【深度】CBD三十而已，CAZ已在路上 ——细数伦敦中央活力区发展两三事
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1990年，北京国贸一期正式运营，
这不仅是我国最早的CBD（中央商务区），
还拉开了CBD作为城市发展建设
「主角」的时代大幕。
如今，30年过去了，
CBD已经成为
衡量一座城市是否「高大上」的标志，
衡量城市是否国际化、现代化的载体，
衡量城市是否有魅力、有潜力的指标。
▼ 北京中央商务区
但是，
这个诞生于经济退二进三时代的产物，
却面临着经济发展趋向多元化，
创新产业回归都市，
以及人才争夺战不断升温的城市发展新挑战。
只依靠商务、金融 「单一」功能的CBD，
已远远不能满足时代新需求，
升级迫在眉睫。
从全球趋势来看，
「世界级城市」已开始行动，
探索CBD从1.0升级至2.0
——即CAZ（中央活动区）。
这些城市已纷纷划定出「先行试验区」：
纽约的曼哈顿地区（约15平方公里）、
伦敦金融城周边地区（约16平方公里）、
东京都心区（约25平方公里）、
巴黎1-9区（约18平方公里）。
▼ 纽约曼哈顿CBD
▼ 伦敦金融城CBD
▼ 东京丸之内CBD
我国一线城市的CBD也开始迈向2.0时代：
《上海市城市总体规划(2016-2040)》
中明确推出，
上海将用24年升级CBD为CAZ；
今年6月，
《上海市静安区单元规划草案》
推进中央活动区 (CAZ)规划建设落地，
11.1平方公里的城市中心
将成为世界级滨水区。
▼ 上海陆家嘴CBD
从「CBD」升级成为「CAZ」不只是上海：
深圳十三五规划中
提出福田区的CAZ建设规划；
成都新南区、重庆巴南区、杭州钱江世纪城等
传统CBD纷纷提出升级CAZ的计划。
CAZ到底是什么？
《伦敦规划2004》中首次正式提出CAZ概念：
中央活动区
（Central Activity Zone, CAZ）
包括伦敦中部和东部地区，
通过规划政策促进金融、零售、
旅游和文化功能及活动复合发展。
▼ 伦敦CAZ规划范围示意
伦敦CAZ具有三大特性：
首先是产业类型多元，
CAZ比CBD多出了科研、教育、
文化、娱乐等功能。
其次是服务人群多元，
CAZ不仅包含了商务人群，
聚集了科研、教育等多行业从业人群，
复合的功能还带来了旅游人群、居住人群。
而活动时间多元是最具颠覆性的特性，
CAZ从CBD的工作日8小时覆盖
成为24小时活动覆盖
（新加坡24/7不夜城提升战略同理）。
▼ 伦敦交通热力图显示，CAZ是城市繁忙密度最高的区域
伊利诺伊大学张庭伟教授指出，
「CBD向CAZ的发展
体现了城市规划理念的发展，
从单一功能分区向多功能混合使用，
从重视物质建成环境转向强调生活品质，
从强调总量增长转向提升生活质量」。
本文将聚焦伦敦CAZ，
这个全球首个从CBD成功升级的先锋，
被誉为「城市中的城市」的区域，
探寻它的发展脉络，
希望能为我国的CAZ建设提供借鉴。
01
两次产业转型成就世界级城市
从制造业到金融业，从金融之都到创新之都
▼ 伦敦CAZ区域俯瞰
工业革命为伦敦带来了制造业的聚集，
同时人口的爆发式涌入，
城市的急速扩张，
导致城市的生活环境急剧恶化，
伦敦也成为最早患上「大城市病」的城市。
▼ 工业革命时的伦敦，城市迅猛膨胀，产生「大城市病」
20世纪40年代开始，
政府着手解决大城市病，
通过开展新城运动，疏散产业和人口，
从而解救备受压力的中心城区。
例如1944年大伦敦规划，
提出以伦敦为中心划分四个圈层
——内环疏散、郊区稳定、
绿环边界、外环卫星城，
1946-1970年间，
英国共建成了28个新城镇用于疏解。
1969年的大伦敦规划进一步提出
在伦敦外围建设
3座「反磁力吸引中心」城市，
进一步疏散城市中心人口。
▼ 反磁力吸引中心：米尔顿凯恩斯（翻拍于城市规划馆）
