头的龙湖重庆时代天街统领的大坪商圈和东头的老牌解放碑商圈组成，南岸区则有弹子石CBD的长嘉汇购物公园，江北区有观音桥商圈和囊括重庆IFS在内的江北嘴CBD，渝北区有重庆新光天地为首的新兴商业区等等。
CRR重庆商圈走访区位图 | 百度地图
而地跨江北区、渝中区和南岸区的两江交汇处，则形成了解放碑CBD、江北嘴CBD、以及弹子石CBD，分别有重庆来福士、重庆IFS和重庆长嘉汇购物公园三大项目隔江相望。
重庆来福士效果图 | 图据网络
在重庆“一路向北”的战略发展规划之下，“两江新区”渝北区和江北区成为最大的获利者，而早些年的沙坪坝商圈已经逐渐没落，老解放碑商圈则更像是一个重庆旅游打卡地而存在。
我们花了3天时间，走访了杨家坪商圈、解放碑商圈、大坪商圈、观音桥商圈、江北嘴CBD、弹子石CBD及渝北冉家坝和嘉州路片区的重点商业项目24个，对重庆市最新的商业发展格局做了一次较为全面的盘点。
1
商圈呈区块化发展
各区商业发展水平不均
重庆成为直辖市已超二十年，在2017年的城市GDP排名中占据第五名，常驻人口超过3000万；而在新出炉的2018年一季度城市GDP数据中，重庆以4661亿元位居18名，GDP增速为7%。从经济方面看，重庆的发展速度一直名列前茅。
虽然对于川渝大多数人，一脉相承的饮食文化让彼此之间有很多共同点，但重庆和成都两地之间，确实在城市发展、交通规划、商圈分布等方面存在很大的差异性。
最显而易见是两个城市地理环境的差异性。成都地处平原，交通呈现纵横网状分布，而被称为“山城”的重庆地势沿山脉、河流起伏，交通方面更是以多立交、多弯道的曲线形状为主。受此影响，两地商圈分布也各具特色：成都以一个中心向二环、三环外辐射，重庆则是呈现区块化发展。
| 重庆地势图 by 王笑笑 |
另外，重庆各大商圈因历史文化、分布位置及发展规划的不同，各区商圈都有明显不同的发展方向。比如历史悠久的解放碑商圈，1997年重庆直辖后，解放碑顺应时代呼唤，闯出一条以商业街业态形式为核心，区域商圈为支撑，历史文脉为基石，改造、引进、升级、联动发展的一条新路，商圈涵盖了中国西区商业、商务最发达的极核地区，也承担起商务、商贸的双重功能。作为重庆最老牌的商圈，物业形态丰富，发展成熟。
| 解放碑商圈图 百度地图 |
同样是重庆老牌商圈的杨家坪商圈，区域分级化更为明显，九龙坡步行街区域以百货、社区商业为主，百货也比较集中，而相距不远的重庆万象城因高体量自成“商圈”，品牌以奢侈品、轻奢为主。商业项目将杨家坪商圈，划分为中低消费和轻奢消费两种截然不同的商业氛围。
| 杨家坪商圈 百度地图 |
江北嘴CBD商圈发展经历更是奇妙。
数年前，江北嘴还是有着危旧房屋面积达122万㎡的老城区，经过拆迁工作的展开，如今的江北嘴已成为中西部唯一 的国家级战略金融中心。除了承载金融中心的功能，还承载了一部分商业中心的功能。可能由于还在发展阶段，CRR实地探访发现目前在江北嘴CBD的办公人群虽然多，但实际住户比较少，这也造成该区域“周末空城”的现象。
另外，此次CRR也走访了渝北区冉家坝，汇集了重庆新光天地、重庆龙湖MOCO、重庆爱融荟城、重庆财富购物中心等商业项目。
而CRR正好赶上爱融荟城正式开业，尽管在物业硬件方面稍显仓促，但从品牌招商到内部多个体验场景的设置，都能感受到商管团队的用心。据说，重庆的业内朋友称，爱融荟城在招商期为吸引有价值的品牌入驻，提供了一定程度的租金、装补等优惠条件。难怪我们在项目内看到的很多品牌在门头设计与整体装修上都特色明显，让人印象深刻。
尽管走差异化路线，为各商圈在发展过程中谋求了多样性的生存空间，但消费者的接受能力仍在培养期，就会造成“有的商场人气火爆，有的商场人气惨淡”的场面。而长期发展下去，又因运营能力水平的差异，各地商业发展情况则会走向“水平不均”的局面，即使在同一个商圈，人气“冰火两重天”的现象也是存在的。
2
标杆项目少且分散
本地开发商区位优势明显
