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取消预售制有何影响?专家:未来买房会跟买包一样容易

凤凰网财经 凤凰网财经 2022-08-11

来源:凤凰网财经《封面直播》

主持人:武辰

文:连卫民


随着一系列政策和文件的出台,“保交楼、稳民生”成为楼市的重中之重。在房地产市场低迷动荡之际,下半年提振住房消费该怎么做?如何实现“保交楼”?该不该取消预售制?7月29日,凤凰网财经《封面直播》对话易居研究院智库中心研究总监严跃进,探讨“保交楼”背景下,楼市的变化和下半年的走向。


严跃进认为,目前楼市进入底部,复苏时间可能比较长,购房者不用太急买房。可以好好挑一挑,同时还可以好好还一还价格。


针对在网上引起争议的“该不该取消预售制”的问题,严跃进认为,预售制可能会在2025年前后被取消。而取消预售制后,就再不会出现老百姓买到烂尾楼的情况,能百分百杜绝烂尾楼问题。


对于未来的购房模式,严跃进表示,未来房地产市场肯定会朝着现房销售模式发展。在这种模式下,房子最终会成为消费品,像买包一样方便。购房者可以在交易平台直接下单,不满意再去退。


在谈到如何规避买到“烂尾”项目时,严跃进给出两点建议——一是要多关注新闻,包括楼盘信息和开发商背景;二是要多关注政策动向。


针对市场上关于“取消限购限贷”的提议,严跃进表示赞成。他认为大范围取消限购限贷都是没有问题的,关键是在于该如何确保房地产市场不会因此出现房价炒作。


未来买房会跟买包一样容易,在网上就能下单

封面直播:如果将来都是现房交易了,是不是可以避免很多问题的出现?


严跃进:未来的模式也是很清晰的,可能就没有售楼处了,以后都是现房,售楼处就不存在了,到楼盘里就可以买了。我看上这个房子,付了30万首付,当天就有银行贷款贷好,当天就收到房产证,就把这个房子买下来。


这是未来很自然或者大家期待的模式,甚至这个房子是精装修的。所谓叫拎包入住,付钱就可以拎包入住,最终房子就变成消费品了。以后买房直接当天就能买到房子当天办理产权证,很多手续都办好了。


这些接下来可以尝试,有些城市可以先慢慢试点,让老百姓不用担心未来的不确定性。这种不确定性对房屋买卖伤害程度比较高。有些地方已经在试点,现房加精装修加买房即交房产证,三个点把它结合起来,这个就很顺畅。


如果能做到这个,后面再加保险机制,后续就可以类似淘宝或者天猫好房直接下单,如果不满意再去退,房子反正在那里。这就是消费品概念,这个不是纯理想的,后续肯定能实现。


封面直播:最终房子有可能变成消费品,就像我们买包一样方便,甚至可以在电商平台下单,这是您认为未来房地产发展的愿景?


严跃进:对。可能有人会问老百姓现在不放心,必须要去相应的售楼处去看一下。实际背后还是因为害怕买到不满意的房子无法去退。以后这个制度可以越做越顺畅,房子买了以后当天或者一周之内不满意可以退等等。这些政策配套做到位,我认为房子完全可以朝着消费品的方向去走的,这个模式肯定能够实现。   


取消“限购限贷”没问题,要防范取消后的房价炒作


封面直播:相关部分在针对房地产的政策中特别强调了要“用足用好政策工具箱”。您认为在用足用好政策方面有没有新的政策可以期待?比如说我们上半年已经推出了一系列贷款的放松政策,您觉得足够吗?


严跃进:不管是“保交楼”也好,还是其他的政策,最终要解决的问题都是提高房地产市场的交易活跃度。如果房屋买卖市场不活跃,单纯靠外面资金,是不行的,因为输血不是造血。


所以用好用足或者用足用好政策工具箱,关键要朝着提振房地产交易行情这个目标去走。“保交楼”或者其他的政策,都是衍生出来的问题。只有房地产市场行情从底部开始复苏反弹,才是最关键的核心问题。只有交易活跃,很多问题才能够得到解决。


举个例子,现在有些地方讲购房契税优惠政策,契税优惠50%、25%等。我觉得这个政策要有优化的地方,为什么?因为现在的政策是补贴,购房者要先交这个钱,然后申请再退,这不就很麻烦很折腾吗?背后的工作完全可以让相应部门自己去做,老百姓买房时直接2万块钱就不用交了。


现在房地产的政策绝大多数都是跟2014年-2016年的政策差不多,除了公务员买房补贴等这些营销新花样,核心的内容并没有太多的变化。但是现在房地产遇到的问题、遇到的形势跟2014年到2016年期间肯定是完全不同的。我们现在遇到的压力是比较大的。所以要基于新的情况,政策方面要有新的表现。


例如我们现在经常讲二、三孩家庭多买一套房,是从住房套数角度刺激购房需求。实际上关键要解决住房面积,家里有三个小孩子,鼓励他多买一套房,这不是最解决问题的。让他买180平米、200平米的大房子才是最核心的。否则你让他买第三套,有些房子超标了,相应税费成本也比较高,这个也不行。


封面直播:现在有人提出地方政府可以消限购限贷,您觉得会不会有比较好的促进作用?