▼ 米尔顿凯恩斯为疏解伦敦人口而建。1971年开始进行建设，原总人口4万，2009年已达23万，总建成区面积88.8平方公里
但是新城运动矫枉过正，
导致内城的制造业低迷，人口大幅度减少
（外围的新城建设提供了111万个工作岗位，
宝洁、葛兰素史克、
奔驰、奥迪等企业总部外迁）。
祸不单行的是20世纪70年代末，
英国工业发展进入衰退期，
伦敦内城出现了严重的财政问题、
就业问题、社会治安等问题，
内城发展岌岌可危！
▼ 上世纪70年代，伦敦市区大量人口失业
1977年颁布的《内城地区法》，
确定了城市发展再次回归内城区；
1979年的「新自由主义政治经济策略」，
确定城市经济将以法律服务、会计服务、
商业咨询为主的商务服务业，
替代制造业的重要地位，
从而诞生了伦敦
第一个CBD——「金融城」。
▼ 伦敦金融城
1992年爆发的欧洲货币体系危机
（英镑汇率崩溃，暂时退出欧洲汇率机制），
导致伦敦的金融和服务业工作岗位
减少了9万多个，
伦敦及其周边的办公区超过1/6空置。
虽然伦敦仍然是全球金融中心，
但是面对未来发展的高度不确定性，
以及国际化趋势带来的其它世界级城市竞争，
伦敦必须寻找经济发展新动力。
▼ 伦敦金融城俯瞰
1998年，英国政府提出建设
「创新驱动型经济」；
1999年，城市复兴计划提出
「让城市精英阶层重回城市中央」的口号，
计划通过发展创新经济，
吸引创新人才，
改善环境和生活质量获得可持续发展。
2004年伦敦规划中，
确立伦敦是欧洲主导城市和世界城市的定位，
也明确了城市中心发展要强化综合功能，
CAZ战略应运而生，
随后城市中心展开了最高强度的城市更新。
▼ 2010年，英国前首相卡梅伦启动了「科技城计划」，CAZ区域有两大代表项目入选，分别是伦敦东区科技城（上图）和国王十字区（下图）。它们不仅是城市更新的典范，更是产业升级的典范
02
CAZ首先是旅游目的地
只有不断的传播，才有不断的向往
▼ 伦敦桥
伦敦CAZ的规划范围，
包含了金融中心（金融城）、
政治中心（威斯敏斯特）、
文化中心（伦敦南岸）。
整个中央活动区规划边界形态是不规则的，
这是因为城市2项世界文化遗产，
4个皇家花园，4000多栋保护建筑，
以及50%商业的活动区都被划入CAZ范围，
助力CAZ打造「全球旅游目的地」。
▼ 伦敦CAZ的规划范围内的「三中心」示意
伦敦CAZ是历史文化旅游最集中的区域，
这里有伦敦塔桥、威斯敏斯特宫等
享誉全球的历史地标。
▼ 威斯敏斯特宫于1987年入选世界文化遗产
▼ 伦敦塔与伦敦塔桥是旅游打卡必到之处
▼ 著名的海德公园也位于CAZ区域内
不过，CAZ没有停留在 「吃老本」的阶段，
而是层出不穷的推出「新旅游」地标，
持续不断吸引「善变」的游客。
「伦敦眼」，
是与伦敦塔、伦敦自然历史博物馆比肩的
「伦敦三大最受欢迎的景点」之一。
2000年建成开放的第一年
吸引世界游客约300万人次，
伦敦旅游市场经济效益增加了10%，
带动伦敦旅游就业约1万人。
▼ 新旅游地标——伦敦眼
与伦敦眼同时揭幕的——千禧桥，
建成开放的第一天登桥人数多达9万人次，
以至于开放三天后政府立即叫停予以加固。
火爆人气引来
《哈利·波特与混血王子》来此取景，
千禧桥因此成为影迷们持续不断的打卡地。
▼ 游人如织的千禧桥
泰晤士河沿线分布着星罗棋布的工业遗址，
这些遗址往往空间大、层高高，
容易被改造成为特色空间。
世界三大现代美术馆之一的
泰特现代美术馆
由Bankside发电厂改建而成，
开业第一年
艺术馆游客访问量达到525万人次。
▼ 发电厂改建的泰特现代美术馆
2012年伦敦奥运会闭幕式上
亮相的巴特西电站同样位于CAZ范围内，
它是欧洲现存最大的红砖建筑。
到2025年，
「新巴特西电站」将要成为城市核心区
最大的商业、旅游、文化娱乐中心，
由此形成
以泰晤士河为轴的世界级文化旅游带。
▼ 建设中的巴特西电站（一期于2017年开放）
▼ 泰晤士河两岸交错的旅游「新旧地标」