在商圈较为分散的情况下，还有一个现象值得注意的是，目前重庆标杆项目数量较为稀少，往往一个商圈仅有1个标杆性项目，或都没有形成比较好的气候，不足以担当“标杆”之名。而标杆项目所在的商圈，彼此之前相距很远，很难像成都IFS、成都远洋太古里、王府井百货春熙路店那样形成集群效应，重庆的标杆项目更像是在“单打独斗”。
首先看看重庆传统商圈解放碑商圈的代表性项目。重庆环球金融中心简称WFC，位于重庆解放碑中央商务区中心，共78层，总投资逾30亿。于2010年动工，是重庆到目前为止第一高楼，项目总占地面积约5800平，总建面20万方，项目涵盖购物中心，写字楼，酒店以及服务公寓，购物中心共计9层，定位于高端奢侈品、餐饮、休闲于一体的国际名品购物中心，总面积约3.7万方。
项目于2013年底开业，购物中心汇集了PRADA、MIUMIU、Dolce&Gabbana、GIVENCHY、萧邦、伯爵、宝珀、格拉苏迪、万国等一线奢侈品牌，共计26个品牌，以及一些高端餐饮品牌，其中PRADA、MIUMIU为主力店，面积分别为1008平和594平，DSQUARED2环球店是该品牌在中西部地区的首店。整个环球购物中心小而精致，汇聚全球各路大牌，目标受众相当精准，美陈较为符合大牌调性，硬软件设施齐全，动线流畅，母婴室、VIP休息区、婴儿推车、保洁保安、导视一应俱全，因为目标受众较为高端，加之整体规模较小，人流相对较小，但餐饮类依然出现排队的情况，在解放碑商圈的地位依然显著。
而同样落户于解放碑商圈的重庆时代广场，原名为美美百货，于2011年正式更名。作为解放碑商圈又一高端购物中心，隶属于香港九龙仓集团，商业面积总计4万方，众多一线品牌汇聚于此，拥有来自世界各地的100余个知名品牌，是集购物、餐饮、休闲于一体的一站式购物中心。跟九龙仓所有项目一样，整个项目导视清晰，环境宽敞明亮，动线流畅，3楼和5楼分别有一个VIP休息区，育婴室在6楼，值得一提的是5楼亲子类专区有家庭卫生间，设施设备相当到位，整个项目浑身上下散发出九龙仓的光环，在解放碑商圈算得上是标杆性项目。
相较于重庆时代广场和重庆环球金融中心的高端大气，重庆英利大融城商业则定位为重庆年轻家庭和白领为主要客群的时尚生活中心，主要目标客群追求便捷、舒适的购物环境以及时尚休闲的生活方式。
我们再来看看作为本地“地头蛇”的龙湖，在重庆的代表作品——大坪商圈的龙湖重庆时代天街，总建筑面积超过100万㎡，商业面积体量60万㎡，拥有多主力店，超市卖场就有超级物种、永辉超市、悦洋里CBT进口精品超市，书店也有两间西西弗书店（其中一间处于打围过程中）和一间重庆购书中心。
单从体量和人气两方面考量，龙湖重庆时代天街都可以算得上大坪商圈的标杆项目。项目分为A、B、C、D馆，正在规划中的E馆，据了解是龙湖重庆时代天街未来的酒店用地。除A、B馆直接相连仅以动线做区分，A、B馆与C馆、D馆彼此之间以连廊的形式相接。
如此大的体量，可以说逛龙湖时代天街，相当于逛三个购物中心。并且从项目独立的外观，各馆零售、儿童、餐饮和休闲娱乐业态的分布及品牌数量，其实都可以视为三个的购物中心。而把A、B、C、D四馆作为一个整体来看，又会发现各馆的特点各异：A馆以服饰零售为主，B馆以百货、珠宝、数码电器为主，C馆以儿童业态为主，D馆以体验业态为主。
初次探访龙湖重庆时代天街，首先是惊讶它的人气火爆。经过观察发现，一是因为该项目是全业态消费场所，所辐射的消费者年龄层相对比较广泛，品牌价格也趋向于大众。二是因为该项目是地铁上盖物业，1号线地铁通道直接与龙湖时代天街A馆相连，来自地铁的客流基数相当庞大。三是因为一个商业项目存在多地面入口，周边客群以及其他交通工具引流，都给项目带来了可观的人气。
再加上重庆地势特殊，很多运营方担心的“如何将客流引入其他楼层”，在重庆则变成另一种景象：商场的负一层、一层、二层、三层可能都有地面出入口。比如重庆龙湖时代天街A、B、C馆的一层就连接着D馆的三层。
其次，龙湖重庆时代天街对空间的高利用率，也给CRR留下了深刻的印象。在如此大的商业体量和店铺高入住率的基础上，龙湖重庆时代天街还将地铁通道打造成美食一条街，品牌多达20余家，还被重庆市民戏谑为“堕落街”。A、B连廊也被打造成数码产品一条街，C、D连廊则打造为休息区，配以少量轻餐品牌。