严跃进:是可以取消,大范围取消都没问题。关键是怎么确保房地产市场不会因取消出现房价炒作。实际过程中可能会出现“一旦取消限购限贷,老百姓有了购房资格后,房价被炒起来”的现象。而房价一旦被炒作,就会出现虚假房源、私下乱收费等情况。


我认为80%的重心可以放在取消限购限贷上,比如城市郊区层面完全可以放松,在那个城市已经有社保记录或者工作证明的,去买一套没问题。稳定房价是很重要的目标,因此如果取消限购限贷,需要把配套性的保障工作做好。


取消限购限贷的核心就是刺激住房消费需求,让约束减少。市场交易的活跃是好事,因此下半年围绕提高市场活跃度的措施或将更多地出现,目的就是通过减少购房环节,增大房地产交易的便利性,让购房者在交易中的摩擦系数减少,从而让交易更加平滑、顺畅。


取消“预售制”后,可以完全杜绝烂尾楼问题

主持人:前不久关于要不要取消预售制的话题在网上也引起了很多争论,您觉得什么时候可以取消预售制,实现现房模式?


严跃进:关于现房的新模式,现在是2022年,到2025年时可能会推出。换一个角度去理解,到2025年时可能房地产市场关注度就已经下降了,老百姓手里已经开始有房了,对买房的迫切程度相对来说会减弱。所以在政策要推的时候,恰是房地产市场本身要走下坡路的时候,所以说这个点我们觉得也是很有意思的。


为什么预售制下出现烂尾的问题,但是老百姓还会买房?说白了是房地产市场正处于上升期,正是大家想买房的时候,所以预售时就想买。过几年,大家都有房了或者租房实现租住同权,这时大家对房子的关注度会减少。


大家会觉得有现房可以选,为什么要买期房?市场接受程度方面也会主动进入到现房模式。这个时候,房地产市场没那么疯狂,进入成熟、理性,小幅往下走的阶段,这在2025年以后相应政策落地就会到位,也会比较容易接受。


封面直播:现在很多人提到烂尾楼就想到预售制,如果取消预售制真的就能百分百杜绝烂尾楼了吗?


严跃进:取消预售制后,就再不会出现老百姓买到烂尾楼的情况,能百分百杜绝烂尾楼问题,因为没有完工的期房已经无法买卖。相当于我们去面包店里买面包,肯定是买成品,能够直接吃的,不可能买没有做熟的面包。


从大方向来看,取消预售制的政策是没问题的。但是你会发现市面上能卖的房子就会越来越少,因为开发商可能要三年才能完工,这三年弄不好它自己就烂尾了。


所以站在老百姓角度,我认为现房销售的模式出发点是很好的,肯定要朝着这个目标要走。但是站在政策决策通盘考虑的角度,企业的资金、财务压力、新房和二手房的关系等,这些都要考虑,所以不是马上能够实现的。


如何避免买到“烂尾楼”?严跃进:多关注新闻和政策


封面直播:在目前的情况下,普通人购房时应该如何规避潜在风险,避免买到烂尾楼?


严跃进:一是要多关注新闻。在选购房子时,不仅要关注房子本身,还要多关注背后房企的消息。比如房企有没有债务违约或者其他负面信息。如果有家企业加快卖房,债务出现违约,你就要想到可能这家企业明年就会出现停工情况,有可能会出现烂尾、暴雷的风险,因此你在买房时就要多注意。


二是要关注政策动向,包括购房城市接下来的政策会发生哪些变化、不同物业市场未来可能会出现怎样的走势等等。比如虽然最近整体市场不好,但有些豪宅的市场还是可以的,有比较大的资金进入到豪宅市场。从这个角度来讲,一些豪宅的价格不见得会下跌,还是会保持坚挺。再比如,如果有些刚需的库存多,那么下半年可能会降价,那你在买房时就可以稍微砍价。


下半年,尤其8月份以后,地方楼市政策对购房者产生的影响会进一步显现,整体的政策方向会是趋于宽松。


现在不是买房的好时机,可以先挑一挑不用着急


封面直播:如果从全年来看,现在这个时点是买房比较好的时机吗?


严跃进:购房者既然会问“现在还是接下来买”的问题,无非就是等房价降价,希望它低一点。但是在实际过程中,房价很少有特别快速下跌的。要不要快速买房?我认为急不得。


现在市场进入底部,这个底部时间会比较长。它会有小幅复苏,但这个复苏的过程可能是在今年四季度或者明年上半年,不会这么快的起来。哪怕市场交易量数据能够拉起来,房价未必会出现大幅度涨价,这个基础不存在。


所以购房者不用太急,可以好好挑一挑,同时还可以好好还一还价格,为自己买房争取到比较大的好处或者优惠。你可以多了解下中介的心态,中介现在能找到客户也不容易,可能价格会谈的低一点。如果买二手房,也要了解房东心态。房东着急卖房可能是遇到资金压力,去讲讲价的话可能也会有比较大的降价。能为自己买房争取到比较大的好处或者收益。


只要房子能开工、复工、竣工,老百姓就不会恶意停贷


封面直播:中央提出要“保交楼、稳民生”,您觉得在具体实施过程中,房企包括银行等应该如何做?


严跃进:一般而言,“停贷”是商业银行的问题,是还贷者或者购房者受到收入水平影响出现可能性的违约。而现在我们讲的停贷,它本质原因不是说老百姓受到收入等因素影响,它其实也是一种情绪。房子不开工,一直停工,老百姓就会有对抗的情绪。


所以反过来讲,要解决这个问题,也是好解决的。很合情合理的一种做法就是,既然老百姓说现在不开工就要停贷,反过来要解决这个问题就是房子要开工、复工、竣工。这些工作做到位,老百姓就会愿意去偿还每个月的月供。


解决这个问题的思路是很清晰的,也没有太多的悬念。只要开发商、银行把这些工作做到位,老百姓不会恶意的去停贷。站在这个角度来讲,下半年只要对预售制监管到位,相应的开发商拿到比较充足资金,能够正常开工。那么解决当前的“停贷”“停供”的问题,基本上来就讲没太多的悬念。


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