2020年1月20日，国家卫健委发布一号公告，将新型冠状病毒感染的肺炎列入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的疾病预防措施。各地纷纷启动新型冠状病毒疫情（以下简称“疫情“）一级响应，神州大地掀起抗击新型冠状病毒的浪潮，中央和地方政府采取了包括隔离、封城、交通管制、集中收治、延长春节假期、禁止提前复工等一系列措施，势必对各行各业的企业经营造成大大小小的不利影响，尤其是实体经济中的商业服务业，首当其冲。例如作为商业租赁的承租方，不能正常开业经营、面临租金支付压力、库存压力乃至一系列经营损失，对某些中小企业而言，说危在旦夕也不为过。但是，我们也欣喜地看到：2020年1月28日晚万达商管集团决定对自1月24日至2月25日期间，全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策。根据万达商管披露的信息，过去一年，公司营收434.8亿元，租金384.8亿元。若据此计算，本次减租将超过30亿元。更看到朋友圈刷屏的主动为承租方减免租金的“中国好房东”在万达的带头之下，更多企业例如红星美凯龙等均发出了减免租金的通知，更值得注意的是，多地的房地产租赁协会也发起了减免租金的倡议。尽管如此，我们认为，随着时间的推移，与疫情相关的案件可能引发一系列社会矛盾，其中一部分也会通过法律途径解决，诉至法院。而对疫情影响之下的商业租赁合同关系处理进行系统法律研究，并回顾、借鉴非典疫情带来的租赁合同纠纷裁判实务，集合长期从事商业租赁合同纠纷处理律师的实务经验，提出相应实务指引和预案，作为出租方和承租方妥善处理疫情影响下商业租赁合同关系的参考，对于抗击疫情，正确处理商业租赁合同关系，维护各方权益，促进社会稳定，无疑具有重要意义。为此，隆安律师事务所继组建“劳动法专业委员会专题研究组”后，再次紧急组建“疫情影响下商业租赁合同法律工作小组”。小组成员分工合作，从以下方面，对疫情所涉商业租赁合同主要法律问题，进行梳理分析，形成并发布本实务指引，本指引所涉及的主要问题如下：
（二）“非典”事件下商业租赁合同关系处理的裁判规则（五）疫情影响下商业租赁合同关系处理相关参考法律文本我们倡议，在当前抗击疫情的大环境下，出租方和承租方均应以大局为重，互相理解，互相支持，携手共度时艰。
特别说明：本实务指引并非正式法律意见，仅供参考，以国家规定以及地方规定为准。如有任何疑问或建议，欢迎随时与您日常联络的律师获得专业法律支持。
第一章 新型冠状病毒事件对商业租赁关系影响的法律性质
我们倾向认为：新型冠状病毒肺炎事件和2003年的“非典”（SARS）均属于法律意义上的传染病引起的突发公共卫生事件。二者和《合同法》规定的“不可抗力”和“情势变更”具有高度相关性。 一、不可抗力与商业租赁
（一）不可抗力的法律认定
所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
构成不可抗力必须具备以下要件：
1、不可预见的偶然性
不可抗力所指的事件，必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，它在“合同订立后”的发生纯属偶然。当然，这种预料之外的偶然事件，并非是当事人完全不能想象的事件。有些偶然事件并非当事人完全不能预见，但是由于它出现的概率极小，而被当事人忽略不计，把它排除在正常情况之外，但结果这种偶然事件真的出现了，这类事件仍然属于不可预见的事件。在正常情况下，判断其能否预见到某一事件的发生有两个不同的标准：一是客观标准，即在某种具体情况下，一般理智正常的人能够预见到的，该合同当事人就应当预见到。如果对该种事件的预见需要一定的专门知识，那么只要具有这种专业知识的一般正常水平的人所能预见到的事件，则该合同当事人就应当预见。二是主观标准，就是在某种具体情况下，根据行为人的主观条件，如通过当事人的年龄、发育状况、知识水平、职业状况、受教育程度以及综合能力等因素来判断合同当事人是否应该预见到。2、不可控制的客观性
不可抗力事件，必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的，债务人对事件的发生在主观上既无故意、也无过失，也不能阻它发生。债务人对于非因可归责于自己的原因而产生的事件，如果能够通过主观努力克服它，就必须努力去做，否则就不足以免除其债务。
不可抗力事件的不可预见性和偶然性，决定了人们不可能列举出它的全部外延，不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。所以,尽管世界各国都承认不可抗力可以免责，但是没有一个国家能够确切地规定不可抗力的范围，而且由于习惯和法律意识不同，各人对不可抗力的范围理解也不同。
