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遇到房企破产，购房人如何保障自身合法权益？
The following article is from 海普睿诚律师事务所 Author 张 燕 岳文静
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破产制度的目的是保障全体债权人能够获得公平的受偿，但是房地产企业破产程序相较于其他企业的破产程序而言，涉及的利益群体众多，债权债务关系更为复杂，在各个利益主体中，购房者的群体最为庞大并处于弱势地位，应当受到法律的特殊保护。
本文中提及的购房者，均指楼房未全部完工、未被交付房产或未登记的购房者。房地产企业一旦破产，购房者就可能陷入困境，也势必对社会稳定产生不利影响。作为购房者，在房地产企业被宣告破产后如何更好地维护自身权益呢？笔者试图根据现行法律制度，结合对相关破产案例进行法律分析，给出实现利益最大化的现实路径。
”
文 | 张燕 岳文静 海普睿诚律师事务所
来源 | 海普睿诚律师事务所
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根据法律规定，购房者面临房地产企业破产时除正常申报债权外，主要可以提出两大诉求。
第一种是行使取回权，即把已经购买的房屋在房地产企业或者管理人的手中取回，并完成产权转移登记，取得所购买房屋的所有权。
第二种是若出现无法主张取回权的情形时，涉及到购房人优先受偿权诉求的行使。笔者将从购房者的角度罗列出购房者在面临房地产企业破产的不同情境之下，如何运用法律赋予的权利选择其权益的最大化（相关案例可参考：2014年最高人民法院在针对山东省高级人民法院处置济南采石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复中认可了山东省高院在房屋已建成情形下购房人的房屋取回权与在房屋未建成时购房人的优先受偿权）。
1. 取回权与优先受偿权的规则分析
① 购房者行使取回权的法律依据
根据《企业破产法》第38条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”
该条的设定主要是基于公平原则的考量，对于破产的房地产企业来说，房屋若属于购房者的财产，其不得用购房者的财产清偿自己的债务。即取回权所对应标的物是所有人而不是债务人，它只是被债务人占有，房屋的所有权人可以在破产受理后到破产程序终结前，向取回权的义务主体（债务人或者管理人）行使取回权。
虽然我国《民法典》物权编第209条规定了不动产物权的变动应当以登记为生效要件，但是根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释{2002}23号）第71条第5项的相关规定，在关于特定物买卖中虽然还没有发生权利的事实变动但向对方已经完全支付对价的特定物不再属于破产财产。
购房人的权利性质虽然为债权非物权，但在房地产开发企业进入破产程序前购房人已经支付全部购房款的，这种情况应当属于购房人已经履行完毕自己的义务，债务人占有的不属于债务人的财产，管理人此时并不能行使是否履行合同的选择权。
此外，该项规定还认为尚未办理产权证或者产权过户手续但已经实际交付的房屋不属于破产财产。该规定考虑到房屋的实际交付与办理产权登记在现实中存在时间差，实际交付后未能办理产权登记的原因是由于房地产开发商造成的。
② 购房者行使优先受偿权的法律依据
根据《民法典》合同编第807条规定以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（以下简称“《优先受偿权批复》”）规定，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但不能对抗已支付全部或者大部分购房款的购房者。
但是在此项规定中对于消费购房者的概念和大部分款项的概念并没有标准化的界定，在司法实践中，法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释{2015}）（以下简称《执行异议规定》）第29条将支付超过合同约定价款的50%认定为已支付大部分购房款。这一规定的法理是基于消费者的物权期待权。《优先受偿权批复》中明确只有消费型购房者才能被称为“消费者”（适用有关《消费者保护法》的规定），将用于经营的购房者和用于投资的购房者排除在了消费者范围之外，不享有优先受偿权。
其次，在法院的查封之前已签订合法有效的购房合同，并且合同一直持续有效至法院受理破产之后；
第三，所购的商品房系用于居住且买受人名下无其他可居住的房屋，即购房应是直接用于满足其生活居住需要；最后要求已支付的价款超过合同约定总价款的50%。
2. 购房者在不同情形下行使权利的路径选择
① 购房者行使取回权的具体情形