伦敦委托NLP对崛起的创新人群偏好进行分析，
结论是：「无论在国内还是国际范围，
创新人群倾向于
聚集在靠近文化和休闲设施的场所工作。」
这为发展「创新驱动型经济」战略落地
提供了指导，
这也就有了伦敦的博物馆、
画廊、剧院、音乐厅等文化设施，
4/9集中于CAZ的上位规划。
其中，肯星顿地区的博物馆群落
不仅聚集了维多利亚与阿尔伯特博物馆、
科学博物馆、自然历史博物馆等老牌博物馆，
也有伦敦设计博物馆等新博物入驻，
不断强化文化设施集群效应。
▼ CAZ内肯星顿地区的文化群落
▼ 自然历史博物馆是伦敦最热门的旅游地之一
▼ 科学博物馆
▼ 维多利亚与阿尔伯特博物馆
作为文化标签的大英博物馆进行了升级，
增加旅游新魅力。
其改造后的内部中庭，
顶部由2436块三角形的玻璃片组成，
成为欧洲最大的有顶广场。
▼ 大英博物馆升级后的中庭广场
而CAZ内的伦敦西区
（London‘s West End），
则是英国戏剧文化的代名词，
这里方圆不足1平方英里，
却聚集了40多家剧院，
上演标志着英国最高水平、最经典的戏剧，
为英国培育演艺人才发挥了重要作用。
▼ 伦敦西区剧院密度远高于纽约百老汇，有四分之三的游客为了西区来到伦敦
▼ 伦敦西区的核心剧场上演经久不衰的经典剧目
▼ 自1998年以来，实验剧场每年保持着200部以上的新剧推出速度，颇受年轻人喜爱
▼ 西区也是「文化孵化器」，吸引怀揣艺术梦想从业者在此聚集
综上所述，
CAZ高密度、高质量、高频次的文化活动，
不仅服务于创新人才落地的战略，
拓展了旅游吸引力，赋予了CAZ文化属性。
白天「买买买」
伦敦CAZ将旅游环节中「购和娱」功能放大，
打造时时皆可游的旅游体验，
使CAZ成为休闲旅游目的地。
在「购」上，
主推伦敦西区和骑士桥区域。
位于伦敦西区的购物中心牛津街，
是英国最著名的购物街，
长1.25英里的街道上，
云集超过300家的世界大型商场，
每年吸引来自全球的3000万游客到此观光购物。
▼ 牛津街
▼ 伦敦西区内商业密集
除了大众化的购物体验，
CAZ也强调个性化，
打造吸引不同「小众」人群的主题街。
例如Clerkenwell创意设计街，
Denmark Street 音乐街，
Camden Passage古董街，
St.James’s/ Mayfair 画廊街，
主题元素融入街道景观，
形成独特的风景。
▼ Clerkenwell创意设计街
晚上「嗨嗨嗨」
CAZ最早提出「24小时活动覆盖」理念，
主要是应对CBD夜间似鬼城的现象。
随着时间的推移，
「夜经济」不仅为伦敦带来10万个工作岗位，
还带来了263亿英镑（2017年）的收入。
伦敦甚至构想到2036年，
新建40,000床位，
赚足夜经济「床板钱」的构想。
▼ CAZ特拉法加广场举办夜间演唱会延长游客逗留时间
《伦敦规划2016》提出夜间经济集群的构想，
CAZ成为主要承载区。
例如，CAZ的伦敦西区
凭借3000处夜间活动场所，
每年接待2亿人次，成为「夜色之王」。
伦敦有超过5000家酒吧，
其中大多集中在CAZ。
▼ 融入夜生活的金融城
▼ 有着伦敦「时代广场」之称的皮卡迪利圆环，是游客夜间游玩必到之处
有了夜经济的补充，
金融城焕发新活力，
给了老对手金丝雀码头当头一棒
——针对两个CBD的调研显示，
人才更希望进入生活丰富的金融城工作，
而不是金丝雀码头。
▼ 伦敦第二商务中心——金丝雀码头
03
CAZ要有「投其所好」的就业环境
针对不同人才，满足多元需求
▼ 国王十字区
制定伦敦规划2004之初，
调查发现伦敦未来办公空间需求旺盛。
CAZ在补充规划导则中明确提出，
CAZ和道格斯北部未来需要增加
至少17.7万个职位和230万平方米办公空间。
但金融城并没有足够的土地储备
支持后续开发。
▼ 金融城已经没有足够的土地储备可用
随着「个性」鲜明的多元化人才聚集，
高大上的商务区并不是他们向往的工作环境。