（二）新型冠状病毒事件在商业租赁合同关系中是否构成合同法中的不可抗力
目前，尚未有司法解释或相关政策文件将本次疫情定性为“不可抗力”。但根据上述关于新型冠状病毒事件及不可抗力法理分析、中国政府采取的甲类传染病预防、控制措施，湖北等各地政府新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部出具的公告、管控措施，并参照最高人民法院于2003年6月11日发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
《合同法》第一百一十七条，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
《合同法》第一百一十八条，“不可抗力的通知与证明：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
综上，我们认为，尽管医学专家对新型冠状病毒肺炎的症状、成因等存有不同的看法，但从法律上分析，非典型肺炎作为一种突发性的异常事件、一种世界范围内爆发的疫情，不仅当事人不能预见，而且具有广博医学知识的医学专家也无法预见；从其爆发至今，还没有有效的方法阻止其传播，甚至还没有确定确切的传染源；尽管有许多非典型肺炎病人经过治疗病愈出院，但到目前医学界还没有确定确切有效的治疗方法，因此，这种异常的事件，至少在目前，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力事件，是一种自然灾害。
据此，在商业租赁关系中，新型冠状病毒事件一般来说，可以构成合同法中的“不可抗力”因素；因此，商业租赁合同关系中，如承租人不能实现合同目的，根据《合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”，承租人可以在特定情形下行使法定解除权，解除双方签署的商业租赁合同。当然，承租人行使《合同法》规定的解除权，应同时满足以下实体及程序要求：
1、因新型冠状病毒事件导致签订合同时的合同目的不能实现
并非所有的商业租赁合同的承租人均可在新型冠状病毒事件中享有法定解除权，要结合合同履行地是否在疫区重灾区或相对严重区域、当地政府的行政命令对合同履行的影响大小、商业租赁合同中债务人所属行业、是否为劳动密集型企业等综合因素综合判断是否构成债务人不能实现合同目的。因此，商业租赁合同关系中，我们认为，是否因新型冠状病毒事件导致不能实现合同目的，还应当结合具体行业个别分析。一般而言，对于餐饮行业、零售行业（不含医药零售业）、咖啡馆、电影院以及一些联合办公机构等到店体验类的快时尚行业，属于公共场所，因新型冠状病毒事件影响及政府倡议管制等，影响相对大，在疫情影响时期，一般可以理解为承租人不能实现合同目的，而非正常情况下的商业风险，疫情期间的损失应依据公平原则各方分担；对于游戏、软件公司、现代服务业等可以通过网络等渠道居家办公，影响较小的，一般不能构成《合同法》上的“不能实现合同目的”，亦不能支持承租人要求解除合同并分担损失的请求；对于从事生产型企业的厂房租赁关系，应结合是否为劳动密集型企业、是否有行政命令以及何种行政命令、实际损失多少做出综合判断；对于从事宾馆行业的房屋租赁协议，除宾馆大堂和餐饮企业外，宾馆房间并非为公共区域，且有的地方还有隔离需求、政府征用、旅客留滞等情形发生，影响相对较小，一般也不应认定为“不能实现合同目的”。2、承租人应履行通知义务，不扩大损失义务、提供证明义务《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”据此，承租人如拟行使法定解除权，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。承租人如迟延履行通知义务，并造成了损失的扩大，就扩大部分，应自行承担责任。而提供证明之义务，可以参考中国国际贸易促进委员会关于办理“与不可抗力相关的事实性证明”的实务指南。“为了最大限度减少办证大厅人员流动数量、降低交叉感染的风险，保障企业的生命安全和身体健康，中国贸促会商事认证中心开发了线上认证平台http://www.rzccpit.com/，实现“不见面办公”帮助企业线上办理新型冠状病毒感染的肺炎疫情不可抗力事实性证明。企业亦可通过QQ群、电话等方式与当地贸促会联系办理证书。企业需提交的佐证材料：1.企业所在地政府、机构出具的证明/公告2.海陆空相关延运、延飞、取消等通知/证明3.出口货物买卖合同、货物订舱协议、货运代理协议、报关单等4.其他所能提供的材料。
