广州：2025年底基本完成2000年底前建成的老旧小区改造
《广州市老旧小区改造工作实施方案》审议通过。《方案》明确，第一阶段（2020年7月—2021年12月），广州拟完成2016年摸查在册、纳入实施计划，目前正在推进的323个项目（484个小区）的改造任务；第二阶段（2021年7月—2025年12月），广州拟完成2000年底前建成的需改造的老旧小区提升工程。
4月15日，15届138次市政府常务会议审议通过了《广州市老旧小区改造工作实施方案》（以下简称《方案》）。广州将健全居民群众参与机制、调动各方参与，完善社会治理体系，在实现城市人居品质提升的基础上挖掘文化资源，提升产业活力，向提升城市综合实力迈进，不断探索超大型城市有机更新实现高质量发展的新路径。根据《方案》提出的工作目标，到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。
黄埔区长洲街深井古村的街头，可以看到很多有意思的墙绘。（图源：广州市黄埔区文化广电旅游局）
改造尊重居民意愿
《方案》明确改造对象的老旧小区是指广州市行政区内建成年代较早，失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）, 重点改造2000年底前建成的老旧小区。老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。
基础类：主要包括小区内道路、供排水、供电、供气、通信、绿化、照明、安防系统、消防设施、无障碍设施以及与小区联系的基础设施的改造提升。
完善类：主要包括环境及配套设施改造建设等内容。如：外立面整饰、楼体绿化、加装电梯、建筑节能改造、机动车泊位等。
提升类：主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施，养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施，以及危房治理、智慧社区、海绵城市、规范化物业管理等。
统筹类：一是市、区各职能部门统筹各专业改造力量，协同推进老旧小区“三线”下地、电梯加装、道路整治、雨污分流、二次供水、健身设施、拆除违建、垃圾分类、燃气入户、绿化美化等改造；二是统筹完善社区基本公共服务设施，逐步构建以幼有所育、学有所教、老有所养、住有所居等为目标，涵盖公共教育、医疗卫生、公共文化体育、残疾人服务等领域的社区基本公共服务体系。各内容对应职能部门，共同谋划、同步推进实施。
（图源：广州新闻资讯广播）
创新老旧小区改造的实施路径
《方案》明确了三条实施路径。
一是混合改造有机更新。挖掘文、商、旅、创价值街区，试点实施“留、改、拆、建”混合改造，支持功能置换、公房分类活化、闲置低效空间再利用等改造方式，引入优质产业、企业，高水平统筹推进有机更新。
二是企业规模化建设运营。统筹小区存量资源和活化利用低效空间等各类资源，引入市场力量，可通过投资、设计、建设、运营、管理等要素组合运作，基础设施项目特许经营（BOT）等模式，引入企业或国企平台等市场化方式推进，实现老旧小区改造项目全生命周期建管一体化。
三是政府与社会投资组合实施。采取“政府投资+社会投资”的组合原则，引入社会资本组合实施；对于不具备混合改造实施条件，也无法引入社会资本建设运营的小区，采取政府“保基本”的原则实施改造。
鼓楼济渡广场（图源：从化区融媒体中心）
专业经营单位参与改造享税费减免
《方案》还明确建立改造资金由政府投资、社会资本参与、居民出资、专业经营单位出资多种模式灵活组合的机制。
其中，对于专业经营单位，落实税费减免政策，专业经营单位参与政府统一组织的老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业当期费用税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。
恩宁路永庆大街华丽变身为永庆坊，成为网红“打卡地”。（图源：广州日报）
对于居民出资，可采取但不限于以下四种方式。一是直接出资参与改造，居民通过集资对楼栋本体（如屋面、外墙、防盗门、楼梯间等）进行修缮；也可通过捐资捐物、投工投劳参与改造。二是让渡小区公共收益（如户外广告、停车、社区低效空间再利用等收益），通过引入规模化运营企业运营，用于小区的改造和日常维护管理。三是完善小区后续管养，小区改造前居民集资建立后续管养基金，并承诺引入专业物业管理或准物业管理的，优先纳入改造计划。 四是支持小区居民提取公积金，用于加装电梯等自住住房改造，对于集资加装电梯的居民，各区政府根据实际可给予适当的财政补助。鼓励居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。政府优先对居民改造意愿强、参与积极性高、有出资意愿的小区实施改造。