78㎡三房？这个“神户型”怕是集美新城首例了

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厦门这两年的拆迁、旧改新闻甚是密集，培养了一群楼市中被捧为上帝的购买力——拆迁户。

局长的一位朋友曾调侃说：“在拆迁村附近造房子，简直不要太容易。只要按部就班不出错，就算只是及格分的产品，也能卖出七八十分产品的销售额。努力一把冲产品，分分钟能成爆款。”

确实，岛内外多轮拆迁，刺激出的换房改善需求成就了不少项目。譬如，我们看2019年楼市销售榜单中，集美区头部项目的热销，严格说与项目附近杏前、西亭村的拆迁不无关系。

不过，经过去年以来多个项目轮番收割，再牛的拆迁户钱包也疲软了。现在做项目，肯定不能抱着侥幸，期待那些天降拆迁户。

再加上，如集美核心区房价已经“破4冲5”，这种房价壁垒挺微妙的。刚需和首改有想法没能力进来。普通改善冲进来也够呛，其它地方买4房的预算，集美需要减配成3房。更高级的购买力，则还会在岛内和岛外那层膜前摇摆不定。

这种局面下，唯一能期待的就是产品了。但是什么样的产品容易在高房价下突围？怎么做才会更值钱更吸引人？今天评测局就来分享这些。

01

户型应该挑大？还是挑小？

关乎房子会不会更值钱

什么房子更值钱，根据板块演进不同阶段机会不同，一般遵循两个模型。

同时，在这两个基础模型上，还有第三个被房价逼出来的模型——“核心地段+产品小型化”。

核心地段出现产品小型化，说明市场正进行良性资源配置。不同总价产品所对应的购买力，从低到高呈三角形，并随总价上升，实际购房者基数下降。在此模型中，有三股力加速了产品小型化。

① 单价高时，若产品大型化，总价攀升，购房者基数减少，操盘风险增大。因而会抑制大型化。

② 单价高时，以小换大改善购房者，舒适需求让位空间功能性，才能差不多的总价，买到足够的房间数。

③ 单价高时，当产品小型化，总价定在较大的购房基数上，加上核心板块虹吸力，是容易做出爆款的组合。

总的来说，高房价倒逼购房降档减配背景下，产品小型化是必然的。被高房价困住的购房者，又要上车，又希望能站位城市核心地段，“小型化产品”是兼得鱼和熊掌的一种选择。这种产品若是出现在核心地段，大概率销售会一炮而红。

所以我们回头再看集美，在房价“破4看5”后，自然出现了产品小型化的趋势。

02

产品小型化≠小面积

LDK=同样的面积更好用

同样好用面积更小。

但是，产品小型化≠面积小型化，它很考验开发商产品设计的硬核实力，以及对家庭生活的理解深度。这一领域，日本是佼佼者，你可能也已经听说过LDK理念，是一种重新定制空间与家庭关系的高级方法论。不只在日本火，也在纽约、巴黎被推崇为应对都市高房价的一剂良药。

LDK:“L” ——光照心理学、“D”——功能人体工程学、“K”——家庭空间社会学

集美也有这样一个LDK项目在今年落地，我们通过一些机会提前考察了这个产品，有几点感受是比较惊喜的。

——这个产品不是拿来主义，而做了本土化的升级设计，看得出开发商用心。

——这是集美核心区，首个在110㎡以内做出4房的产品。

——这个108㎡的实际居住体验，接近等同于同板块130㎡产品。

——他们在控总价控面积的条条框框限制里，把108㎡的空间使用体验，推向了一个新高度。

为什么LDK能把同面积的户型做得更极致？把LDK户型和普通户型对比，一目了然。

① LDK不是一味求小。它还是给卧室安排了近18㎡的空间，对于当代重度使用起居室的年轻家庭而言，是十分讨巧的设计。

② 同样面积下，空间的优化是两个层次。在一个110㎡的户型内，能有一个近6米的大阳台，这是非常舒服且少见的。再加上它是开放式阳台，不管暖暖地晒被子，还是懒懒地晒太阳，体验都是非常棒的。而且阳台多一个水台和杂物收纳系统，实用性拔高了一个台阶。

