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上海豪宅：汤臣一品

前不久，有位老铁问我：A森，我有点钱，家里的房子也有进一步改善的需求。但是，我不知道该不该现在买房？现在各大媒体，包括自媒体，都一致看空房地产；国家也提出了“房住不炒”，以及建设长效机制。可是，我拿着这些钱，真的也没有发现什么特别好的去处。 你怎么看？

冒着被大多数自媒体“绞杀”的风险，我想对这位老铁说：现在正是刚需买房的最佳时间窗口！

1  2019~2020年房地产会迎来新的一轮暴涨

去年，当时的首富王健林跟大家分享万达转型的思路：要走轻资产，要空手套白狼。因为，房地产这个行业，基本上每3年就会有一次调控。他表示心力交瘁，压力很大。

不论“王首负”如何装逼，老铁们，人家这句话可真的是大实话啊！

自1998年实施房地产改革以后，国内的房地产就迎来了一浪高过一浪的超级牛市。其中的滋味，估计老铁们五味杂陈吧。

考虑到上海始终是每轮牛市中对政策反应最敏感的城市之一，本文将以上海为案例，给大家分析一下中国楼市的规律。

回顾历史，上海的房价基本有一个3年的周期。也就是说，每3年内必有一波房价暴力拉升的行情。这点其实跟王健林的说法，是高度吻合的。

问题是，每一轮暴力拉升的幅度却并不完全相同，基本上可以分成小年和大年。小年的时候，房价平均上涨50%+，而大年那就起码上涨100%+：

备注： 由于具体年份可能存在跨年，所以，上述年份只是一个大概跨度

像A森的一个在外企打工的兄弟，2009年初，在上海极为偏远的宝山区购入了一套80万的房子；现在这套房子已经标价为500万。

从上图可以非常清晰的看出几个非常有意思的规律：

1. 每7年一轮股票牛市。而股票牛市后面，基本上紧跟着的也是房价暴力拉升的大年；

2. 每3年内一轮房价牛市，最佳买入时间永远是房价暴涨后的次年。

如果按照上述历史走势建立分析模型，那么我们可以大胆预测：2019~2020年，房价会有一轮小年暴涨。比如，现在单价5万的房子，到那个时候可能就会达到7~8万的水平。

所以，从现在起，是刚需们上车买房的最后契机。否则，你将在后年迎来又一轮吐血行情。

2  中国的房子就是地方政府的发展基金

当然，上面的言论和模型一说，估计喷子们又要开喷了。比如，中国楼市已经有长效机制了，价格拐点已经来临，等等。

首先，A森不得不提一下，现在这个人人看空的时间节点，敢于说出上面言论的人，是多么真诚和勇敢啊 ~~~  迷妹们，不要仰慕我

在讨论是否需要彻底看空中国楼市之前，A森很想先跟大家探讨一下，到底什么是房子？？？作为一项家庭的大额配置，就像股票一样，最起码我们得先搞清楚，它是个什么东西吧。

说到这里， 可能不少老铁会说，房子嘛就是住的地方啊。或者，逼格高点的解释是，金融属性和住宅属性同时兼备。

But，骚年，你可是大错特错了！

自入世后，中国核心城市的房子，从来就是地方政府筹集发展资金、应对外部经济不确定性的工具。也就是说，当地方政府缺钱很厉害了，它就会动用这个发展基金的工具，来确保GDP始终能够正常运转。

上图向我们清晰的展示了，每一轮房价暴涨前，我们遇到的各类内部外部发展的挑战。

• 2001年入世，2002年为筹集基建和各类重大项目的资金，紧跟着就是一轮房地产牛市；

• 2004年美国加息，国内紧接着就是又一轮房价暴涨；

• 2008年全球金融危机，中国在2009年出台“四万亿”救市；

• 2012年国内经济增速放缓，年底提出新“城镇化”，不少地方房价又high了一把；

• 2014年经济全面放缓，出口也不行了，地方债务压力山大，后面就是2年的房价拉升。

其次，从我国税制本身来看，土地出让金等是地方政府融资的重要手段之一，而且土地本身也是地方政府融资平台最为重要的银行借款抵押物。

一个地方要发展，你最起码要有大量资金投入吧。这样才会有产业，才会有税收，才会有人群集聚在这里生活、消费。问题是，地方政府跟我们普通老百姓一样，你的第一桶金哪里来呢？

要知道90年代分税制改革以后，大部分的税都被中央收走了，真正留给地方的真心不多。但是，另一方面，中央还要给到地方GDP增长指标，还要让地方负责一大堆额外的责任。这些责任往往都是需要重大支出的，比如养老金，基建，地方的企事业单位，社会安定等等。

