军产房：离婚可以分割吗？身后可以继承吗？
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在离婚诉讼中，军婚是一类比较特殊的案件。比如在分割财产中，往往会涉及军产房的分割。这就会延伸出一个问题——军产房在离婚中可以分割吗？或者进一步讲：军产房可以继承吗？
近日，笔者团队不断接到一方为军人的离婚或继承案件的委托。举例其一，我们团队代理的一个离婚案件，客户是普通百姓、先生为现役军人。她和先生结婚后，便一直和丈夫居住在丈夫部队分的房子中，并缴纳了集资款40余万。现在两个人闹离婚，女客户期望能够分割这套军产房。女方这样的诉求，在实践中可以被满足吗？再说我们服务的另一个客户，立遗嘱人七十多岁，想把自己的一套军产房在遗嘱中留给自己最小的儿子，这样写遗嘱是有效的吗？
由于军产房的特殊性，使得军产房的所有权、使用权归属在离婚、继承等婚姻家事案件中，存在相对的不确定性。因此，笔者结合我国的相关规定和判例，为大家逐一梳理与总结。
一
军产房的产权单位是“总后勤部”
根据《中国人民解放军房地产管理条例》第二条的规定可知，军产房的外延很广，包括依法由军队使用管理的土地及其地上地下用于营房保障的建筑物、构筑物、附属设施设备，以及其他附着物。上述军产房的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使，即军产房的产权单位中需填写为“总后勤部”。
根据总后勤部颁发的《军队现有住房出售管理办法》（以下简称《办法》）第七条的规定，“军队现有住房出售范围：（一）独立院落的于住所住房；（二）售房区内住房。”故本文所指的“军产房”仅指家属生活区中的售房区的可出售房。
《中国人民解放军房地产管理条例》第十七条
......
具备条件的营区，应当划分为军事行政区和家属生活区。
具备条件的家属生活区，可以划分为公寓区和售房区。
二
军产房出售给个人后，离婚或继承涉及财产分割并无特殊规定
如上所述，军产房产权归属于军队，那么军产房的权属能否发生变更呢？根据《办法》第二条及第四条的规定可知，军产房在符合条件的情况下可以进行出售，并将权属登记从总后勤部转移登记至个人名下。根据《办法》规定，经军区级单位审查并报总后勤部批准，售房单位可以组织实施出售军队现有住房。
服役军人按经济适用住房价格或者房改成本价购买现有住房后，可拥有房屋的全部产权，即通过支付上述房屋价格，军转房可以变为私有房产。变更登记后的房屋就和商品房一样，在离婚分割与继承中没有什么特殊的规定。
不过，实践中大量军产房仍然登记在总后勤部名下，由个人居住使用，个人并无所有权。这样的住房在离婚案件和继承中如何分割或继承呢？下文将做重点分析。
《军队现有住房出售管理办法》
第二条 本办法所称军队现有住房，是指产权属于军队、由个人租住、可以出售的家属住房。
第四条 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。
第三十条 按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余收入归个人所有。
三
离婚纠纷中军产房分割的裁判观点
正如上文所述，在实践中，在离婚纠纷中涉及争议的军产房权属情况分为两类：一类是经过军队有关部门的批准后，出售并登记在个人名下的军产房；一类是所有权归军队所有，军人及其配偶仅享有居住权的军产房。而法院则会依据军产房所有权属登记的不同，在离婚纠纷中，采取两种不同的思路对案涉军产房的相关权利进行分割。
（一）军产房所有权归军队时，在离婚纠纷中该如何处置？
现实中，在军产房所有权归军队所有，军人及家属仅享有居住使用权的情形下，在离婚时，如何最低限度的保障非军人一方的离婚后居住权，是该类案件的难点。因此，笔者以司法判例为基础，对该类案件的裁判观点进行简单梳理：
判例1：判决离婚后由军人方享有军产房的居住权，并补偿非军人方一半集资款
案号：(2015)海民初字第13992号
审判法院：北京市海淀区人民法院