空间高利用率还体现在活动营销上，由于龙湖时代天街自身拥有多个中庭，在配合品牌举行活动上就具备一定的优势。CRR探访当天，在馆内就有三场营销活动同时举办。
另一个值得一提的龙湖系项目，则是观音桥商圈的龙湖重庆北城天街。
观音桥商圈的商业项目相对比较集中，汇集了协信星光68、龙湖重庆北城天街、茂业天地、大融城。其中龙湖重庆北城天街是龙湖首个天街项目，也是重庆首批购物中心的代表。
从外观构造上很有“街”的感觉，有内有外，有上有下，动线比较清晰，内部相对通透。尽管已经是运营十五年之久的老物业，但是从品牌的引入和内容的组合方面，丝毫不显得老旧，反而给人新鲜感。
据CRR了解，龙湖重庆北城天街多年来一直定期保持着品牌的血液更新，随着近几年苹果直营店、维多利亚的秘密、MICHAEL KORS，以及一系列一线美妆品牌的加入，让项目的业态组合也在不断实现更新换代。CRR在现场也看到了部分正处于打围中的新近品牌，零售部分加入了一定比例的一线品牌和轻奢品牌，譬如其中一个入口处的香奈儿，餐饮部分则带来了时下正热的网红品牌奈雪的茶。
龙湖重庆北城天街与龙湖重庆时代天街相似的是，同一品牌在该项目开出多家门店。但相比龙湖重庆时代天街的大体量，龙湖重庆北城天街的整体商业面积并不算太大，星巴克却选择在此开出不止一家门店。
私以为，龙湖重庆北城天街项目，不管是于龙湖商业体系，还是于重庆商业市场，都一直保持着“榜样”与“标杆”的作用。
另一个方面，同样是本土开发商的协信也在大坪商圈、观音桥商圈设有购物中心。位于大坪商圈的协信星光天地面积仅12万㎡，正处于大面积调整，引入了大量的儿童零售、儿童体验业态，按目前围挡信息以及现有的餐饮、休闲娱乐业态来看，协信星光天地还是以家庭消费为主要定位。因为商场空铺较多，场内人气受到了一定影响，但主力店永辉超市依然人气十足。
位于观音桥商圈的协信星光68，与同一商圈的茂业天地一样，更多地以百货为主。星光68定位偏高端，集中了大量国际一线品牌；茂业天地则走偏大众的路线，可以直接对标成都盐市口的茂业天地。总体而言，但就实地踩盘感受到的人气来看，星光68与茂业天地都与街对面的龙湖北城天街以及大融城有明显的差距。
本土企业在重庆的如鱼得水，也衬得部分外来企业水土不服。江北嘴CBD的重庆IFS只有三层营业面积，以奢侈品、轻奢为主。比较特别的是，尽管重庆IFS商业体量不大，但奢侈品品牌及旗下副线品牌同时出现在商场内，比如Dior和副线Dior Homme，Valentino和副线Red Valention，Moschino和副线Love Moschino等等。
在建筑设计、品牌方面依旧延续九龙仓一贯的风格，但人气方面却不敌成都IFS和长沙IFS。
无独有偶，同样以精品、轻奢为亮点的新光天地，也同样有着人气低迷的现象，尽管商场内部的特色品牌、室内美陈都可圈可点。不过，这两个项目都存在商业体量不大，且餐饮业态占比少的情况。
另外，CRR踩盘当日，正巧遇上龙湖重庆北城天街15周年庆，整个项目上人气满满，各种活动应接不暇。除了各种品牌折扣之外，我们还遇上了为庆祝15周年而举办了亚洲潮流文化节，内容包括了乐队演出、潮流市集、版画展等。
而另一边，龙湖重庆时代天街室内也在举行活动，三个活动分别为模特大赛、ukelele音乐分享会和亲子类互动活动，其中模特大赛在项目最大的中庭里举办。从现场来看，此类营销活动都偏向于年轻消费者和年轻家庭客群，主题言之有物，不是调动消费者的购物欲望，就是促进消费者与品牌、亲友之间的互动，而现场消费者的参与度也非常高。
相比之下，重庆IFS、新光天地的艺术装置展览活动，并没有吸引到很多的消费者。无论是商业项目的招商运营，还是营销活动的主题，目前看来最对重庆人直来直往口味的，还是“接地气”。
3
品牌进驻梯度大
本地化消费喜好特色显著
品牌入驻方面，奢侈品品牌并非以商圈集中，而是选择基调偏高端的购物中心，集中在重庆IFS、万象城、星光68、新光天地、重庆时代广场、重庆环球金融中心等项目。轻奢类的品牌则除了选择基调高端的购物中心，在一些人气不错的购物中心如大融城、龙湖北城天街中也有入驻，与快时尚品牌、时尚中端潮流品牌共享客流。