说白了，地方政府面临的困局就是：钱分的更少了，责任却比以前更重了。

摆在地方政府面前的其实是一个非常高难度的问题，如果你不好好发展经济，你的税收就会毫无保障。你的税收没有保障，那么，那么多的退休工人养老金怎么办？年轻人的就业怎么办？企事业工资发不出怎么办？城市基本的日常维护和保养又该怎么办？

这也就解释了为什么每当经济遇到重大的内外不确定性时，地方政府一定会通过房地产这个工具来征集更多的税收，从而为后面的发展先募集“善款”。因为，中国的房地产，它真的就是地方政府的发展基金。

老铁们，说到这里可能很多人各种不开心。凭什么把房价拉那么高？你要发展，自己想办法搞钱啊！

旗帜鲜明的说，A森完全赞同地方政府的做法。能够靠房价、而不是靠物价来征收发展基金，其实是非常文明的做法之一。建议各位老铁脑补一下现在的委内瑞拉，通胀严重到连厕纸都发不出。

就像一个大学刚刚毕业的普通家庭青年，你要想以后有大的发展，你开头几年就应该省吃俭用，拼命存首付；等到经济条件更加好了，你才可以开始考虑是不是应该买辆车，装个逼。

其实，国家跟人一样，财富规划的次序是不能搞错的！

3  2018年是刚需买房的最后机会

昨天网上最为热的一条新闻是，某地刚刚开出来的租赁房要求承租人先付120万的租赁押金（相当于20年租金）。而周边差不多的房子，可能也就200万左右。一时大家各种开喷，觉得开发商心太黑。

今天交行首席经济学家连平也公开表示，考虑到经济增长仍有下行压力，央行加息条件还不成熟。

A森之所以要跟大家聊一下这两个新闻是因为，现在很多刚需吓的不敢买房的理由无非有二：1）等租售并举的政策确立，房价可能会跌；2）明年中国是不是也跟着美国一起加息；

其实，大家真的没有必要那么的焦虑。

打个比方，你在公司里上班，每天靠揣摩领导的心思干活，常常都不能很到位，最后往往被骂得狗血淋头，也是无可奈何。但是，如果你跳出个人的角度，想像一下你是你老板，他目前面对着怎么样的挑战和困扰；那么，你基本上可以做到大概率押宝押中。这就是换位思考。

现在，让我们也来看看大领导们又哪些困扰吧。

首先，伴随着金融降杠杆以及国外经济的不确定性，中国经济明年是否还能像今年那样high翻天？这真的不好说。事实上，领导们对明年经济的走势仍然疑虑重重。像连平这样的身份，竟然也提出了暂时不能加息的想法，可想而知，大家对经济增速下行还是心有余悸的。

既然担心经济增长速度会放缓，我们可以预见，明年地方政府肯定还是要大量上基建，并积极招商引资、扶持新兴行业的发展。如果房价在这个时候暴跌，地方政府的钱袋子怎么办？

其次，为什么开发商应政策号召搞的租赁房要先付那么多押金？其实，说穿了，无非是因为房价里面大部分的比例是政府发展经济所征集的税。

你现在让人家不要售卖，问题是，房产商那么多楼盘开发资金可都是银行里贷款出来的。靠租赁者每月那些微薄的租金，银行利息怎么办？本金怎么还？这个游戏怎么玩得转？这真的是一道烧脑题。

不过，这恰恰暴露了一个非常重要的信号。

如果开发商的成本无法维持现有租赁房的运作，那么大部分人会在将来仍然冲进商品房市场进行购房。

而且，这也把房价下跌的底给暴露出来了。考虑到，现在很多开发商的利润也就20%左右，每一次房价调控所引发的短期价格回调基本上也就在20%以内。当然，我们这里所说的，主要是指核心城市的房价。

在经过1年多的调控（2016年10月起），基本上大多数城市的房价该回调的也已经回调了。那些回调幅度在15% ~ 20%的城市，A森认为，现在已经接近完成筑底。

伴随着明年货币政策不太会出现加息的局面，而且地方政府还是离不开房地产这个筹集发展基金的重要工具，我们基本上可以推论出，现在恰恰是刚需买房的最佳时间窗口。

最后，老铁们，今天就跟大家扯这么多了。当你回家的路上看到那些中介小哥，请记得A森的一句话：爹亲娘亲，不如中介小哥亲。

即使是大冬天，他依然会穿着单薄的西装，永远热情的拉着你，告诉你这个时代最佳的致富方式：哥，有钱就买房吧。

PS：如果有任何媒体人或财经专家对本文有强烈意见，A森愿意接受公开论辩。不管论辩的形式是文章，还是面对面。因为，A森所有的文章都只基于真诚的原则而写：不自欺，不欺人。

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