30年后,能靠房子养老吗?当回答这个问题的时候,本质上我们是在判断30年后的房价。
靠房子养老的本质是靠租金养老,租金高的前提是有人气儿!如果你的房子在三线及以下城市,哪怕很新、很大,很抱歉,应该很难。30年后,能靠房子养老吗?当回答这个问题的时候,本质上我们是在判断30年后的房价。哪类城市的房价会保持现在的高位,或者继续上涨?
我们的印象中,所有的城市人口都在增长,从小县城到北上广深都是这样。过去的三十年的确如此,但是未来一定不是这样子。今天北京上海一套房子的租金可以轻松养活三四线城市的两个老人。但是,如果你手里是一套三四线城市的房子呢?未来入住率会更低,直接没有租金收入!原因有两个。
这是易富贤和苏剑两位教授的研究结果,他们还发现2018年中国已经进入人口拐点——开始负增长。
很多媒体质疑他们的成果,但是没人能拿出比他们更有说服力的证据。我建议大家去看看两位教授的原文,你会和我一样赞同他们的研究结果:“2018年我国人口总生育率为1.05,出生1031万人,死亡1158万人,负增长127万人”。
人口总量整体减少是我们这一代人从没遇到过的情况。所以,很多人对前不久鹤岗出现白菜价的房子很惊讶。如果你知道整个东北人口已经连续十年负增长就会明白,未来鹤岗这样的城市会更多。
这个论断看上去很奇怪,全国人口整体减少,会让大城市人越来越多?仔细想想就明白。小地方人口减少时,各种配套服务、就业机会就会减少。这首先会让年轻人离开,走向大城市。东北不就是年轻人首先出走吗?
未来全国很多地区都会是这样。人口去哪里?只能是有工作机会的大城市。日本人口从2010年开始减少,很多小乡镇荒芜一片,但是东京都市圈的人口还在持续增长,并且成为全日本唯一的人口集聚圈。未来中国也会有几个像东京这样的核心城市,其他地方的人口不可避免会减少。人口减少的城市的房子是没办法养老的!
俄罗斯也是同样的趋势,1993年全国人口开始减少,但是莫斯科的人口越来越多!从900万增加到现在的1260万,净增长了40%。
放到三十年的历史趋势下看,现在一定是县城房价的高点,因为现在是人口的高点。如果你房子够多,现在就把三四五线城市的房子卖掉,换成核心城市租金回报率高的住宅、公寓,因为只有能产生租金的房子才叫资产。2018年7月,加拿大博枫投资基金以48亿美元收购了浦东金桥太茂与嘉定南翔太茂。2018年11月,新加坡凯德集团以127.86亿元买下上海最高双子塔。2018年11月黑石集团以86.2亿人民币收购了上海怡丰城购物中心和淮海中路雪豹商城。2019年2月20日香港领展集团以65亿元人民币购买了深圳怡景中心城。
这是明确的风向标!要知道他们拿的是真金白银在做投资,比经济学家的报告要更有说服力。
上图的趋势还在延续。2019年一季度外资已经投资了500亿,陆家嘴浦发大厦、虹口一方大厦、五里桥绿地综合体都被外资收购,全年超过1000亿是肯定的。外资一挥手就是一栋大楼,那此刻你的问题一定是,未来30年,人口会继续增长的城市有哪些?我要怎么投资才能靠房养老?很多人会给出不同的意见。我认为有以下几个标准可以参考。用这个标准看一下国家九大中心城市(北京、上海、广州、成都、重庆、武汉、郑州、西安、天津)你就会发现,天津和其他城市比优势不大,因为距离北京太近了,排除掉。
用这个标准看深圳、杭州、苏州等城市虽然不在九大中心,但人口一定会持续增长,因为经济太好了,可以考虑。
小技巧是看租金,因为这是真正市场化的指标。如果现在你的房产收回来的租金都不够你在当地生活,那未来可能更糟。
只有能流通或者有租金收益的房子才是资产,否则就是一堆钢筋混凝土。靠房子养老的本质是靠租金养老,租金高的前提是有人气儿!