二、“情势变更”与商业租赁
（一）情势变更的法律认定
需要注意的是，即使新型冠状病毒疫情事件在司法实践中，不被认定为“不可抗力”，那么根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，当事人仍然有要求法院变更或者解除合同之可能。最高院民事研究室曾撰文认为，“情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。”“也即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，这个时候双方当事人就应该重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院来解除合同、变更合同。”所谓“情势”，是指客观情况，具体泛指一切与合同有关的客观事实，如战争、经济危机、政策调整等。概念的重点，在“与合同有关”这个限制上。客观事实的发生与合同无关或对合同的影响甚微，就不属于“情势”之列。基于以上法律规定和研究资料，我们以问答形式，就用“情势变更”原则解决商业租赁合同履行争议的方案给出以下指引。问
作为承租人，我能以疫情系情势变更为由，要求变更即减免租金或解除租赁合同吗？作为出租人，我能以不构成情势变更为由，不同意变更或者解除租赁合同吗？
答
要解决上述问题，我们要诚信地先回答七个问题，或者说求解这道题，需要至少七个步骤。对于这些问题答案的举证尚不在七个步骤的讨论之列。同时，如果一方已经出现了一般或者根本性违约，我们需另作讨论。简单讲，凡叠加一种个案中的特殊情形，我们都需要另作讨论。
如果成立了，我们进入到第2问。如果租赁事宜尚在磋商中但合同还没有成立，比如只签订了一份意向书，那么你的问题需要重新定义和归纳，且问题之解不在本章节里。因为情势变更仅适用于合同成立之后合同是否应继续履行的讨论场景中。如果合同尚未成立，情势变更理由不能用于解决你的问题。第2问，疫情发生了，但是与你继续履行租赁合同相关的情况发生了变化吗？如果发生了变化（这里需要您具体思考发生了什么变化），且与你继续履行合同相关，我们进入到第3问。如果没有发生变化，或者发生的变化与你的其他方面有关，但与你继续履行租赁合同并不相关，那么这意味着与租赁合同相关的情势没有变化，“情势变更”理由不能用来支持我们的请求。第3问，这些变化是客观事实，而非你或者对方的主观构想吗？如果是客观事实，我们进入到第4问。如果不是客观事实，而仅是我们的主观构想，换言之，我们认为一件事儿已经发生了，但是实际没有发生，那么情势变更没有存在的事实基础了，无法为我们拿来做理由。也可以换个角度，将我们主观意志可决定的原因性事件范围画个圈，最外延为界限，界内的事实可归因于当事人自身，如果是内因而非外因，则不符合情势变更的适用条件。第4问，这个变化的程度并非轻微、一般的，而是重大吗？如果是，我们进入到第5问。如果不是重大的，仅是轻微的、一般的，那么就不是“大势”即外部大环境发生了变化，我们只能说“相关情况”有变化，不能将它升级认定为“情势”发生变化了。第5问，这些重大的变化是双方在订立合同时无法预见的吗？非不可抗力造成的吗？不属于商业风险吗？如果三个问题答案都是肯定的，我们进入到第6问。肯定的回答的例子是这样的，“是的，是双方无法预见的，一次突发事件，谁提前都没想到，这是意外”；“是的，不是不可抗力，我没有受到传染，但是商场被政府应急封闭了”；“是的，不属于商业风险，这是由于政府命令导致的，是行政风险”。如果有任何一个问题的答案是否定的，比如，“老实说，我们有想到过的，只是没想到真的就发生在我们身上了”，“是个不可抗力，我和我的员工都被不幸传染并被隔离治疗了”，“准确讲属于商业风险，是由市场或行业规律导致的，与疫情和政府行为无关”，那么我们不能用情势变更来寻求法律对我们的支持。这些重大变化必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。如果可归责于当事人，则应由当事人承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则。第6问，在这个客观重大变化下，继续履行合同对承租人或者出租人，也就是合同的一方明显不公平吗？如果不会显失公平，我们进入第7问。如果会显失公平，那么你可以请求法院变更或者解除租赁合同。法院会根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。