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凯风 2018-06-01

撰文|凯风

来源:房屋屋(its-home),未经授权,禁止转载

 

“还我血汗钱,我要退房”。

 

这是2014年2月的杭州。春节刚过,某楼盘销售价格狂降6000元,原本1.8万元左右入手的业主,一夜之间“损失”超过50万元。


随后,70名老业主聚集售楼处,拉起横幅,提出退房,争取补偿,场面一度失控。



事实上,整个2014年,从杭州到南京,从二线城市到小县城,这种场景一而再再而三上演。

 

四年过去,回望当初,这幕场景令人感到啼笑皆非,更多人则是惋惜与叹息齐飞。如果能有一次重来的机会,所有人恐怕都会奋不顾身投入楼市。

 

然而,历史没有假设。在房价面前,我们一直都是事后诸葛亮。


1四年楼市:从退房到抢房


四年之后,当初遭到砸盘的杭州楼盘,如今二手房均价已经超过3万元,与最高售价相比,涨幅超过70%,最当时降价之后的均价相比,涨幅超过130%。

 

四年前,业主们叫嚷着退房;四年后的今天,一队又一队的市民加入了抢房大军,走过路过,就是不能错过。抢房大军中,甚至出现98岁高龄的老奶奶。



问题是,这四年来,经济的基本面发生生了变化?土地的供给形势发生了变化?人口的增长态势发生了变化?

 

显然,基本面不但没有发生实质性变化,与四年前相比,无论是经济增速还是人口老龄化态势,都比以往更加严峻。

 

那么,为什么四年前业主唯恐退房不及,如今却蜂拥加入抢房大军?

 

对于这个问题,答案也很简单——房价暴涨改变了一切。

 

2从限购大松绑到一年五降息

 

基本面没有改善,房价暴涨的底气来自于哪里?

 

站在事后诸葛亮的角度,我们不难复盘这一轮房价周期的发展路径:

 

第一步,面对房地产市场的严峻形势,各地纷纷取消限购。到2014年年底,全国除了北上广深以及三亚之外,其他41个城市全部取消限购。然而,这对市场并未形成明显的刺激作用。



接着,第二步,2015年3月,央行联合住建部等五部委发布楼市新政策,这就是著名的330新政:首套房公积金贷款首付最低下降到2成,而二套房首付下降到4成,个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。

 

而在仅仅2015年,央行就连续五次降准降息,商业贷款利率降至10年来最低值,货币面进入2009年之后的又一次大宽松节奏。


然而,种种政策刺激之下,只有深圳厦门等局部城市市场出现复苏,大多数城市仍旧饱受高库存之类,三四线城市更是看不到任何逆转的希望。


3从去库存到棚改货币化

 

于是第三步大招来了:去库存。

 

2016年,房地产去库存被列为五大任务之一。自此各大城市开始主动上阵,从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等层面,刺激楼市。


2016年上半年,广州一度传闻要放开南沙等区的限购措施,二三线城市更是直接出台财政直接补贴措施,吸引农民工、大学生购房。

 

此时,降准降息带来的货币宽松、信贷宽松开始发挥效应,资金大量进入楼市,居民购房热情开始复苏。


以厦门、深圳、合肥、南京、苏州为代表的一二线城市,房价率先暴涨,合肥甚至传出买房要走后门的消息,市场热度前所未有。然而,三四线城市仍旧饱受库存之累。

 

于是第四步来了,棚改货币化,三四线城市第一次看到了曙光。

 

棚改货币化的要害,不在于棚改,而在于货币化。先是通过棚改拆旧建新,然后通过货币化补贴让被拆迁者获得巨额现金。没了房,有了钱,自然会去市场上追逐新房,三四线城市的棚改去库存模式由此确立。


棚改货币化的资源来源是PSL(抵押补充贷款),用海通证券姜超的梳理来看:


央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环

 

2015-2017 年,棚户区改造目标是1800 万套,在去库存的刺激下,全部完成。2018-2020 年又开出1500 万套的目标,目前正在推进之中。



于是整个2017年和2018年上半年,一二线城市房价逐渐熄火,三四线城市接下。在国家统计部门发布的70城房价榜单里,以蚌埠为代表的三四线城市成了常客。

 

4房价暴涨:必然还是偶然?

 

通过对这四年楼市的大复盘,我们可以得出两个结论:

 

其一,降准降息带来的货币宽松与信贷宽松,成为房价得以复苏进而暴涨的根本基础。没有货币放水,就不会有这一轮的楼市大周期。


其二,涨价去库存与棚改货币化,成为所有城市房价暴涨的政策助推剂。没有去库存政策的支持,货币之水不会迅速如同汪洋般恣肆;没有棚改货币化的助推,三四线城市的楼市很难得到逆转。

 

所以,站在2014年的时间节点,货币还没宽松,信贷还没放宽,去库存还没被列为重要任务,棚改货币化还没出世,人们自然对楼市前景倍感悲观。

 

而站在2018年的时间点上,我们终于再一次明白,房地产又一次成了经济救急的工具。如此之多的政策轮番上阵,再萎靡的市场也能被提振起来,再悲观的市场预期都能被扭转过来。

 

5基本面的危机

 

只是,基本面越来越不复以往,依靠政策提振还能维持多久?

 

从经济上看,动辄9%以上的高增长不复存在,新常态下的经济增速还在逐步下探。尤其是面对风雨欲来的贸易争端,再依赖于房地产,无异于自我放弃。

 

从人口上看,人口红利期早已过去,人口老龄化的态势一年比一年严峻,失去人口的根本支撑,资产价格的维持力只会越来越弱。

 

从政策效力来看,面对全球加息缩表的压力,货币放水信贷宽松的空间越来越小;而随着房地产狂热的推进,居民债务杠杆的风险越来越大。

 

坏消息多过好消息,下一次楼市调整时,我们还有什么灵丹妙药?


-END-

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