高新商圈愈发细分，T11街区瞄准商务客陆续引入头部品牌

近日，在灵兽君市调中发现，高新T11商业街区目前已围挡海底捞、屈臣氏、名创优品IP黑金店等全新品牌，一扫疫情带来的“黑天鹅”事件阴霾。

据悉，一同入驻的品牌还包括：小米有品、回力球鞋、love freedom、1點點、柒零唐风烧烤旗舰店、杨三孃跷脚牛肉等多家品牌。

疫情带来的“黑天鹅”事件对零售行业影响不小，T11街区为何还能在开业第三年保持品牌的提升？灵兽君就来一文回顾T11街区的晋升史。

不止于T11街区，近期，高新商圈也发生了不小变化，金鹰、中大陆续引入国际美妆品牌，加强自身的中高端定位；大都荟则通过加强街区氛围的方式吸引更多小资青年；而本文的主角，T11街区则通过强化头部品牌的方式后起而上。

疫情之后，消费者的消费习惯发生了不小变化。据此前相关数据平台统计，在疫情之后相较于小体量购物中心，15万平方米以上的大型购物中心复苏较缓，在消费者“慢逛”消费意愿降低后，业态大而全的购物中心反而失去优势。相反，提供便捷、刚需服务的社区型商业迎来新机遇，而部分区域型购物中心和百货将进行定位调整。

另一方面，街区商业自身的开放式环境，也为消费者提供了一个更加安心的消费场合。

开业三年的T11街区通过持续的商务客群关注，在增强自身商务生活标签的同时，也在不断提升街区内体验氛围。这也是众多品牌在进行消费者大数据之后，选择T11街区的原因之一。

金田精品超市取代了此前的宁波保税超市，从定位就可以看出，金田超市将会在生活日常、生鲜水果等方面满足周边的办公客群。而这一部分是之前所不具有的。可以预料的是，通过超市的调整将会对消费客群产生很大的变化。未来将着重满足周边的商务客群日常生活的基本需求。

小米有品的引进也反映出在运营三年后，对于周边客群消费喜好的把控。物美价廉的实用日用品，成为了周边上班族的最爱。

与小米有品相邻的名创优品将会在这里开出IP黑金店，作为此前T11街区的商户，品牌的升级也足以看出商户在运营期后，对T11街区项目未来的期待。

据悉，在上半年至今，T11街区已经签约入驻的品牌达到20+，其中包括：海底捞、屈臣氏、名创优品黑金店、杨三孃跷脚牛肉、云起一盏茶、金田超市、旺袁记神仙酸汤鱼、柒零烧烤大院、1點點、小米有品、回力、嘿不二古早蛋糕、杨国福麻辣烫、沙县小吃等。

诸多品牌的入驻也将会大大丰富街区内的消费体验，而这些都是T11街区根植于自身原有的商务客群消费需求做出的调整。黑天鹅事件所带来的的影响也让商业项目看到抓住细分客群的重要性，而这对于小而精的T11街区来说，也可以在短期内快速转变。

坦白说，在T11街区初期，品牌并不突出。各个业态方面，都缺乏头部品牌的带动。而这在疫情之后反应则更加明显，诸多个人品牌由于抗风险能力不足，陆续撤铺，这也让商场看到了此前的不足。由此，才通过对于租金条件的平衡，吸引到更多如海底捞、小米有品等品牌的入驻。

在业态配比上，T11街区也是根据高新客群的生活方式来量身打造。

在去年，我们曾就T11街区打造的网红打卡，做了回顾。作为一个体量并不大的街区商业，如何在商圈内仍然可以抢占一席之地，这些具有记忆点的打卡点功不可没。

在去年年底，他们更是将这种记忆点融入在“夜经济”的品牌业态上。打造出了一条延长营业时间的特色美食餐饮街区。目前，该街区已经形成了小杨烤肉、柒零大院烧烤、杨三孃跷脚牛肉等主打夜经济的餐饮矩阵。

从新招的柒零大院烧烤可以看出，项目也在通过吸引自身具有网红IP属性的品牌来共同提升项目影响力。杨三孃跷脚牛肉作为大众点评连续三年必打卡榜的餐厅，也是首进高新。

除了线下体验之外，T11街区还在着重打造自己的线上小程序平台。

在T11街区的线上小程序上，汇集了活动发布、特惠商品限时抢购、积分商城兑礼、每日签到等多个功能。通过搭建小程序平台，不但可以在每期的团购券促销上摆脱第三方平台的限制，而且对于会员来说，也会形成一个固定的习惯。

这对于拥有固定客群的T11街区来说，再适合不过。

另一方面，T11街区也在通过小程序平台，与第三方服务平台进行合作接入，给到会员更多增值服务。例如近期与UU跑腿的积分兑换优惠券的活动，就是充分考虑到了高新商务客群的需求，而提供的会员增值福利。

通过线下的品牌氛围提升，以及线上平台辅佐，我们也不难看出，T11街区里也孵化出了不少优质品牌，例如近期小红书上大火的SUNSET COFFEE日落咖啡。

此前，T11街区的市场活动方向主要以儿童家庭类为主。一方面，儿童类市场活动对于客流带动非常显见，另一方面对于初期的T11街区来说，也需要让更多的消费者知道高新这里有这么一家商业。

而在今年，随着夜经济品牌的引进和商务生活氛围的打造，T11街区在商务客群增加了更多成人向活动。例如晚间乐队、街区3V3篮球赛、王者荣耀PK赛等活动，不但增加了街区内的活力，也成为周边办公族们兴趣补充。

因为项目本身就是由6栋写字楼、商住公寓、商业街区共同构成，因此自身也形成了一套生态体系，项目内的客户就成为了天然的社群。例如在近几个月举办的3V3篮球赛上，参与的团队不乏招商银行、大金空调、中信证券、迈道科技等项目内公司集团。

比较有趣的是，在与T11街区的伙伴们聊天时也得知，因为在高新区域周内的上下班非常拥堵，周围的商务客往往不会在下班的第一时间回家。通过周内活动的打造，可以满足这一部分消费者在下班时段的其他选择。这一举措，也增加了消费者在街区内的停留时间，提高了晚间餐饮消费的频次。

“生活在高新，聚在T11”在T11街区的企划活动上则表现更为明显。

相较于往年的店庆节点，今年T11街区则是通过一整个月的“叁生万物·皆有可能”活动打造，来让顾客参与其中。我们也将这些活动整理成了一份活动日历，大家通过下图就能够清晰的看出，项目在前期主要以PR活动来吸引客流，直到19-23号期间通过超高的SP活动来达成客流与销售的爆发。

三周年活动主打森系，通过街区内的布景，营造出“游园会”的情景体验，今日开放的萌宠乐园在现场就吸引了不少顾客。

本月21-23日，T11街区三周年期间，周边的朋友不妨现场到访，可以看看最近它的一些变化。

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