比如，“封锁疫区导致中断干线交通”导致商场内的商铺即便可以继续使用，但是客流量锐减80%，仍然要求承租人以固定租金而非流水提成方式支付的租金，出租人没有租金损失，社会的异常变动引起当事人双方的利益失衡了，双方当事人一起来分担由于异常损害所造成的风险，才是公平的。而如果采用“保底租金+提成收入”，或者“房屋租金+市场管理服务费”方式的，则另当别论。第7问，在这个客观重大变化下，继续履行合同对于对承租人或者出租人而言，不能实现合同目的吗？如果确实不能实现，那么你可以请求法院变更或者解除租赁合同。如前述，法院会根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。如果仍能实现，那么疫情无法成为我们变更或解除合同，比如作为承租人要求减免租金，或者作为出租人不继续出租房屋的理由。我们仍然需要继续履行合同，诚信地履行。当然积极地协商总是一条寻求问题解决的最佳路径。
第二章 “非典”事件下商业租赁合同关系处理的法律依据与裁判规则
一、审理因“非典”疫情导致的租赁合同纠纷所适用的法律依据
根据案例调研情况，目前法院在审理相关案件时主要适用以下规定：
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条
【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》第一百一十八条
【不可抗力的通知与证明】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《中华人民共和国合同法》第五条
【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知 ——目前该文件已废止，但其内容可供参考
二、依法妥善处理好与“非典”防治有关的民事案件
（一）凡用人单位因劳动者是“非典”患者、疑似“非典”患者或者被依法隔离人员而单方解除劳动关系，或者以劳动者是“非典”患者、疑似“非典”患者或者被依法隔离人员影响生产经营活动为由拒付或者拖延支付劳动报酬，当事人不服劳动争议仲裁委员会的裁决而提起诉讼的，人民法院应当依法受理，并按照用人单位的实际情况，依法公正处理当事人之间的权利义务争议，保护当事人的合法权益。
（二）当事人以与“非典”防治相关事由对医疗卫生机构等提起损害赔偿诉讼或者对防治“非典”的医疗卫生机构等提起的其他相关诉讼，人民法院暂不予受理。（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和 第一百一十八条的规定妥善处理。三、审理因“非典”疫情导致的租赁合同纠纷案件裁判观点提炼
政策适用：按照最高人民法院相关规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权利有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。
适用法律：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条
l“非典”案件的界定范围：因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷。
l对于“非典”疫情的举证责任：对于“非典”疫情一事本身，属于众所周知的事实，无需举证。但对于因“非典”疫情而导致影响到合同的履行，需由当事人进行举证。
l承租人不可滥用“不可抗力”进行违约，对于“非典”疫情结束后的租金，仍需履行支付义务。
l承包经营合同与租赁合同相似。对于宾馆行业，因“非典”导致停业，虽属于不可抗力，但属于正常的经营风险，应当由承包费承担。
l非典对借款合同影响不大，借款人不能以非典为由拒还借款。
l非典发生在借款前，不具备不可抗力"不可预见"的条件。
l在承包合同中，认可非典属于不可抗力，可以少交、缓交承包管理费非典疫情不因警告被解除而仅构成阶段性不可抗力。
l“非典”疫情是否影响到合同目的的实现，需根据合同的约定及签订背景进行综合判断。可参考疫情停运所占期间与整个租赁合同期间的百分百确定，对于高于50%的比例才能解除。
l非典疫情的开始日以公众已经周知日为准，不以政府发布旅游禁令为准。
l非典疫情影响租船合同履行的时间终点，在世界卫生组织宣布解除对旅行警告的时间之后的某个时间，具体日期由法院根据公平原则酌定。
l对于游轮租赁合同，因非典疫情而停运期间的租金应当免除。
l对于一般办公用途的租赁，非典疫情不可作为拒付租金的理由。
l在非典疫情实际停业前的租金，应当支付。
l非典对影视业产生影响，对于承租经营电影院的情况，可酌情减免租金。
