干货梳理 | 涉疫房屋租赁合同纠纷司法裁判规则

新冠肺炎疫情自2019年12月爆发以来已逾三年，新冠肺炎疫情及疫情防控措施的常态化对企业生产经营、居民日常生活等各方面产生了巨大影响，导致大量法律冲突与纠纷的显现。

最高人民法院、四川省高级人民法院以及政府部门相续出台涉疫情相关民事案件审理的司法指导意见与政策指引，司法裁判规则也随着相关案例的增加而日趋明确统一。

鉴于此，笔者将对四川省范围内，受疫情影响较大的以下4类案件，形成案例检索报告与司法裁判规则，包括：① 房屋租赁合同纠纷案件；② 买卖合同纠纷案件；③ 民间借贷纠纷案件；④ 建设工程纠纷案件。本文是四川省涉疫情房屋租赁合同纠纷案件司法裁判规则的归纳与分析。

文 | 敬霖 四川高扬律师事务所

刘玲佚 四川高扬律师事务所

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样本说明

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综合数据分析

1. 基本情况

本次检索获取了， 2019年9月17日至2022年9月17日期间，与疫情影响相关的房屋租赁合同纠纷裁判文书共1387篇。

从程序上看，一审案件1003件，二审案件384件。

从审限上看，在所有明确提及审理期限的案例中（共1034件），其中约有57.74%的案件审理期限处于31-90天的区间内，另有19.53%的案件审理期限为91-180天，平均审理期限为80天。

2. 数据分析

1387份裁判文书中，我们对关键信息进行统计分析，归纳整理如下：

① 一审本诉原告主体多为自然人，近七成

在1387份判决书中，一审本诉原告主体为自然人的案例有960件，占比约69.21%；原告主体为公司的案件有427件，占比约30.79%。

② 反诉率较高，诉前评估反诉法律风险确有必要

在1387份判决书中，一审被告提出反诉的案例有271件，占比约19.54%。说明，因疫情影响的房屋租赁合同纠纷中约20%的原告在起诉后面临反诉的法律风险。

③ 近八成案件涉及合同解除，需重点关注合同解除的具体情形

在1387份判决书中，“法院认为”中包含关键词“解除”的案例有1080件，占比约77.87%。说明，因疫情影响的房屋租赁合同纠纷中合同解除的情形最为常见。

④ 中级人民法院二审改判率近四成，需重点关注改判事由

在1387份判决书中，中级人民法院二审案例384件，对一审判决予以改判的案例有149份，占比约38.8%。说明，因疫情影响的房屋租赁合同纠纷的上诉案件被改判的比例较高。

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裁判观点

本部分旨在梳理涉疫房屋租赁合同纠纷的相关司法政策，结合四川省范围内关于涉疫房屋租赁合同纠纷案件的裁判思路，归纳出涉疫房屋租赁合同纠纷案件核心争议焦点与裁判规则。

1. 相关司法政策

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》

第五条　承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

第六条　承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》

第二条 实施房屋租金减免

（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。

（二）中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。

（三）对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。

《四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发<关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要>的通知》

第五条 关于涉疫情房屋租赁、买卖合同纠纷案件审理的有关问题

（一） 关于房屋租赁合同的当事人援引不可抗力主张免责的问题

在房屋租赁合同中，出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。出租人主张因疫情全部或部分免责的，应当审查其不能按约交付租赁房屋的具体原因。出租人因其系抗击疫情的一线医务人员或其他工作人员，或者其因封城、交通管制、政府要求停止装修施工、被采取隔离措施等因素，不能按约交付且不能通过其他方式交付租赁房屋的，可以依照合同法第一百一十七条的规定免除或部分免除其违约责任。承租人的合同义务系金钱给付义务，没有因疫情导致的履行障碍，一般不得免除其违约责任，但承租人因出租人原因未能实际取得租赁房屋的除外。