基本案情：张某与王某于2009年经人介绍相识， 2010年5月，双方登记结婚。2013年，张某承租了位于北京市丰台区的301室房屋，该房屋为军产房，产权属军队所有，由张某居住使用，张某共交纳住房保证金41万元。后因家庭琐事产生矛盾，王某起诉离婚，并主张享有301房屋的居住权。
法院观点：因该房屋系军产房，故王某的该项主张本院不予支持。但因301室的保证金系婚后双方为共同生活支出，且该房屋由张某居住使用，故张某应向王某支付相应保证金的折价款。
判例2：判决离婚后由军人方享有军产房的居住权，非军人方可暂时居住一定年限后腾退
案号：（2014）一中民终字第2237号
审判法院：北京市第一中级人民法院
基本案情：1990年，杜某与李某登记结婚。2001年育有一子杜某一。三人居住在北京市海淀区某房屋，此房系杜某向其单位承租系军产房。后因感情不和，李某起诉离婚并主张享有案涉军产房的居住权。
法院判决：由于案涉房屋系军产房，由杜某单位租予其使用，故该房屋由杜某居住使用为宜。同时，结合现有证据考虑到李某在离婚后无房居住，原审法院判令该房屋由李某及儿子杜某一暂住两年。
综上，在军产房所有权归军队所有，军人及家属仅享有居住权的情形下，在离婚诉讼中，法院会判决军产房的居住权归军人一方所有，非军人一方一般而言可以获得相应折价款。但若存在非军人一方，在离婚后确无房屋可住，法院也可以酌情考虑让非军人一方暂时居住在军产房内，在满足一定年限、条件好转后，再进行腾退。
（二）一方已经购买但未登记至名下的军产房，在离婚纠纷中该如何处置？
如前所述，军产房如果已经登记至个人名下，由于没了产权的限制，就可以按普通商品房在离婚案件中的分割思路来进行分割，即需要综合夫妻双方对于该房产的贡献、房屋购买时间、登记状态等情况来判断权属并进行分割。但是，现实中普遍存在单位已经将军产房出售给个人，但尚未过户的情况，对于过渡期间的这类房屋，在离婚中能否分割呢？
判例3：双方婚内购买的军产房系夫妻共同财产，离婚后由双方共同使用
案号：(2013)二中民终字第15461号
审判法院：北京市第二中级人民法院
基本案情：李某与张某于1981年登记结婚， 1984年生一女李某1。双方于2006年交纳住房预售定位款用于购买北京市丰台区某房屋，并与中国人民解放军海军司令部直属工作部基建营房处签订《预售购房合同》。后因夫妻感情不和，李某起诉离婚并要求分割上述房产。
法院认为：双方婚后出资购买的军队经济适用房，因未下发房产证，法院目前难以对房屋产权进行分割，仅对双方的居住权予以确认，确认李某、张某共同享有对北京市丰台区某房屋的居住权，房屋内家用电器、家具双方共同使用。
本案中，法院根据《预售购房合同》，确认了双方在离婚后对该房屋均享有居住权，但因为物权没有登记在个人名下，故无法进行所有权分割。若在离婚后，军人一方获得了产权登记的，非军人一方还可以提起离婚后财产分割之诉，以彻底解决悬而未决的房屋产权分割问题。
判例4：军人一方婚前购买的军产房为个人房产，离婚时不予分割
案号：(2016)辽0202民初6982号
审判法院：辽宁省大连市中山区人民法院
基本案情：王某和秦某于2008年经人介绍确立恋爱关系，2009年登记结婚。婚后两人经常因生活琐事争吵，2016年4月二人实在无法共同生活，开始分居。后秦某诉至法院要求与王某离婚并分割财产。
法院认为：关于秦某要求分割坐落于大连市中山区的房屋，该房屋系王某婚前贷款购买的军产房，系王某个人财产。但双方婚后共同偿还房贷本息合计20万元，应予分割。
本案房屋在婚前就已经登记在一方个人名下，所以在离婚时，对于该类曾经的军产房的分割思路就和一般离婚案件中商品房的分割思路保持一致，即需要综合考虑购买的时间、首付款的支付情况、还贷情况等来综合判断该房产是否属于夫妻共同财产，是否需要分割。
四
继承纠纷中军产房分割的裁判观点
根据《办法》第三十四条的规定：“购房者去世后，由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。无合法继承人或受遗赠人的，住房由售房单位按法律程序接管，其他任何单位或个人不得侵占。”因此，基于该规定我们可以知道，只有进入市场流通、可登记在自然人个人名下的军产房才可以被继承或者遗赠。对于所有权仍属于军队的军产房，由于被继承人不享有该房产的所有权，所以被继承人无法将该房产作为其自己的遗产来进行处分。但是被继承人享有的军产房的居住权是否可以继承呢？