l非典不适用情势变更原则。
l租赁双方对非典期间的租金减免协商一致达成的协议，合法有效。
l非典期间的租金损失不能全部由出租方承担。
l非典期间后主张减免租金的，超过诉讼时效的，法院不予支持。
相关案例如下：
上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案——上海市第二中级人民法院（2004）沪二中民二（民）终字第354号
辽源市巨源工贸集团有限责任公司与姜玉阁、辽源市升华宾馆企业租赁经营合同纠纷二审民事判决书——吉林省辽源市中级人民法院（2017）吉04民终441号
王挺、王应隆、杜铁鸣与中国农业银行广东省分行营业部、广州天启房地产有限公司借款合同纠纷上诉案——广东省广州市中级人民法院（2005）穗中法民二终字第1150号
上诉人刘某某、邱某某、陈某、黎某、张某某、尹某某、李某吉、何某、吴某某、周某某、陈某某、蔡某某、唐某某、李某松与被上诉人钟山县人民政府、钟山县旅游局承包合同纠纷二审民事判决书——广西壮族自治区贺州市中级人民法院（2013）贺民二终字第24号
美国东江旅游集团公司与长江轮船海外旅游总公司租赁合同纠纷上诉案——湖北省高级人民法院（2007）鄂民四终字第47号
上海佰恒科技有限公司租赁合同纠纷一案——上海市第一中级人民法院（2004）沪一中民二（民）终字第1289号
上海亿大实业有限公司租赁合同纠纷一案——上海市第一中级人民法院（2004）沪一中民二（民）终字第32号
西南商业大厦股份有限公司与云南省电影发行放映公司租赁合同纠纷案——云南省昆明市中级人民法院（2004）昆民一初字第48号
惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司租赁合同纠纷——广西壮族自治区高级人民法院（2007）桂民四终字第1号
金城集团有限公司与南京鼎鑫休闲娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书——南京市秦淮区人民法院（2011）白民初字第107号
要讨论疫情对承租方的现实影响，不得不先探讨商业租赁常见的几种经营模式。一般而言，商业租赁合同经营模式大致可以分为以下几种：1、联营模式，即出租方不向承租方按月（或年）收取固定的租金，而是和承租方对租赁场所按照经营情况，从承租方的经营收益（营业额）中，按一定比例提取费用作为租金。2、租金模式，即出租方按月（或年）向承租方收取固定租金。3、综合模式，也可以称之为保底模式，这种模式为模式1和模式2的结合，即出租方设定每月（或年）的最低租金，如承租方的收益高时，按模式1的形式收取其租金；如承租方收益低时，则按模式2收取租金。受疫情事件的影响，在酒店、办公楼等商业物业租赁中，大部分承租方面临租赁物业无法使用，或者不能达到承租目的，现就承租方在本次疫情中所面临的主要影以及相关可选择解决路径，总结分析如下：1、疫情持续期间的租金承担
联营模式（以下简称“模式1”）下，租金和承租方实际营业额相关，承租方没有租金压力；租金的支付也和实际的营业额相关，承租方不存在租金承担的问题。租金模式（以下简称“模式2”）下，如《租赁合同》中关于不可抗力条款中明确约定，或者承租方可依据与出租方签订的《租赁合同》中，关于不可抗力的条款，就减免租金与出租方协商。因租金模式的商业租赁合同中，出租方大多不会因疫情减少客流而遭受损失。承租方可依据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，请求变更或解除合同；亦或租赁物所在地政府或行业规范组织，明确在疫情严重期间不予开业的，禁止开业期间又在合同期内的，出租方应当减免租金。在综合（保底）模式下（以下简称“模式3”），因出租方与承租方属于一定意义上的利益共同体，通常会在《租赁合同》中约定出租方的引流等义务，双方可在新型冠状病毒感染的肺炎疫情减少客流时，重新就租金和联营提成的比例合理调整达成一致。2、疫情持续期间过长，租赁合同的履行不能，即承租方是否可以主张解除合同承租方可依据《租赁合同》的具体情况及租赁物所在地疫情严重程度，决定是否构成合同不能履行，得以行使单方解除权，从而无责解除合同。我们认为，对于餐饮行业、零售行业（不含医药零售业）、咖啡馆、电影院、联合办公等到店体验类的快时尚行业因疫情影响及政府倡议管制等，影响相对较大，在疫情影响时期，一般可以理解为因不可抗力（或情势变更）承租人不能实现合同目的，承租方得解除合同。3、疫情持续期间，承租方停业，是否构成对租赁合同的违反部分承租方出于保护员工安全，或者客流骤减导致营业成本支出高于营业收入的考虑，为减少费用，选择主动停业；而联营模式中出租方的《租赁合同》会约定未经出租方的同意，承租方不得擅自停止营业。