根据购房者订立合同时的根本目的，首先，行使取回权是对购房者最有利的救济途径。在行使取回权时，需要购房者提供证明享有房屋所有权的权力外观证据。
我国《民法典》第209条规定：“除法律另有规定以外，不动产物权的变动，需经法定登记才能产生效力。”但在商品房预售过程中，有三种法定的“登记”形式，第一种为预售登记备案；第二种为预告登记；第三种为房屋所有权转移登记。
但是前两种登记形式，管理人的选择权并不当然的受到影响，管理人仍然享有较大的裁量权选择解除或者不履行合同，购房人的取回权仍会受到较大的阻碍。在实践中，大多数购房人未被实际交付房屋，也未办理房屋产权转移手续，当然无法提供房屋所有权转移登记的证据。因此，笔者主要分为以下情形讨论购房者行使取回权利的维权路径：
首先，对于已付清全部房款，但是尚未交付或者尚未办理产权登记的购房者。若是因为房地产企业不履约导致的，则购房者可以根据上述的法律依据，要求管理人认可自己已支付全款房屋的取回权，并向其履行交付房产及配合办理不动产过户登记手续的义务（相关案例可参考：2014年北京市第一中级人民法院针对杨飞与英嘉公司判决的房地产所有权的归属一案）。
由于取回权所针对的标的物不归债务人所有，该标的物不能通过拍卖等变价方式用于对债权人的清偿，因而取回权人在行使权利的过程中无需经过债权申报程序，只需和管理人协商一致便可对标的物进行取回。因此，相较于其他债权人在破产程序中以货币方式获得清偿而言，是一种最有效实现合同根本目的的方式。
其次，对于未付清全部房款的购房者权利。即使这类购房者已经办理了预售登记或者预告登记的，由于购房者在《商品房买卖合同》中未完成所规定付清全部房款的义务，则债务人相对应的也不会承担交付房产的义务，管理人仍然拥有行使解除合同或继续履行合同的法定权利。
根据司法实践中的一般做法，合同解除后，购房者所支付的购房款仅能在破产程序中作为债权参与分配，但购房者也并不一定无法实现对房屋所有权的取得，基于社会因素的考虑，购房者作为房地产企业破产程序中人数占比最大的债权人群体，管理人为了消化矛盾、减少维稳等问题，往往会对购房者的购房目的、付款比例、占有和生存权保障等各个因素综合考虑，再决定是继续履行合同还是直接解除合同。
因此，在破产程序中，所有权的变动公示并不是认定房屋取回权的唯一依据，司法实践中以债权为权利基础的取回权也普遍存在。另外，购房人还可依据已经送达的拍卖、变卖成交裁定或以物抵债裁定等主张取得房屋的所有权。
② 购房者行使优先受偿权的具体情形
若购房者请求取回房屋所有权的维权途径落空，不能继续履行《商品房买卖合同》，此时根据合同的相对性，购房者只能要求房地产企业承担违约责任，在破产程序启动后向管理人进行债权的申报。但在实践中，普通债权往往清偿比例很低，法律基于对购房者生存发展权等社会因素的考量，会赋予消费购房者以优先受偿权来主张债权，根据购房者的不同情况可以分为以下几种类型主张权利（相关案例可参考济南中院的彩石山庄案。此案首次提出了“购房者优先受偿权”的概念）:
首先，购房者已经付全款，但房屋未完成交付也未完成产权登记，且行使取回权无果，购房者可以依据《关于审理企业破产案件若干问题的规定》对已经竣工并验收合格，所付全款房屋是特定物、房屋不属于房地产企业的财产、购房者已对该房屋享有物权期待为由，要求管理人退还购房款并要求优先受偿。（相关案例可参考：山东省高级人民法院做出的济宁金正房地产开发有限公司、满顺利房屋买卖合同纠纷判决书）。
其次，购房者仅支付了部分购房款，甚至只支付了最低的两成到三成的首付款，房地产企业并未交付房屋，也未能办理产权登记。若主张取回权无果后，主张优先受偿权可能会遇到以下情况：
第一种情形是若管理人主张履行合同，则购房人需要缴清剩余全部的房款。由于在破产程序启动以后缴纳，此时的剩余房款实则成为了全体债权人的共益债权。如果最终房屋还是由于种种原因不能被购房者取回，购房者所给付的该部分价款可以依据《企业破产法》的规定优先于普通债权受偿。
第二种情形是若管理人决定解除合同，购房者能否主张优先受偿权的问题。我国法律仅明确了建设工程优先受偿权优先于抵押权以及其他债权，而对建设工程优先受偿权与消费者购房人之间的优先顺位并未提及。
但是根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，与支付了大部分款项的购房者相比，承包人的建设工程优先权应在其后。但同时对其消费者购房人做出了严格的限定。如果购房者不满足法律所规定的条件，则不享有优先受偿权。如购房的目的为经营或投资，名下不只拥有一套用于居住的房屋，在双方完成合同的签订之后房产开发商未为其办理过户登记手续，根据我国法律规定，在房产开发企业破产时，只能依据《商品房买卖合同》主张退还房款，承担违约责任。
1. 对消费购房人的认定标准存疑
享有优先受偿权所指向的买受人并不是所有的购房人，而是以消费者为目的的购房人。但在实践中存在着各种复杂的因素导致法院在区分消费购房人时仍存在欠缺。