③ 厨房作为户型重度使用的场所，设计好了，能承载一家人之间的温情。设计不好，就变成一个人在厨房积攒愤怒值。它们的差别在于，空间够不够多人使用。而这个108㎡已经做了4房，在每一个空间都精打细算确保舒适后，还能安排这样一个双排"U"型厨房。而且注意，你的双开门冰箱在厨房内，而不是外面。有这种“大户之家”的厨房体验，要为设计师点赞。

综合对比上一代产品后，你会发现，除了房本上的建筑面积多了10㎡，论空间的合理性和体验，与最新一代LDK理念的户型比相形见绌。

并且，LDK的价值不只是让你少花10㎡的钱，同面积多1个房间。当你真正住进去使用后，会发现，优秀的空间设计，让家庭关系更融洽。

5口之家白天动区，分成了3大生活组，多种互动关系，有效地避免了“孤岛”效应。

家务组：女主或婆婆忙家务时，一个在阳台洗衣，孩子和老公可以在客厅亲子互动。做家务也能听到看到孩子在笑，孩子偶尔跑到阳台抱住你的脚撒个娇，其乐融融。

就餐组：主沙发和餐桌拉近距离形成互动交户，厨房面朝餐厅和客厅。这样在饭前准备、饭时和饭后，不同步的问题就润物无声地解决。如早吃完的，可以在沙发区休息，继续和正吃饭的人互动。以免形成先吃完不管，后吃完的洗碗那种尴尬效应。特别是做饭的那个人，一般是最后上桌，最后吃完的。

闲时组：由沙发区、餐桌、阳台懒椅构成。不同时段，老中幼三个组团，都可各自活动相互不干扰。长辈在阳台晒太阳，夫妻在餐桌包饺子可以自然有些亲昵互动，还可以兼顾沙发上看电视的孩子。

当老人和孩子晚上占据客厅时，夫妻可以退守主人区域，做到场景分离；如果夫妻邀请朋友来家里时，占据客厅到深夜，老人可以退守自己的套房，做到场景分离。

03

除了有特色的产品

评测局还看到了这些亮点。

①  产品小型化是戴着镣铐跳舞，诸如合格的U型厨房，富余的日间动线，在足够大的面积中是容易做成的。不过加了控总价面积，保证房间数的条件，在此基础上要考虑舒适性提升，还要全家人都照顾到，对于产品打造的难度不只大了一倍，背后折射的是开发商的实力。

正荣一直专注开发改善类产品，又是福建本土龙头，可以说，最懂福建改善口味的一批人中一定有正荣。中梁来自中国楼市竞争最激烈的江浙区，他们在“王者局”历练后的产品力和团队，战斗力不言自喻。

正荣拿出设计看家本事，中梁用全国方法论操盘，所以我们在中梁正荣府看到了1+1>2的结果。

② 集美十年建设，不只是岛外最成熟的区域，也能和岛内的一些板块掰手腕。接下来集美核心区要继续发展，杏林湾营运中心-世茂和IOI综合体是这个核心的圆心，其左翼是市政公建属性比较强的区域，除了西亭待拆迁，已经没什么发展腹地。其东翼，是侧重文教、科研、居住的区域，这里的腹地相对多，而且居住氛围会更浓厚，后续的想象力肯定是超乎眼前所见。

在这样的新城核心板块，中梁正荣府给出的4房方案和3房方案，在现在一手自用或将来的流通市场，是有十足竞争力的。属于只要总价够得着，厦门购房者必看的项目。

（中梁正荣府108㎡4房与集美所有4房比，同样4房的使用价值，由于小面积总价段更合理）

此外作为一个改善类项目，在集美这样公认的成熟地段，项目有全区独一无二的78㎡产品，大概可以想象，其小面积低首付对于想冲进集美的人，肯定有相当可观的诱惑力。

项目效果图

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