疫情持续期间，承租方的擅自停业，应依据实际情况判定是否构成违约。在联营模式中，租赁物在疫情严重区域、承租方员工因隔离或受交通影响等造成的履行不能，就不构成违约；而且，在抗击疫情的大局下，即使承租方擅自停业，也只构成对租赁合同义务履行的部分不履行，不会因此承担严重的违约责任。在租金模式或保底模式中，承租方是否停止营业，不影响承租方租金的收取，因此，其停业与否，承租方都不会向其主张违约责任。我们认为，基于抗击疫情的需要而承租方停业的，从法律角度而言，不应视为违约而承担违约责任。4、在出租方要求强制停业时，承租方可以主张哪些权利出租方如因政府或行业组织的要求停止营业的，承租方不得以合同对抗行政强制性规定，如果是租金模式的合同形式，可以与出租方协商减免租金。出租方自行要求停止营业的，承租方除可以要求出租方减免租金外，还有权要求承租方赔偿因此造成的实际损失，当然在抗击疫情的大局下，要求出租方赔偿损失亦应当慎重为之。5、在出租方要求强制营业时，承租方可以主张哪些权利？造成员工因工作期间感染冠状病毒肺炎，是否可以向出租方追责？在政府禁止出租方营业时，出租方强制要求承租方营业，属于违反行政法律规定的行为，承租方有权拒绝开业；在强制开业期间，造成承租方的损失的，应当由出租方承担不利后果；员工感染冠状病毒肺炎的责任，承租方可以向出租方追偿。我们认为，在当前抗击疫情的大局下，罕有出租方基于经济利益，置国家相关规定于不顾，强制要求承租方开业。这也是出租方需要重点关注的问题，不得违反国家规定，强制要求承租方营业，由此造成后果，可能不仅承担民事责任还可能承担刑事责任。当然，承租方在疫情期间，应当积极与出租方保持密切联系和沟通，并保留疫情相关之法律文件包括政府通知、告示、出租方往来函件等，从而在友好协商的基础上妥善处理各项事宜，尤为重要！具体如下：1、承租方应及时并详细记录新冠状病毒事件对企业经营或运行的影响、造成的损失等，与出租方建立良好的沟通。2、承租方可及时通过书面形式告知出租方疫情对承租方继续履行合同的影响情况，向出租方书面提出解除合同或减免租金的请求，通过协商与出租方达成解除合同或租金减免的相关书面协议，若协商一致，尽快与出租方签订补充协议固定双方关于合同解除或变更的约定并据以履行。3、若双方对于解除合同或减免租金无法达成一致意见，承租方可在疫情得到控制后通过诉讼或者合同约定的其他争议解决方式主张权利，此时应注意3年诉讼时效期限。（1）通过主张新冠状病毒事件构成不可抗力解除合同或减免租金合同法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如前所述，我们认为，新型冠状病毒事件是否可以适用不可抗力制度仍需个案讨论。根据《合同法》第九十四条，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。承租方可行使法定解除权，解除双方签署的商业租赁合同。承租方行使法定解除权的条件是新型冠状病毒事件构成不可抗力导致签订合同时的合同目的不能实现。我们认为，并非所有的商业租赁合同债权人均可在新型冠状病毒事件中享有法定解除权，对于短期租赁合同来说，例如场地租赁合同等，因疫情防治的需要不得不取消，这类租赁合同可以以不可抗力导致合同目的无法实现为由解除租赁合同，并要求出租方退还已付的定金。对于其他商业租赁合同是否因新型冠状病毒事件导致不能实现合同目的，仍然应当结合具体情况个别分析。《合同法》第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。现行法并未就不可抗力风险的分配做进一步规定，考虑到在不可抗力的背景下，当事方对于合同履行障碍均无过错，甚至很难衡量何方遭受的损害程度更大，司法实践中并未严格遵循过错责任原则要求一方承担极端风险，而是结合过错责任原则和公平原则，免去当事方的违约责任，厘清不可抗力对双方造成的损失并依据公平原则在双方之间进行分配。（2）通过主张构成情势变更要求解除合同或减免租金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条【情势变更】的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。若疫情并未被认定为不可抗力，考虑到疫情虽然对租赁合同的履行造成影响，但并未导致合同履行不能，则可以考虑合同的履行丧失公平性而主张情势变更来解决纠纷。 除上述与出租方的租金问题外，承租方还应当考虑的问题及面临的困境包括物业管理费用、水电费、员工工资等；这里不一一赘述。