原创首发 | 金角财经（F-jinjiao）

作者 | 白银

失联十年，合生创展重返风口浪尖。

在广州塔上，能够轻易看到合生创展位于新港中路的TIT产业园，按照合生创展的规划，这里原本早就应该建立起一个大型的购物中心，但现在变成了临时停车场，周边杂草丛生。

登上广州塔上俯瞰，从琶洲那边的合生TIT产业园，到广州塔底下的珠江帝景，再到中山大学背后的客村、逸景翠园、珠江国际纺织城、鹭江村、康乐村，以及海印桥南的云桂村等，从猎德桥到江湾桥，这一大片珠江南岸的中央核心地段，几乎尽是“朱家的天下”。

朱孟依掌控着这一切，这个来自梅州丰顺的潮汕人一向是沉默寡言，默默赚钱。最近，早已消失在公众视野的朱孟依和合生创展公司，一反常态的活跃起来。仅2019年的7月到10月，4个月里面合生创展破天荒地豪掷74亿元在全国各地拿地。要知道，此前合生创展几乎不会通过公开市场拿地。

曾经华南五虎之首早已掉出了百强房企的队伍，如今如此大手笔拿地，沉寂十五年后，合生不甘寂寞了。

合生创展，这个曾经让王石认为是“房地产界的航空母舰”的地产公司，近两年又开始在地产的赛场上活跃。

香港上市公司合生创展（00754.HK）三季报披露称，2019年前10个月实现合约销售金额177.17亿元，一举超越历史峰值。还有消息称，一向稳健为上的合生创展董事局主席朱孟依定下了目标：2019年销售400亿元，2020年800亿元，每年保持30%-50%的增长率。

对合生来说，这是一个激进的目标。要知道，过去15年里面，合生的规模一直在200亿以下。

2004年，合生成为首家销售破百亿的房企。随后的十几年，是属于房地产的黄金时代。当各个房企巨头都向千亿、万亿进发的时候，合生的销售额从未超过200亿，甚至多个年份销售总额只有数十亿元。以至于外界纷纷猜测，合生是不是要破产了。

如今，“400亿、800亿、30%-50%的增长率”这种高周转企业才会出现目标，跟合生创展长期以来慢周转的稳健风格迥然不同。合生身上，发生转变的不仅仅是朱孟依对销售目标的设定，还有他们在土地市场的拿地政策。与过往的保守的风格相比，近来频繁的拿地让合生创展显得有点急躁。

据不完全统计，2019年的7月到10月，合生创展在短短4个月里面耗资约74.17亿元，斩获北京、杭州、广州、江门等地多幅地块，金额超去年全年净利润。

今年7月，合生先在江门用11亿拍了2块地，紧接着拿下广州增城地块；在广州市区内，签下了占地面积约109.74万平方米，仅次于沥滘村的第二大旧改项目——与广州市海珠区凤和经济联合社，签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议；9月16日，合生创展成为广州市番禺区新基村的旧改合作企业，预计投资29亿元，总用地面积为24.71公顷；10月中旬，朱孟依一口气拿下东莞最大体量的旧改项目——麻涌镇的5个旧村改造。

注意，上述的拿地项目中，合生创展还通过招拍挂的公开方式拿地。此前，合生创展主要通过城市更新、协议出让等方式的获取土地，招拍挂的拿地次数极少。而这4个月里面，合生创展通过招拍挂取得了三块土地。

更反常的是，合生今年还曾竞争北京今年的“总价地王”，可惜与中海地产缠斗数轮后败下阵来。抢地王，这与合生低价布局的风格也截然相反。

这种突如其来的转变，其实在2018年已经有迹象。从去年11月开始，合生创展在太仓、佛山等土地拍卖市场已经有所动作。

朱孟依从未回应过其重新活跃起来的原因，也许出于朱孟依对市场前景的预判，也可能是不甘心就此沉寂。总之，合生想重回赛场。

合生的高光时刻，发生在15年前的2004年。那一年，合生创展成为首个销售总额破百亿的房企，如今许多的房企巨头，在当时只能望其项背。

朱孟依是梅州丰顺人。但他不是客家人，由于他所在的村子世代都是讲潮汕话，所以在他后来跟潮汕帮商人打交道时，完全不会有语言或文化上的隔阂。潮汕人敢打拼，有经商头脑这些特质，也体现在朱孟依身上。在经商思路上，也跟从潮汕去香港的商人相似。

朱孟依家族的祖祠：丰顺留隍镇口铺村笃庆堂

朱孟依的第一桶金，来自于他对市场的洞察与当地政府的支持。

1980年代中期，在梅州丰顺县城，朱孟依和政府合作建设了一条商业街，他出资建设商业街，却只收取租金的提成。这第一桶金中，他对市场的洞察和善用政府资源这两个特点，此后也一直影响着他的商业道路。