（二） 关于房屋租赁合同当事人援引不可抗力主张解除合同的问题

疫情及疫情防控措施虽属不可抗力，但并非必然导致合同解除。审查判断合同是否应予解除，应当依照合同法第九十四条第一项关于“因不可抗力致使不能实现合同目的”可以解除合同的规定，结合个案具体情形，分析是否存在不能实现合同目的的情形、疫情防控与不能实现合同目的之间是否存在因果关系。

对于因疫情防控导致租赁合同目的不能实现的，当事人主张解除合同的，应予支持。对短期租赁合同，承租人租赁房屋往往具有特定目的且具有时间上的不可变更性，如其因疫情防控无法使用租赁房屋，其合同目的往往已不能实现，上述不可抗力与承租人不能实现合同目的之间形成了直接、全部的因果关系。此等情形下，承租人援引不可抗力要求解除合同的，应予支持。

对于受疫情影响暂时不能履行合同，疫情结束后可以继续履行的长期租赁合同，因不可抗力并不当然导致合同目的不能实现，故当事人以不可抗力为由主张解除合同的，一般不予支持。

（三） 关于承租人援引情势变更主张减免租金、延长租期或者解除合同的问题对此问题，应当根据租赁房屋的性质和用途作区别审查。

对于住宅租赁自住合同，因承租人使用租赁房屋的目的系自住，合同履行并不直接受到疫情发生及疫情防控措施影响，故原则上没有适用情势变更的余地。

对于商业用房租赁合同，因承租人使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润，疫情防控可能导致其经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形。受不利影响的当事人援引情势变更主张减免租金、延长租期的，要结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短、免租条款、损失与疫情防控的关联度予以综合判定。情势变更事由成立的，要尽力促使双方当事人就租金、租期合理变更等协商解决；不能协商一致的，则应根据当事人的申请判决变更合同或解除合同并对合同进行相应清结。

对于用于科研、办公、生产、仓储等用途的房屋租赁合同，该类租赁合同租赁期往往较长，且受疫情影响相对较小，对当事人主张情势变更的，应当审慎认定。

《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》

（四） 对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1至3个月房租。鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金，各地可对减免租金的业主给予适度财政补贴。对在疫情期间减免入驻中小微企业厂房租金的省级小型微型企业创业创新示范基地，省财政按照不超过租金减免总额的50%给予补助，每个基地补助总额不超过200万元。

2. 裁判规则

（1）房屋租赁合同的解除：承租人要求解除合同

① 承租人因疫情防控完全无法使用房屋，致使租赁目的无法实现的，可以要求解除房屋租赁合同（注：该类案件在公开网站上暂未检索到四川省范围内的案例）。

② 长期租赁合同，因不可抗力并不当然导致合同目的不能实现，承租人以不可抗力为由主张解除合同的，一般不予支持。

（2）房屋租赁合同的解除：出租人要求解除合同

① 商业用房租赁合同，出租人以承租人在疫情期间迟延支付租金为由请求解除租赁合同的，一般不予支持。

② 承租人在疫情之前已欠付租金，或疫情影响减轻后仍未按约支付租金，构成根本违约，出租人有权要求解除租赁合同。

（3）房屋租赁合同的租金减免

① 商业用房租赁合同，受疫情影响较大或短期无法使用的承租人，可援引情势变更规则，依据公平原则要求减免租金。

② 住宅自住租赁合同，因承租人使用租赁房屋的目的系自住，合同履行并不直接受到疫情发生及疫情防控措施影响，原则上不减免租金支付义务,但也有部分法院基于公平原则酌情调减。

③ 承租人在疫情期间仍可实际占有使用房屋，生产、经营、生活未遭受实质性影响的，不减免租金给付义务。

后记

由于裁判文书公开局限性，本报告数据与实际情况存在一定差异。本报告知识产权归本团队所有，欢迎注明出处和作者后进行转载。欢迎各位同仁和各界朋友与我们进行交流。