例如后起之秀创新人才：
「创新人士不拘谨于某种标准的生活方式（在城市普通的购物商场、办公园区或服务中心等地方工作，在郊区居住，每天朝九晚五，一生工作50年），他们喜欢在富有活力的城市从事有趣的工作，而且就业方式灵活。」
——美国经济学家 理查德·弗洛里达
CAZ为吸引多元化产业人才，
开始为他们量身定制工作环境。
▼ 伦敦东部科技城的咖啡馆成为创新人才的「工作场所」
伦敦CAZ根基是全球金融中心：
世界500强企业中，
有75％在金融城设立机构；
聚集了近500家银行，
近200个证券交易中心；
外汇交易量达到每天1万亿美元
（华尔街为5770亿美元）；
20多家顶尖保险公司，保险产业欧洲第一；
2007年伦敦位居「全球金融中心指数」榜首，
总体实力超过其他45个金融中心。
所以，CAZ必须首先解决金融区扩建问题，
并同步提升区域国际形象。
▼ 金融城代表着伦敦国际化形象
在金融城不断提升容积率的同时，
CAZ着手建设
「伦敦第三商务中心」——摩尔伦敦。
该项目位于泰晤士河南岸，
吸引了众多大牌跨国公司入驻，
如安永会计师事务所、
普华永道会计师事务所、日立咨询公司等。
2007年入围了Carbuncle Cup建筑奖。
▼ 摩尔伦敦不仅是商务区，还是新旅游地
至此，CAZ形成了以泰晤士河为轴，
两岸商务区遥相呼应的格局。
▼ 金融城与摩尔伦敦的空间关系及地标建筑
同时地标建筑耸立在河岸两侧，
重塑着区域的国际形象。
例如，瑞士再保险公司大楼
曾经是金融城地标，
2015年落成的芬乔奇街20号大楼成为新地标。
而摩尔伦敦的地标
——碎片大厦（又称伦敦屋脊），
不仅是新商务区的地标，
还是城市新地标。
▼ 金融城旧地标瑞士再保险公司大楼，又称「小黄瓜」
▼ 金融城新地标芬乔奇街20号大楼，又称「对讲机大厦」
▼ 碎片大厦是伦敦的城市新地标
商务区不只有高楼大厦，
还保留了众多历史建筑。
它们有的作为历史游览地，
有的经过改造成为特色商业。
▼ 金融城中心保留下的勒顿豪集市，是伦敦最古老的集市之一，也是《哈利波特》电影对角巷的拍摄地，不仅为商务人群提供配套服务，还是游客的旅游目的地
▼ 摩尔伦敦内的海斯商场前身是码头区的仓储区
这使商务区有的看，更有的玩，
即有古今建筑对比的「酷」风貌，
也塑造出文化对比形成的「穿越」感。
▼ 位于金融城的伦敦城墙遗址，始建于古罗马帝国时代
2001年英国政府创意产业小组发布报告显示，
创意产业已经成为伦敦的核心产业。
2003年伦敦已有23.3万人从事于创意产业，
2004年伦敦成立了
「创意伦敦」工作协调委员会，
致力于协调和支持全市创意产业。
▼ 伦敦东部科技城片区最早是创意产业聚集区
CAZ建设之初
就非常重视对于这类新产业的培育，
针对这些从业者
偏爱「即前卫、又艺术」的环境特点，
选取区域内多个交通便利的老城区进行更新，
形成多中心发展的模式。
多中心发展既不占用金融城用地，
也不加重城市中心区的交通负担，
促进创意产业渗透整个中央活动区。
▼ 位于CAZ的泰晤士南岸区域重点发展文化创意产业
「艺术」街道界面：
CAZ提倡街道个性可视化，
伦敦零售、旅游、娱乐
以及另类文化的中心——伦敦东区，
个性界面深受创意人群以及游客喜爱，
使区域人气急速上升。
▼ 伦敦东区在全面拥抱文化创意时期，鼓励艺术家涂鸦创作，是伦敦为数不多的合法涂鸦区，创意人群以及游客形成了持续吸引力
这些「艺术基础」
成为CAZ近些年发展创新产业的「磁极」，
例如，如今的科技产业聚集区
——伦敦东区科技城、国王十字区，
均是从艺术区成功升级为科技创新区。
▼ 国王十字区的艺术雕塑
「COOL」生活：
创意区的商业业态优选最COOL的，
创意区不仅是聚集年轻人的潮生活中心，
还是老城活力中心。
建筑更新后，
融合时尚餐饮、酒吧、画廊等元素，
摇身一变成为吸引年轻人的时尚体验场。
▼ 伦敦东区科技城内时尚的商业业态
