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居住权——民法典创设的新“物权” 会不会实现国人的“诗与远方”？
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内容摘要
一、什么是“居住权”？
二、居住权的创设将带来哪些影响？
1、完善住房保障体系
2、丰富居民住房形式
3、保障弱势群体基本需求
三、有关居住权的律师建议
1、以后房子是“买”还是“租”还是“居”
2、如何通过居住权实现“以房养老”
3、离婚后不分割房子可以继续居住吗
4、关于居住权设立需要注意的问题
案例
小高的奶奶1992年就去世了。奶奶去世后，爷爷买了一套房子自己居住，因晚年孤独于2006年11月与张女士结婚，共同居住在这套房中，感情和睦。2008年7月，小高的爷爷立遗嘱一份，将这套房产遗赠给小高并进行了公证。2013年6月，小高爷爷去世，小高表示接受这套房屋的遗赠，并于同年9月取得产权证。此后，小高数次要求后奶奶——张女士腾房，张女士以没有自有住房为由不予配合，小高诉至法院。
看到这里，大家会倾向于支持谁呢？是拿到房本拥有所有权的亲孙子？还是年过古稀，虽然没有血缘关系，但是希望能够继续居住养老的张女士？
本案一审法院法院认为，小高作为案涉房屋的所有人，对该房屋享有所有权，张女士占用其房屋的行为，已经妨害了物之所有权的行使，判令张女士限期搬离。宣判后，张女士不服提起上诉。
二审法院认为，在小高祖父去世后，张女士作为其配偶，居住于案涉房屋内的现状应当得到尊重。在夫妻一方死亡，另一方又无其他居住条件的情况下，因婚姻关系产生的居住权益并不因夫妻一方去世而消灭。小高取得案涉房屋所有权系继受取得，非原始取得，故对张女士享有居住权的现状应予尊重，其对物权的行使不得损害张女士的合法权益。在张女士无其他住房，又无固定生活来源且对案涉房屋享有合法居住权的情况下，小高要求张女士立即迁出该房屋的诉请，有违公序良俗，不予支持。
在民法典正式创设居住权以前，这类居住权与所有权的纠纷只能类推适用《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第27条的规定，认为离婚后，生活困难的一方对另一方的房屋有居住权，并以公序良俗原则作为补充，但还是缺少对居住权的明确规定，对于该居住权是否为物权意义上的居住权也存在争议。
住房是民生大事。随着我国社会发展日趋复杂，司法实践中关于“居住权”的案件越来越多，有法官将其归类为：拆迁安置型、公房租赁型、离婚帮助型以及家庭亲属型。实际上，在民法典通过之前，这些案件中，“居住权”及类似字词被写入裁判中的情形十分常见，但由于现行法律中长期缺少关于居住权的明确规定，这些问题常常处于“名不正言不顺”的尴尬境地。
随着房价不断推高，现实生活中确实存在虽然没有房屋所有权，但是主张居住权的争议。针对这类诉求，民法典给与了回应。5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》，中国首部民法典正式问世。民法典物权编的一大亮点，就是增加规定“居住权”这一新型用益物权，对解决近年来弱势群体住房问题面临的现实需求具有重要意义。
一、什么是“居住权”？
2002年1月28日全国人大法工委在《关于物权法（征求意见稿）的说明》中，第一次提出为了“切实保护老年人、妇女以及未成年人居住他人住房的权利”的意见，成为民法典草案中规定“居住权”的基础。
居住权，是指以居住为目的，对他人的住房及附属设施享有的占有与使用的权利，原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，是以满足权利人居住需求而从所有权中分离出来，设立的一种用益物权。通俗而言，就是虽然没有房子的所有权，但是因为种种原因被法律赋予了居住的权利。这一制度创新对于解决低收入群体以及其他弱势群体住房问题，弥补现有住房保障制度的不足，意义重大，是民法典回应“住有所居”需求的典型例证。
《民法典》对于居住权作如下规定：
三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条规定，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
二、居住权的创设将带来哪些影响
如今，房产在老百姓的收入、财富以及支出中占的比重越来越大，是家庭财富的重要一部分。此外，对于包括低收入群体在内的弱势群体来说，住房保障是关乎生存发展的重要利益。居住权入法，将产生以下三个方面的影响：
（一）完善住房保障体系
我国目前已经建立起廉租房、公租房、经济适用房、限价房等多层次的保障性住房体系，在一定程度上解决了中低收入群体的住房问题。但是,这些保障性住房的覆盖人群有限,手段不够完备,相关制度在实施过程中也滋生了其他社会问题,尚不能完全解决目前的住房问题。居住权制度在实现“住有所居”的住房保障目的方面具有更大的制度优势。规定居住权制度，便可以由国家保留保障性住房的所有权,而权利人则享有房屋的居住权，从而实现房屋权属在国家与保障对象之间的分配。一方面,国家作为房屋所有权人，依然是房屋权利的最终享有者，可以在很大程度上避免房地产投机行为，使得住房保障的目的落到实处。另一方面，居住权人有权在权利存续期间占有、使用房屋，以满足其生活居住的需要。
此外，由于居住权是因合同设立，不可以转让、继承。所以可以约定居住权人生活改善后收回居住权，使得国家可以在弱势群体中动态调剂房屋居住资源的分配，促进社会平等的实现。