同是以高端消费著称，但重庆万象城在人气方面却比重庆IFS、新光天地更高。虽然重庆万象城的1层、2层依然是奢侈品、轻奢品牌的主场。但总建面超百万平米，在足够大的体量前提下又有多种业态组合，除奢侈品、轻奢品牌以外，还引入了快时尚、时尚连锁品牌、儿童零售品牌等，同时又有丰富的餐饮品牌。相较重庆IFS、新光天地的“消费阶层断档”，因此懂得做全业态消费的万象城似乎更受青睐。
而在特色品牌方面，除了引入网红品牌的龙湖重庆北城天街和重庆万象城，新开业的爱融荟城也给我们留下了很深的印象。
爱融荟城的餐饮业态里，不缺外形装修网红风的轻餐，也有风格强烈的异域餐饮和本土特色餐饮。零售方面更是汇集了众多时尚品牌、精品品牌以及首店品牌，比如可口可乐旗下国内首家服饰零售门店——Dress·可口可乐。
另外，该项目在负二层以防空洞的形式，打造了一个“探宝”的购物场所，又通过三种不同的装修风格区分开餐饮、文创和时尚潮流品牌，时尚潮流区还囊括了二次元品牌、电子品牌以及原创小众品牌。
在3天的探访期间，CRR最大的感受就是重庆的商业，正如重庆人实在、直来直往的性格。人气颇高的商业项目都是接地气的项目，能够让消费者实实在在购物，客群集中在年轻消费者以及新家庭客群，在重零售的基础上辅以体验业态。
而另一个能够观摩到重庆年轻消费者喜好的商业形式，则是街区商业。
从观音桥商圈到九街，一路上坡，不足两公里路程。有人说九街是就是重庆的“九眼桥”，因为这里聚集了大大小小各种类型的酒吧，还有各类丰富的餐饮和娱乐业态，如果想知道重庆的年轻人都去哪儿耍，那一定不能错过到九街打卡，如果想知道重庆的夜生活是什么样子，那也绝对要在晚上七点之后到九街感受一番。
据九街的相关负责人介绍，目前整个街区由统一的商管团队进行运营管理，并且得到重庆市政府的大力支持，正在重新改造沿街景观，未来将成为实打实的重庆商业名片。至于九街的运营成果如何，逐年上涨的铺面租金便是最好的佐证：一个街边不足3平米的小铺，最新的租金竟然高达7000-9000元人民币。
CRR实地走访九街，还发现了一些很有意思的店，譬如不设门头藏在别家店内的酒吧。第一次去九街的朋友，一定记得去探秘。
而另外值得一提的是，已经由业主方出租的公寓部分，也自发地吸引了各种别具风格的私房菜、民宿，甚至淘宝小店等，它们也正在为九街所打造的独属于重庆的夜生活方式添砖加瓦。
4
两江新城一路向北
商业发展潜力未来可期
2003年，重庆市政府首次提出“重庆一路向北”的战略发展规划首次，向北的城市化进程就此展开，两江新区成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后的第三个国家副省级新区，江北嘴CDB更被誉为是下一个“陆家嘴”。
此次CRR探访由北至中央的几大商圈，虽然一些新进项目的人气尚未形成气候，但从物业建设水准，以及周边品质住宅和商圈氛围的成熟，仍然能够明显感受到重庆一路向北的战略发展规划。
与中央偏南的老牌商圈相比，北区的商业规模、建筑设计以及居民居住环境，已有很大程度的升级，并且聚集了市政主要组成部门、就业重点区域和金融重点区域，再加上高铁、机场、地铁以及轨道交通的引流，重庆北区在客流吸引力方面已占得先机，北区目前俨然已成为重庆名副其实的经济中心。
此外，江北嘴CBD还逐步形成了比较成熟的金融产业链，能够为中高端人才提供更多的工作机会。还记得过去被称作“鬼城”的成都孵化园一带吗，现在随着交通、人才导向的利好，成都高新区房价一路高涨，商业配套也日趋完善。CRR实地走访观察后认为，重庆的江北嘴CBD或许也正朝着这样的方向迈进。
鸟瞰整个重庆的商圈分布，江北嘴CBD、解放碑商圈与弹子石CBD三大主力，两两之间隔江相望，江北嘴CBD已有重庆IFS坐镇，弹子石CBD新进了重庆长嘉汇购物公园，解放碑商圈则即将迎来凯德来福士广场。在长江与嘉陵江的交汇之处，重庆商业三足鼎立之势已然成型，未来的商业发展潜力与竞争格局都大有可期。
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