首先，目前的法律及相关规定对于消费购房人在购买房屋时的需要为生活居住这一认定标准存在争议。
第一，购房人的住房需求不一定是一套房屋就可以满足的，特别是随着国家三胎政策的开放，家庭成员的增加，二次购房也是未来生活的需要，但是在实践中确实存在着被无法认定为生活居住所购买的可能性。
第二，购房人购买房屋时的目的不一定是此时居住的需要，许多家庭会为了孩子未来而提前购房，但他们也难以被认定为消费购房人。
其次，对于消费购房人名下没有房屋的认定标准也存在争议。
第一，购房人在被他人借用身份购房后其名下是存在房屋的，而后再为其自己居住需求购买房屋时反而会因名下有房屋而难以被认定为消费购房人。
第二，即使购房人的名下没有其他房产，但其购买房屋的目的是为了投资进行炒房，这便成为了投机者利用的工具。
2. 消费购房人的合同继续履行请求权的适用困境
① 消费购房人的合同继续履行请求权与个别清偿存在冲突。
法律赋予消费购房人优先权利是出于对百姓生存居住权的保护，但与此同时必然会侵犯到其他债权人的利益。因为《企业破产法》赋予管理人了对双方均为履行完毕的合同继续履行或者解除的权利，而《执行异议批复》的规定无疑是加重了债务人的负担。
因此，从宏观角度来看，这种对债权平等性原则的突破更为深远的影响是在购房人优先权之后的债权人，为了避免这种无形风险会提出更为严格的融资施工条件，如建设工程承包方会将付款时间提前，银行会严格控制房地产企业的贷款并提高利率，这样使原本就融资难的房地产开发企业陷入资金链恶性循环的困境。
② 消费购房人的合同继续履行请求权中法律适用的困境
目前我国对购房人权益保护的规定冲突分散，购房人破产程序中能够行使的权益在理论与实践中存在着差异。《企业破产法》第18条赋予了管理人对双方均未履行完毕合同的履行选择权。而消费购房人合同继续履行请求权的批复和规定仅仅是司法解释或个案的回复，其法律位阶明显低于《企业破产法》。
③ 消费购房人的合同继续履行请求权在实践中适用的困境
虽然在司法实践中法院处于向弱势倾斜以及以防止极端事件发生的目的支持消费购房人继续履行合同的请求权，同时管理人也愿意继续履行合同，但是实践中房地产企业破产中存在的待履行合同较多，造成破产企业重整融资困难，重整失败时也难以转让，复工续建无法进行，最终消费购房人获得房屋所有权的目的也难以实现。
《商品房预售许可证》是房屋准予销售的重要凭证，购房者在购房时可以在售楼处现场查看项目“五证”等公示信息，具体方面应当注意所购商品房是否在《商品房预（销）售许可证》允许销售的范围内，要具体到楼号；《国有土地使用证》中是否注明为“出让”，而不是“划拨”；所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建；是否是《建设用地规划许可证》中载明可以开发的房屋。
核对“五证”外，购房者还应当仔细阅读项目销售公告，掌握具体销售信息和项目开盘时点，了解项目预售许可、一房一价、房屋面积等信息，以供购房决策。还要特别注意是否属于“问题楼盘”，是否存在大量在建工程抵押等情况。具体来说遇到以下几种情况，购房人应当警防：
1. 开发企业未取得预售证的；2. 开发企业提供的监管银行与监管账户与预售公示或网签合同约定不一致的；3. 警惕开发企业以提供购房优惠为名诱签订线下合同的；4. 开发企业采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的5. 承诺商业办公项目可以改为居住类住宅的；6. 开发企业承诺商业公办项目可以燃气入户的；7. 注意在与房地产开发企业签订除商品房买卖合同外，同时签订装修等“双合同”的。
在确保上述流程无误之后，购房者切勿贪图打折诱惑，避免陷入重大风险，只有将购房款进入监管账户，要求开发企业尽快签订正式《商品房买卖合同》，并按时到主管部门进行合同备案，才能最大程度维护自身合法权益。
结 语
购房人的权益关乎百姓幸福和社会的长治久安，在房地产开发企业破产实践中具有重大意义，相比于房地产开发企业破产中的其他债权人是弱势一方，值得法律予以特殊的保护。
笔者认为购房者可以凭借满足已经取得房屋所有权、已经付清全部购房款或未付清购房款但管理人选择继续履行合同且购房者履行完己方合同义务等条件，去行使取回权进而实际取得房屋的所有权。
若此路径不能达成合同根本目的的实现，购房者可以根据在购房者已经付清全额购房款但房屋未交付、未办理产权转移登记或未付清全部房款且管理人不同意行使取回权等情形下，主张行使优先受偿权。
我国现有的法律体系对此问题还未形成一个统一、完整的法律规范体系，相关概念的界定仍然不清，因此未来还需要通过完善相关法律制度，从法律层面更加给予购房者保护，以达到维护社会民生稳定和房地产市场交易公平的目的。
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