（二）丰富居民住房形式
当前,我国居民要获得住房，或者是直接购买,或者是租住他人房屋，但这两种方式均有不足之处。购房对于大城市的中低收入人群而言难以负担；而租住他人房屋建立在租赁合同的基础上,居住房屋的权利是“债权”而非“物权”，稳定性相对较弱,难以满足人们长期的居住需求。在规定了居住权制度后，当事人便可以通过购买房屋的居住权并进行（用益）物权登记，保障其在合同期间确定的居住利益，从而缓解买不起房、租房又闹心的居无定所的矛盾。
居住权的范围和期限允许当事人根据实际情况自由确定，填补了房屋所有权与租赁权之间的中间地带，为居民获得住房提供了更多样的法律保障形式。
（三）保障弱势群体基本需求
在现实中，离婚案件的弱势一方、孤寡老人、社会底层人员等群体往往面临住房基本需求难以得到满足的困境。例如，《婚姻法》第42条规定:“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成,由法院判决。”针对这一规定，最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》中规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者是房屋的所有权。”本次民法典将居住权纳入法律之中,并对涉及婚姻制度的相关问题进行合理设计，就会使这一问题将得到较好解决，离婚时弱势一方的居住权保障将有法可依。
三、有关居住权的律师建议
居住权的落地和实施肯定还需要进一步的新规，包括登记制度等等。但是，我认为居住权制度生效后，我们至少要考虑这些问题：
（一）以后房子是“买”、是“租”、还是“居”？
也许我们现在还没有感知到居住权制度对于中国社会的深远影响。但这个制度的出现意味着，将来的房子可以不用买，人们仅通过合同设立并登记居住权就能获得对一套房屋稳定的居住利益。这是否意味着中国人可以从高房价的绑架中解放出来，仅用一间厨房的价格去获得长期的居住权，然后用买房的钱去追寻“诗和远方”？
如果很多人因为居住权制度的产生不再有买房的执念，那么长期看来房价会不会慢慢回落？因此，持有大量住宅资产的高净值人士就要认真考虑，房产配置是否是一个最优的选择。
（二）如何通过居住权制度实现“以房养老”？
传统的售后租回模式，由老年人将房产出售给金融机构，获取定期的金钱给付，并将房屋租回自己住。但因为此模式是基于租赁合同设立的债权，稳定性比不上具有用益物权性质的居住权，对老年人而言有较大风险。居住权制度下，老年人可与相关金融机构达成设定居住权并以房养老的协议，房屋的所有权在协议生效后转给金融机构，金融机构根据房屋的价值向老年人进行定期金钱给付，确保其生活质量不下降。此情形下，金融机构虽然取得了房屋所有权，但不能实际占有房屋。
即使是金融机构破产，但是继受房屋所有权的主体，也不能让老人搬出房屋，因为用益物权——居住权设立在先，新的所有权人必须尊重用益权人对房屋的居住权。换句话说，以房养老合同设立了老人的居住权，只要人活着，就能一直住下去。
所以，居住权制度对于中国未来养老资金来源、创新模式、制度保障都会有深远影响。
（三）离婚后，不分割房子可以继续居住吗
通常情况下若男方婚前按揭买了房子，女方和男方结婚要加名比较困难，但是女方同样希望得到保障。此时设定居住权是一个可行的解决方案。房屋的产权仍然归男方所有，女方可在居住权约定的期限内或者按照居住权约定条件（如抚养共同子女）无偿居住。即便以后离婚，只要还在居住权约定期限内，女方仍能自由占有、使用房屋，但女方无权处分房屋。还有另外一种方式，就是不设立女方的居住权，但是可设立离婚夫妻双方子女的居住权，只要孩子未成年都有继续居住的权利，这样可以给与子女相对稳定的生活居所，不会因为单亲家长没有房子而居无定所。同时又不涉及房屋所有权分割，是一个平衡房屋产权与实际居住需求的灵活的法律工具。
所以，居住权制度对于保护低收入人群、有以房养老需求的人群，无力购房的单亲家长等方面，确实有非常重要的作用。
（四）关于居住权的设立，我们需要注意以下几个问题：
1、需要订立书面协议，约定居住权的主体、内容、期限、条件。
2、居住权需要登记，才能获得用益物权的保障。
3、居住权是无偿的，但是并不禁止双方约定有偿居住；有偿居住也不是租赁关系，还是用益物权，业主在居住权期间不能赶走住户。
4、用益物权具有人身依附性，不能转让、继承，权利人死亡，权利当然消灭。
民法典时代的到来标志着我国民法制度的一大进步。居住权制度的设立更是让我们看到了，法制在追求社会平等的基础上对弱势群体的呵护。哪怕仅仅是对于权利进行一定的让渡与约束，我们也要充分肯定这个制度体现出的人文关怀。当然，实体法的争议还需要程序法的加持，期待后续有更多关于居住权的实施细则的出台。
The end
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薛京律师
北京大成律师事务所高级合伙人
在公司法律业务、股权非诉与诉讼业务方面有丰富的执业经验，曾为多家大型企业提供并购、重组、融资等专项或常年法律服务，代理多起公司纠纷案件。
财富管理领域资深律师，擅长家族信托、家族企业治理与股权传承等创新法律业务，为诸多高净值人士提供私人财富顾问服务，协助家族设计传承方案，代理多起涉及私人财富股权纠纷。
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