为有效应对疫情，阻断病毒传播途径，各政府部门相继出台管制政策及相关措施，这些管制政策必然对大量的商事交易行为造成重大的影响进而影响商业租赁合同的履行。我们认为，在疫情影响之下，出租方和承租方，并非利益冲突的双方，而是唇齿相依，祸福与共的共同体。承租方不能按时支付租金、承租方要求减免租金、缓交租金，乃至直接解除租赁合同，对于出租方而言，同样是不能承受之重。因此，疫情之下，出租方也不能独善其身，同样面临困境。作为出租方不可避免地需要进行积极的应对，响应政府部门的号召与承租方共渡难关。那么，新型冠状病毒疫情下，出租方破解困境有哪些可选路径？1、加强与承租方沟通，及时掌握出租物业的实际经营状况。为避免租赁法律纠纷的产生，及解决已经产生的法律纠纷，厘清法律事实是解决纠纷的前提和基础。作为出租方在面对疫情影响时，需要进一步加强与承租方的沟通，并通过多种灵活方式（微信、短信、录音、视频）掌握出租物业的实时经营情况，可以采取要求承租方定期甚至每天填写表格等形式来掌握租赁物业的实际经营，了解租赁物业是否实际存在停业或歇业或缩短营业时间情况，停业及歇业及缩短营业时间的期限，停业歇业及缩短营业时间的物业范围、面积。并根据发生情况沟通、调整出租方需要为承租方提供的出租物业的配套服务，进而及时减少、控制损失的范围。同时，在沟通的过程中也固定了相关证据，为可能发生的纠纷未雨绸缪。
2、及时关注相关行政部门发布的与疫情相关的行政规定和措施，与承租人互相监督共同遵守。在防止疫情期间，各相关行政部门密集发布各种规定和采取各种防控措施，如禁止一切与野生动物相关的交易、展演，加强活禽交易管理；对部分旅游活动暂停经营；特别是对部分文化娱乐场所、景区、饭店的经营进行了不同程度的管制。这些措施均可能对租赁物业的经营造成不同程度的影响。作为出租方应及时关注这些规定和管控措施，督促承租方全面遵守规定，避免因违反规定产生查封出租物业等法律风险。3、根据疫情对出租物业经营情况造成的实际影响，与承租人共克时艰共渡难关，及时签订书面补充租赁合同，稳定租赁关系，主动把握控制疫情造成的风险。疫情的发生和持续，对不同行业产生的影响根据实际情况不尽相同；从行业上看对从事餐饮、零售、旅店等行业的出租物业影响较大；从租赁合同的期限上看对短期租赁物业的影响较大；作为出租方应根据实际情况和影响，充分与承租方协商，在达成一致的情况下，及时签订书面补充合同。从法律角度来看，书面补充合同具有以下优势：（1）相对于出租方单方发布减免租金的通知来说，补充合同是双方共同的意思表示，对双方同时具有法律的约束力；（2）通过签订补充合同，双方进行充分的沟通和协商，在为承租方减轻经营压力共渡难关的同时，可以稳定租赁关系，避免解除合同的风险。（3）在签订补充合同时，出租方应注意对疫情影响下产生的不确定影响，在补充合同中进行固定，并明确双方的具体的意思表示。如双方确认疫情对租赁合同履行影响的具体期间；双方同意减免租金的金额或幅度或计算方法；发生新情况时双方确认和同意的应对方式方法；明确在疫情影响下单方解除合同或迟延交付租金的法律后果等。4、在承租人提起诉讼请求解除合同或减免租金时，积极应诉。（1）疫情不足以导致租赁合同“根本”不能履行，承租方无权以不可抗力为由主张解除合同。承租人的部分经营活动造成影响，尚不足以导致租赁合同“直接”或“根本”不能履行，出租人可以主张不构成不可抗力事件。（参考《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形）。（参考案例：辽宁省高级人民法院(2013)辽审二民抗字第14号大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷再审案）（2）疫情对租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能以情势变更为由主张“可变更或解除租赁合同”。虽然疫情给承租人的经营造成一定的影响，但不能必然导致承租人经营目的的落空和必然结果。故疫情对租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更的情况。（参考案例：广西壮族自治区高级人民法院(2007)桂民四终字第1号惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司租赁合同纠纷）
第五章 疫情影响下商业租赁合同关系处理相关参考法律文本
我们认为，疫情影响下商业租赁合同关系处理相关参考法律文本包括但不限于：
1、 租户暂停经营的告示
2、 租户暂停经营的申请书、告知书
3、 租户暂停经营，请求减免、缓付租金的申请书
