活下去！抄底万达一年后，“华南首虎”深陷困局
文|凯风
一年多过去，这件事仍被津津乐道。
2017年7月19日，万达索菲亚大酒店贵宾厅，先后传来摔杯声、争吵声。会场的背景板前后变化三次，发布会被临时推迟1个半小时后，房地产史上最大规模交易方才尘埃落定。
▎王健林、孙宏斌与李思廉。
在这场交易中，万达忍痛甩卖637.5亿元的文旅资产，融创以438.44亿元的价格接手了13个万达文旅城，富力以199.06亿元接受了77个万达酒店，平均每个酒店仅2.58亿元。
富力董事长李思廉，由此获得了“史上最会砍价的男人”的称号。
以市场价值来看，这77家酒店价值为330亿元，富力以六折的价格悄取。转瞬间，在富力2017年的年报里，就多出了131.07亿元的“议价收购收益”。
这笔钱，正是万达贱卖的血本，也是富力最成功的一次抄底。
然而，命运之神不会一直眷顾。一年多过去，昔日的“华南五虎”之首富力陷入了高负债的泥潭。
01
为了“活下去”
万科的“活下去”只是说说，富力却真正陷入了困境。
11月5日，富力地产发布公告，拟进行新H股的发行，计划发行不超过8.06亿股，此次H股发行将融资近百亿。
这是2006年富力地产上市以来，首度进行的股权类再融资。富力表示，
发行新H股所得的款项，将用于补充公司资金，包括偿还债务、补充营运资金等。
最近一段时间，楼市低迷，股市更加低迷，地产股普遍大跌，富力为何这个关口进行股权融资？
这或许是无奈所致。
今年以来，富力已经连续3次发债遇阻。国际评级机构惠誉，一度将富力评级，从BB调低到BB-。
2月9日，富力地产取消发行10亿元中期票据；
5月23日，富力又取消了10亿元超短融发行计划；
8月29日，富力一笔60亿元的住房租赁专项公司债券被终止。
在债券市场融不到资，就只能到股权市场来，毕竟融到钱才能“活下去”。
然而，屋漏偏风连阴雨。截至10月底，富力地产累计销售956.6亿元，而富力此前为自己订下的目标是1300亿。如今只剩下两个月，目标仅完成七成多。
雪上加霜的是，楼市金九银十不再，即便房企大肆促销，10月份多家房企销量也未能提振起来。
10月份，富力单月权益销售额仅为87亿元，环比下降15.37%。销售面积与9月份的78.84万平方米相比，环比下降8.23%。这意味着，打折促销，效果不大。
销售态势不断下行，回款速度不如预期。与此同时，融资过程一再遇阻，现金流持续流出，高负债的富力面临企业成立以来最大的难关。
02
逆市加杠杆
2018年的宏观调控，让很多企业高呼“出人意料”。
万科高呼“活下去”，一向以激进著称的孙宏斌都表示“安全第一”，以“三高”（高负债，高杠杆，高周转）著称的恒大也连续三年都将“降杠杆”列为企业任务。
然而，富力却在逆市加杠杆。
截至2018年三季度，富力总负债2863亿，其中流动负债为1556亿元。短期借款和一年内到期的非流动性负债，总计为372.6亿元，这是亟待偿还的债务。
这个数字看起来不高，毕竟万科、恒大的总负债接近万亿。但要知道，富力早已不复当初“华南五虎”的荣光，无论企业规模，还是总资产，都无法与同属“华南五虎”的恒大、碧桂园相匹比。
负债高企，不是问题，只要资产可以支撑，只要现金流能够覆盖就行。但问题是，富力不仅总资产扩张不畅，现金流更是遇到问题。
以净负债率来衡量，从2015年到2018年年中，富力的净负债率从124.3%攀升到187.5%。就在最近半年时间，富力的净负债率又扩大将近18个百分点。
在现金流方面，从2012年到2018上半年，富力的经营性现金流已经连续六年半告负，现金总流出473.72亿。这其中，2017年全年的经营性现金流为-72.87亿元，今年上半年，这一数字就是-83.8亿元。
截至三季度，富力地产可用现金余额约192.24亿元，而短期借款为180.8亿元，现金勉强能覆盖短期借款。
与行业对比，这三年多来，恒大净负债率，从最高位的240%以降到127.3%，2020年将会进一步下降到70%，去杠杆成效显著。
再与龙头万科对比，2018年上半年，万科净负债率仅为32.7%。负债低，现金流充足，所以万科才能玩一边大喊“活下去”一边大肆抄底的游戏。
03
超预期的楼市调控
在楼市上行期，加杠杆是扩张的利器，恒大、碧桂园皆是借此鱼跃龙门。但在楼市下星期，加杠杆却是给自己装上了定时炸弹，高负债带来高风险。
恒大把握住最好的加杠杆时机，富力却撞上了楼市变局期。
2017年，富力大肆入场买地。这一年，富力斥资584.3亿元，增加了1811万平方米的土地储备，主要都是二三线城市。
当年，富力还斥资200亿元，接盘了万达77个酒店。虽说是抄底，但也带来巨大的债务负担，因为商业地产本就是重资产行业。
2018年，富力继续买买买。
今年上半年，富力以210亿元，收购840万平方米的土地储备。同时，1月份，富力接盘万达伦敦项目；4月份，富力又与海航地产签订了57亿元合作协议。
然而，这一年，楼市调控的紧缩力度超出预料。
今年上半年，房企融资已经全面受限，房企发债频频遇阻。
到了下半年，在“坚决遏制房价上涨”的指导精神下，全国楼市开始转向，一二线城市房价开始有涨转跌，部分城市销售数据近乎腰斩。
这种背景下，充沛的现金流，比充盈的土地储备要重要得多。要知道，2017年和2018年上半年拍下的地，恰恰是这一轮的最高位。
这才是最为致命的。
04
华南五虎今何在？
十年之前，富力位居“华南五虎”之首，恒大、碧桂园都只是跟着跑的小兄弟。
十年后的今天，恒大、碧桂园成功挑战万科，先后登上房地产“一哥”宝座，而富力却从第一阵营跌落到第三阵营。
2017年富力销售额不足900亿，仅有碧桂园的1/7左右，在所有房企中排名第23位。
同属“华南五虎”的合生，早在10年前销售业绩就一蹶不振。而雅居乐在广东市场仍旧风生水起，但已经失去挑战行业霸主潜力。
富力从来都不甘心。
然而，这场豪赌，最大的问题不是加杠杆，而是在错误的时间加了杠杆。
现金流充沛、负债率较低的万科，正在疯狂拍地、大肆抄底；
早几年就储备好土地的融创，同样在疯狂收割；
享受过繁荣、赚得盆满钵满的碧桂园、恒大，则在积极谋求转型。
楼市有周期，政策也有周期，踩错了鼓点，遭遇就天差地别。
2006年，富力曾经发出“挑战书”，誓言超越万科。
12年过去，富力还在艰难前行，不仅离万科越来越远，连当初的同门恒大、碧桂园都望尘莫及，令人叹息。
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