后来，朱孟依跟许多潮汕人一样，跑到了香港寻找商机。1992年，朱孟依在香港与人合作成立了合生创展。此后，朱孟依又跟许多香港商人一样，回到大陆投资。1993年，他在广州创立了珠江投资，在那个内地急切盼望招商引资的年代，港资身份的合生创展与本地企业珠江投资的联手可谓“珠”联璧“合”，朱孟依的市场洞察能力以及善于利用政府资源，使得他很快在广州扎根下来。

朱孟依来到广州，在天河区东郊和海珠区等地买下大批农田。后来随着广州市区向东、向南发展，合生当年低价布局的地方渐渐成为城市的中心区域。城市的发展红利和房价的上涨，让合生的资产得呈十数倍级增长。

赌对了广州的城市发展，让合生创展于1998年顺利在香港上市。同年，万科在内地上市。虽然万科是最先开始全国化扩张的房企，也是内地第一个上市的房企。但万科在致富技能上，远远不及合生。仅广州一地，合生系开发的楼盘就达到20个，合生在广州一个城市的利润，就超过万科全国五城总和。

所以当时的王石说，“合生创展才是地产界的航空母舰”。

继万科之后，合生成为粤系房企中的北伐先锋，并且气势凌人。力邀“海南五兄弟”之一谢强加入后。2001年，合生就在北京拿下五块大型开发用地。两年内，谢强帮助朱孟依的合生珠江系在北京签下了5500亩地，总开发面积370万平。但是，合生没能留住这个有能力的职业经理人，谢强很快跳槽到了富力。

2004年，合生创展成为内地首家销售破百亿的房企。此后两年，万科富力等才纷纷跻身百亿房企行列。

在地产行业取得成功以后，朱孟依通过珠江投资很快开始了多元化扩张的道路，珠江投资涉及的行业包括地产、基建、能源、医药、保险、教育、医疗、科技、文化等等，投资的企业达到数千家。通过珠江投资，朱孟依实现了多元化经营，其中最成功的当属珠江人寿。在广州的中轴线上，珠江投资的大楼就矗立在花城广场旁边。

风光背后，危机潜伏。

2005年，朱孟依成为当年的胡润富豪榜的第二名，排在他前面的，是中信集团的荣智健。跟他同样榜上有名的，还有他的潮汕老乡黄光裕，排在第五名。

2008年，朱孟依受黄光裕案牵连消失了9个月，有传言称这9个月朱孟依被警方控制调查，尽管合生创展否认了。但没有朱孟依主持大局，银行对合生创展停止了放贷。2008年底，正值金融危机。银行断贷款让合生走到了资金断裂的边缘。后来，4万亿来了，这让众多房企绝境逢生并且迎来了房地产的黄金十年。但这些房企里面，不包括合生。

巅峰之后，在2004到2019长达十五年的时间里，合生似乎一直在走下坡路。

从2004年到2018年，合生创展的销售额一直没有超过200亿元。其中，2014年合生创展的销售额只有53亿元，仅是十年前销售额的一半。也在这一年，合生创展跌出了房企的百强名单。对于曾经位列粤系房企之首的合生来说，这样的业绩，让人唏嘘。

2018年，当年望合生项背的房企早已经跑到合生的前头，而恒大、万科、碧桂园等巨头已经冲进了5000亿房企的行列。这一年，合生的营销总额只有149.75亿元。

合生错失了地产的黄金十年，有很多原因。黄光裕案是其一；业务上，最重要的还是合生在京津新城项目的严重失误。

2001年，正是合生创展和朱孟依正是意气风发的时候。在北京刚刚拿下5块地皮的他雄心勃勃地来到天津，想要造一个“新城”。

当时，天津的宝坻区正在大力招商引资，合生创展在当时还是盐碱地的区域拿了2.5万亩土地，想要在这里建造一个可容纳5万人、8000套别墅的亚洲最大的别墅区，投资200亿打造“北京中产阶级的后花园”，项目名字叫“京津新城”。这个名字，可见朱孟依当年的雄心壮志。

京津新城3000套豪华别墅9成空置，成为“鬼城”

但是，因为天津最具吸引力的蓝印户口取消、开发建设成本高等原因，这个项目从销售乏力到亏损，后来该项目巨大的成本和持续亏损让它成为合生集团最大的“鸡肋”，让合生如鲠在喉。