▼ 国王十字区的水上书市
CAZ每天有350万通勤人次，
交通压力巨大，
政府在2003年
针对汽车进入市内收取交通拥堵费，
同时CAZ也是最严苛的停车位配比区
（1000-1500平方米办公空间
配1个车位指标），
鼓励使用公共交通，
缓解交通堵塞问题。
▼ CAZ内的共享电动车解决部分内部通勤问题
在控制小汽车使用的同时，
CAZ增加公共交通线路，
增加10%轨道交通运量，
职场人士能在45分钟内到达任意工作场所。
另外延长公共交通运营时间，
使「加班族」不受交通限制，
还解决了2000多人的就业问题，
为发展夜经济提供了基础保障。
▼ CAZ通过增加地铁、公交密度，延长运行时间提升运力
CAZ范围内鼓励自行车出行，
数条从周边直通CAZ的
「自行车高速路」已建成，
每日有2.7万人（2013年）在使用它们；
总长221公里，有209个入口的
「高空单车」高速公路项目
正在建设之中。
多样化的公共交通构网络
是CAZ保证通勤效率的基石。
▼ CAZ鼓励自行车出行
04
CAZ不仅是工作地，更是居住地
留住产业人口，就是创造城市活力
▼ 国王十字区的居住
CAZ预测未来会增加170万个就业岗位，
超过12.3万机构迁入，
新增23万常住人口，
但现实问题是区域住宅用地捉襟见肘，
同时中央活动区补充规划导则明确提出：
「CAZ的居住发展不能影响办公空间的供给」。
如何平衡居住与办公
的空间争夺战？
CAZ采取三大策略，有效增加了居住空间。
更新有密度：
CAZ 83%住房将通过交通节点、
工业区再开发获得，
在住房补充规划导则中明确鼓励：
「大面积开发，有高品质设计，
且配有公共服务设施服务的，
开发强度视情况而定。」
因此，众多新开发项目，
主动建设高品质公共空间，
换取容积率的提升。
▼ 国王十字区「高容积率的」规划沙盘
国王十字区是伦敦市中心150年来
最大规模区域开发项目之一：
包含2000户住宅、
31.6万平方米的办公空间、
4.6万平方米的零售与公共服务空间。
▼ 国王十字区内的公共活动空间
▼ 国王十字区内的住宅
CAZ不乏豪宅项目，
这些项目需要新建一定比例的
办公空间进行置换，
进而促进了办公空间在CAZ区域的多中心发展。
▼ 泰特现代美术馆附近的豪宅项目NEO Bankside,有2.8万平方米的居住面积，配有1600平方米的办公面积
分级开发有原则：
CAZ对区域内建筑改造功能进行分类，
制定分区开发原则。
开发中控制住房与定位功能比例：
金融城商业核心区，不可改造为居住空间；
其他商业核心区及特殊定位商业区，
居住功能＜定位功能；
其他区域，居住功能可与其他功能1:1混合。
▼ 商业区的老建筑改造：一层用于商业，二层以上用于办公或居住
激活存量空间：
由于CAZ的区位优越，
住宅升值潜力高，不免成为投资产品，
但闲置的住宅对CAZ提升活力毫无帮助。
政府尝试通过「房产税」进行控制：
奖励个人二套房出租者，
可以得到房产税折扣；
装修过的二套房最多可获得50%折扣；
处罚空置2年或以上的房屋，
地方政府最多可以额外征收50%房产税。
▼ 海德公园一号
05
伦敦CAZ打造总结
伦敦CAZ模式通过打造
旅游地、工作地、生活地，
实现引人—聚人—留人。
打造全球旅游目的地：
刷新文化地标吸引全球游客，
丰富文化休闲吸引「回头客」。
▼ CAZ范围内的泰晤士河旅游带
打造全球竞争力工作地：
酷环境让人想来就业；
多产业让人提高就业；
便利交通让人方便就业。
▼ CAZ范围内的两个商务区
打造生活聚集地：
潜力区域再开发，发掘增量；
办公空间改住宅，转存为增；
住房免空置，激活存量。
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CAZ文化产业+城市更新：
1/6图片工作室出品
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