4、 租户发给业主的“回复营业申请书、告知书“
5、 租户解除租赁合同的通知书
6、 业主发给租户的“疫情影响反馈表“
7、 业主发给租户的“减免、缓付租金建议书“
8、 业主发给租户的“回复营业通知书“
9、 业主与租户的租赁合同补充协议书
在此，分享一个参考文本，企业可以根据实际情况及需要，编制前述法律文件。
租客发出的受疫情影响，暂停营业、减免、缓付租金的申请书（参考）
致****(出租方)：
首先感谢贵司对本公司发展的大力支持和配合。
本公司自开业以来，一直遵纪守法、兢兢业业，认真用心为广大人民群众提供高品质的服务。
近期新型肺炎疫情肆虐，新型冠状病毒感染性强，且恰逢春节期间，扩散风险极大。为加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，根据国家相关法律、法规及政策的规定，本公司于2020年2月【】日至2020年2月【 】日期间暂停经营。
停业期间，本公司无任何收入，面临极大的经营压力，为能够持续经营，特向贵司申请，免除本公司停业期间的商铺（办公楼）租金、管理费等相关费用，以便我公司配合国家和政府的号召，减少工作人员及出行市民感染病毒的风险，与全国人民共克时艰。就后续租金，也申请缓付。恳请贵公司收到此函后，与我公司沟通落实相应补充协议。
衷心感谢您对本公司的理解和支持，为此给贵公司造成的不便，我们深感歉意。
祝您和您的家人身体健康、新年吉祥！
特此申请。
***公司
年 月 日
l 《中华人民共和国传染病防治法》
l 《中华人民共和国国境卫生检疫法》
l 《中华人民共和国突发事件应对法》
l 《突发公共卫生事件应急条例》
l 《国家突发公共卫生事件应急预案》
l 国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告
l 《中华人民共和国民法总则》
l 《中华人民共和国民法通则》
l 《中华人民共和国合同法》
l 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）
l 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
l 最高人民法院于2003年6月11日发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》
l 北京市人民政府《关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展的若干政策措施》
l 《中华人民共和国物权法》
l 《中华人民共和国城市房地产管理法》
l 《商品房屋租赁管理办法》
l 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
l 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
l 《公共租赁住房管理办法》
l 《中央国家机关公有住宅出租管理暂行办法》
l 《物业管理条例》
l 国家安全监管总局《关于切实加强工商贸企业租赁厂房安全管理工作的通知》
l 国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
l 最高人民法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》
l 上海市人民政府关于修改《上海市居住房屋租赁管理办法》的决定
l 《上海市房地产登记条例》
l 上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（一）
l 上海房屋土地资源管理局关于贯彻实施《上海房屋租赁条例》的意见（二）
l 上海市高级人民法院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》
就本次抗击新型冠状病毒肺炎事件对商业租赁的影响及法律应对，隆安律师事务所继组件劳动关系专题工作小组后，再次组建商业租赁工作小组，分工协作，目的在于利用自身的专业，为社会抗击疫情，预防和控制疫情，促进社会和谐尽一份微薄的力量，仓促成文，不足之处，敬请谅解并不吝指正。
专题组成员: 仇少明律师（上海）、万迎军律师（北京）、胡良律师（上海）、李辽祺律师（上海）、张洪波律师（上海）、王力律师（上海）、张书慧律师（上海）、刘世君律师（上海）、刘珊珊律师（上海）、刘哲律师（上海）、孙婷律师（上海）、肖丽君律师（北京）、韩旭律师助理（北京）、季胜楠律师助理（上海）、刘欣琪律师助理（上海） （排名不分先后）
2020/1/31 成文于上海