直到2013年底，京津新城仅完工30万平方米，还有大约370万平方米没有开发，开发率不到一成。“亚洲最大别墅区”变成了“亚洲最大鬼城”。

其实，这个项目朱孟依也是跟着天津政府的规划走，除了合生创展，还有香江地产等也在那片盐碱地上大举拿地。如今，政府的一些公共设施已经建好，但跟着朱孟依来到这里的开发商们如意算盘落空了。更糟糕的是这个项目拖住了合生大部分资金，拖慢了合生攻城略地的节奏。

利用和政府的良好关系取得资源，合生擅长此道，又毁于此道。

为什么朱孟依在2008年黄光裕案后只是失联了9个月，合生创展却沉寂了十年之久？这跟合生长期以来，依赖与政府合作以获取土地的方式有关。

2008年，正是各级政府、人大、政协的换届年。

2008年底金融危机确实严重，但原本资金链断裂这种事情，只要还跟当地政府维持良好的关系，要得到金融机构的支持并不难，而且当年还有4万亿。但朱孟依在政府这边的渠道走不通了。

因为换届，官员系统这整体变动，难免影响了合生创展与政府的合作关系，也影响了合生创展能够得到的融资和土地项目。

合生与政府密切的合作关系，在一些官员的言论中可以窥见一二。

万庆良还担任广州市长时，很喜欢接受媒体的采访。某一次采访中，万庆良对媒体说自己工作了20多年，并说：“我认为，我们的观念要转变，从有住房变成有房住，我工作了20多年，还没买房，现在住的是市政府的宿舍，在珠江帝景130多平方米，每月交租600元，当然，政府会补贴一部分房租。”

珠江帝景，正是合生投资开发的临江豪宅盘。“600块租珠江帝景豪宅”的万庆良是梅州五华人，现在正住在铁窗里。

2014年6月，时任广州市委书记万庆良接受调查。万庆良的下台，带来了整个广州市政府官员系统的变动。合生创展重新投入经营的政府关系，再次受到极大的波及。这直接带来的影响就是，政府对合生失去了耐心和包容。毕竟，在任何城市，大量囤积中心地段的土地，不做开发，都是很让政府讨厌的事。

其实，项目亏损、黄光裕案、政府换届都不是合生错失黄金十年的根本原因。

合生创展虽然是一个港资企业，但现在，其管理方式比大多数内地企业都落后。跟绝大多数的家族企业一样，总有一个“家长式”的掌权人。在合生珠江系的企业里面，朱孟依对企业有着绝对的话语权。有记者采访合生创展的多前员工曾表示：“不放权”。

在京津新城这个项目上，如果朱孟依不是一派“家长”的专权作风，也许不至于有这么大的损失。彼时，公司高管们对此项目存在争议，认为该项目会带来亏损。但朱孟依坚持要做这个项目，最终血本无归。

也正是因为这种家族企业的做派，合生被称为“职业经理人的坟墓”。

在2008年受到黄光裕事件影响的时候，合生的资金链到了崩溃的边缘，朱孟依有长达9个月的时间没有露面，诚危急存亡之秋也。幸得当时合生的行政总裁陈长缨力挽狂澜，才让合生度过了这个危机。

但是，这个拯救了企业的职业经理人在这里并没有得到很好的发展。封建社会早已灭亡，但“功高震主”的故事从未停止上演。

2008年的多重危机过去后，从2009年开始，朱孟依刚念大一的女儿朱桔榕被安排进入合生创展实习，担任总裁助理，管理全公司的财务、人力工作。架空，一个并不新鲜的职场故事开始上演。

事实证明，这样的故事后来反复在合生上演。在5年里面，合生创展谢世东、武捷思、陈长缨、薛虎等历任行政总裁相继出走，且在职时间都非常短。

朱桔榕的每一次上位，都引来职业经理人团队的动荡。2012年，23岁的朱桔榕大学尚未毕业，被任命为合生的副总裁。为合生创展效力18年的薛虎辞去行政总裁职务。2013年，24岁的朱桔榕升任副主席，原董事会副主席张懿和上海公司的高管集体辞职。

这样的提拔速度，激进得让人难以接受。

行政总裁相继辞职、高管出走，朱孟依为这种激进付出了昂贵的代价。恶果体现在合生的业绩报表上，2014到2017年的年度销售金额分别是53亿、99亿、80亿、92亿，连续四年合生创展的销售总额都跌到了百亿以下，连十年前都不如。

但合生珠江系的公司，说到底都是姓朱，朱孟依喜欢怎么折腾就怎么折腾。朱桔榕现在已经成为合生创展的核心领导之一，离职员工对其的评价跟朱孟依相差无几：“非常强势，隐约中有她父亲的风格，对房地产并不太懂，脾气、思维方式却很像朱孟依。”

