史上最严调控了，房价为何还这么坚挺？
文|凯风
这一轮调控堪称史上最严。
从去年十一开始，十多个城市同时出台的限购限贷政策，但效果甚微，房价仍旧一路上行。不得已，今年3月，各地政策持续加码，二次调控三次调控纷至沓来，手段上更是祭出公寓限售和新购房限卖的绝招，但几个月过去，房价仍旧高居不下。
虽然从去年开始，就有媒体故作惊人之语，声称北上深房价全部下行，最终被证明不过是局部波动。今年年初，北京广州以及部分三四线城市房价开启新一轮暴涨，上涨势头更甚于以往，虽然在调控2.0和3.0版本中，以限购限贷限售为特征的大杀器最终袭来，但房价仍未有松动。
虽然各地政府都声称房价上涨势头得到遏制，一个理由就是成交量大幅萎缩。但谁都知道，控制成交量再容易不过，比如减少预售证发放数量，再比如推迟网签。不仅如此，从数字上控制房价实际也不难，比如房价备案和熔断制，不能随意涨，也不能随意跌。但这挡不住阴阳合同的盛行。一个满足政府要求的购房合同，一个代表实际偏离价格的装修合同，就能轻而易举让限价沦为虚设。
调控从1.0到3.0，房价依旧坚挺，这让很多对楼市调控饱含期待的人大失所望。如果说第一轮调控，因为限购限贷相对传统，市场早已产生免疫力，那为何限售和变相加息之下，仍然毫无作用？
一个原因是，市场心理仍未发生逆转，再不买房永远就赶不上的恐慌仍在扩散，诸如业主返价、一晚加价十几万万的新闻仍然不绝于耳，没人相信房价会降。实际上，这也是过去几十年的经验写照，很多下车的人基本永远失去了上车的机会。
另一个原因更为关键，与没人相信房价会降的市场情绪不同，人们更坚信政府不会允许房价下降。
这不仅从各式文件里保证房地产市场稳定的话语可以看出，而且，如果说限购限贷是遏制需求，那限售只会锁死交易，让市场供求更加紧张。再加上限制网签、限制房价的政策，市场上供给更是捉襟见肘，房价稳定就不在话下。
通过限售锁死交易，表面上看是抑制投机，但实际上是让房价锁定在高位，从而既避免金融波动，又能借此为房地产税的推出铺平道路。
相比于限购限贷限售的三板斧，更有效的政策其实有两个：一个是扩大供地，另一个是收紧货币。
对于扩大供地，很多地方并不情愿，一个原因是囤积居奇的老道理，另一个原因是以地控人的现实考量，减少供地推高房价，清理地下室减少租房供给，外地人自然就失去生存根基，不得不离开大城市。
这方面，典型的例子是北京。在今年3月份，北京还一直坚称五环内不再新增用地，京津冀城市群规划也以限制北京供地为根本目标，这种表态引发舆论轩然大波，在北京房价二次暴涨之下，才不得不做出调整。
对于收缩货币。在美国持续加息的影响之下，中国央行不得不变相加息予以应对，市场再度出现钱紧局面，加上商业银行纷纷取消住房贷款利率优惠，购房成本大幅提升，这正是釜底抽薪之策，对房价的影响更甚于限购限贷限售，这是最值得注意的。
历史上的调控，很少有能撑过两三年的。只要楼市一旦出现下行苗头，取消限购、宽松贷款甚至发放财政补贴，就会成为地方政府争先恐后的选择。这一次，史上最严楼市调控，会否重蹈覆辙，显然不让人乐观。
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