直到2018年9月3日，原中国建设银行广东省分行副行长席荣贵加盟合生创展，出任执行董事及行政总裁之前，合生创展已经6年半没有总裁。

职业经理人的频繁更迭和出走，朱孟依家族企业的做派是主要原因。合生能够提供给职业经理人施展拳脚的空间实在有限，家族企业最终还是听“家长”的，不仅个人无法成长，还很可能成为职业生涯的污点，京津新城的例子就在眼前。这也让合生错过了房地产的黄金十年。

土地和资金紧密联系，在房地产行业融资收紧的情况下，现金流并不宽裕的合生想回赛场，想拿地，想重返高光时刻，首先要有钱。所以，为了解决企业融资的问题，合生找来了金融行业人士金席荣贵做行政总裁。

但是，谁知道席荣贵又能在合生待多久呢？

合生也许并不关心职业经理人能待多久，近两年重新出来活跃，对合生来说，也是“万事俱备”。

往事已经随风，影响甚少，“地二代”顺利接班，金融渠道的人才也具备类......这时候重出江湖，对合生自己来说，是个好时机。

对于合生再次活跃的原因，猜测很多，地二代、市场前景、不甘心沉寂......外界议论纷纷，朱孟依没有回应。

朱孟依无疑是具有商业天赋的，一路以来，合生在房地产、全国化、多元化经营等方面的超前布局显现出朱孟依对市场有精准的预见性。

近年来，虽然合生进入公开市场拿地，但它大部分的土地储备都是属于城市更新改造项目，跟“旧改王”佳兆业一样，以旧改为主。

金角财经（微信公众号ID:F-Jinjiao）研究发现，今年以来，关于旧改的利好政策不断，几乎每个季度都有关于旧改的政策出台，可见其重要程度。在今年的《政府工作报告》等重要文件和重要会议中，都提到了要加快老旧小区改造，也有文件特别提到“推动地方创新改造方式和资金筹措机制等”。7月1日的国务院政策例行吹风会提出“探索金融以可持续方式加大支持力度。”

旧改市场的春天，似乎就在眼前。这样看来，朱孟依这次的布局依然具有市场前瞻性。

不过，合生其实不缺地。

长期以来，合生拥有的土地储备远超许多规模在500亿以上的房企，而合生截止2019年6月30日，土地储备有2940万平方米。经过这四个月的大举拿地、吸储行为后，年报的土地储备数据相信会大幅增加。

这些年，合生创展的土地储备较为稳定。2018年，它的土地储备达2922万平方米，2017年为2933万平方米，2016年的数值则是3013万平方米。

拥有大量土地储备的同时，合生的项目开发周期也十分慢，平均每个项目开发周期达到十年以上，1993年开始开发的华景新城地块，到今天还没有开发完成。

低成本大规模拿地，让合生的项目获得了巨大的利润空间。但合生获取高利润更关键的方式是，拉长开发周期。

这种慢开发的模式，从企业自身和家族财富的角度来讲，能够获得比大多数高周转房企更高的利润。因为，囤地不开发，可以以极低的成本享受城市发展和房价增长得双重红利，拉长开发周期有利于提高企业的整体利润。这些年来，虽然合生规模不大，利润一直在行业前列。

但是，这种慢周转长周期的模式，对于被改造的村民和城市来说，却不是一件好事。合生在广州许多项目的开发周期都超过十年，其中珠江帝景附近的合生TIT科贸园项目更是拿地9年都没有开工。十年，一代人成长的时间。城市和这个城市里居住的人，又能被错过多少个十年？

合生TIT产业园地块，现在变成临时停车场和篮球场

可以肯定的是，合生囤地行为和商业模式对于整个城市和村民来说，不是一件好事。城市的主政者和城市的原住民们，都不希望自己的事业和家园的发展步伐一直被拖着，成为开发商追逐高利润的牺牲品。被合生接了旧改项目的广州某个村的村民说：就算再给合生十年，我们村都不一定能完成拆迁。

合生近期的大举拿地，业界纷纷猜测合生是不是要向高周转房企靠拢，以便快速做大规模。想太多了，在朱孟依心里，利润始终是最重要的考量标准。

2019年年中的业绩发布会上，在被问及是否加快周转时，合生创展的管理层肯定地回答：“战略来看在加快，但是稳健和追求利润的目标不会变。”

朱孟依曾经向助手建议少读《孙子兵法》，多读《菜根谭》。朱孟依说，《孙子兵法》只讲手段，让人短期去拼规模和速度，只能取胜一时。做生意要多读《菜根谭》，懂得做人做事的方法，培养正确的世界观，学会淡定从容。

所以对于高周转、短期快速扩张的商业模式，朱孟依是从心底里拒绝的。

但是对于家族企业的长期利润和城市更新的之间，朱孟依也许也应该重新思考他的世界观。