（一）军产房所有权仍登记在军队名下的，在继承纠纷中该如何处置？
判例5：对于仍然登记在军队名下的军产房，法院在继承中不予处理
案号：(2021)津01民终2290号
审判法院：天津市第一中级人民法院
基本案情：郝某一和郝某二之父郝某于2015年，母亲孔某于2020年死亡。孔某留下自书遗嘱中写明，坐落于天津市南开区的某房屋，在其死后由郝某一居住。经查，该房屋土地为军用土地，郝某对该房屋拥有使用权。
法院认为：对于天津市南开区的某房屋，依据孔某的遗嘱，该房屋应由郝某1居住，但因该房屋系军产房屋，郝某及孔某对该房屋的权属并无处分权利，故本继承案件对该房屋不予处理。
判例6：虽然在遗嘱中可约定军产房居住权的继承安排，但法院对此约定的效力不会进行直接确认
案号：(2020)京0101民初3068号
审判法院：北京市东城区人民法院
基本案情：苗某在去世前订立遗嘱，约定其与配偶崔某现居住的位于北京市朝阳区的房屋，属于军产房，在其去世后由崔某继续居住使用。后苗某儿子因对遗嘱效力认定产生纠纷而向法院起诉。
法院认为：法院认定遗嘱合法有效，在遗嘱中被继承人处理的遗产范围包括苗某留下的现金、存款及其与崔某婚姻存续期间新添置的资产。其他遗嘱未处分的遗产，应按法定继承进行办理。
根据上述两个案例可知，若军产房的所有权归军队的情况下，法院在法定继承分割中将对该军产房的居住权作出不予处理的决定；若遗嘱中明确约定该军产房的居住权由某位继承人继承的，法院可能仅会对遗嘱的效力和其他财产的处分安排进行确认，不会在判决中直接认定对于军产房居住权的处分安排是否正确。
综上，可以得知，虽然在实践操作中，军产房的居住权经部队有关部门的同意，存在可继承的空间，但法院不会对居住权的继承安排进行确认，一般采取不予处理的态度。
（二）军产房已出售给个人未过户，在继承纠纷中该如何处置？
判例7：对于已出售未过户的军产房，在继承案件中可认定为遗产进行继承
案号：(2021)陕0102民初3644号
审判法院：陕西省西安市新城区人民法院
基本案情：2012年，张某与中国人民解放军第四军医大学签订《军队离退休干部新建住房出售协议书》，第四军医大学将坐落于西安市新城区某房屋出售给张某，并取得房屋所有权。此前，张某曾订立公证遗嘱，载明上述房屋在其死后由孙女一人继承。
法院认为：本案中，被继承人张某与丈夫刘某丙拥有坐落西安市新城区某房屋的使用权。在刘某丙去世后，张某与中国人民解放军第四军医大学签订《军队离退休干部新建住房出售协议书》，支付相应购房款后取得了该房屋所有权。张某生前留有遗嘱，故该房产应按照遗嘱的约定留给其孙女一人继承。
被继承人在订立遗嘱时，可以处分的是在自己名下的合法财产。因此，当军产房已经登记在个人名下或个人已经和出售单位签署房屋出售协议的，法院在审理该类继承纠纷时，将按照一般商品房的处理思路来考虑军产房的继承分割问题，即存在合法有效的遗嘱时，按照遗嘱的约定进行继承；若无遗嘱时，则按照法定继承进行继承。
五
婚姻家事案件中，军产房处分要点总结
军产房，作为一种特殊的房产类型，与普通商品房有着较大不同，因此，在婚姻家事案件中，对于军产房产权的认定和所有权的处分较一般商品房而言，会更为特殊和复杂。
1.理清房屋所有权属性，避免越权处分导致无效
正如上文所述，军产房分为不可流通和可以进入市场流通的两种类型。因此，无论是在离婚案件中还是继承案件中，都需要相关权利人提前去进行相应的背调，确定是否已经出售给个人，来确定当事人是否有处分权。否则，如果一旦超越权利去进行处分，可能存在遗嘱、夫妻财产约定等协议被认定为部分或全部无效的风险。
2.在订立遗嘱、婚内财产协议等法律文件时，表述要规范清晰
作为权利限制本身比较多的军产房，对其进行处分时，并不会像普通商品房那样可以比较自由和“随性”。因此，当权利人意图通过遗嘱、婚内财产协议等法律文件来处分军产房时，要注意规范表述，如文件中约定的到底是所有权还是居住权，确保自己的意愿表达清晰、权利处分得当。
3.即使已售军产房，也存在难以确定价值导致法院不予分割的风险，建议搁置争议协商确定
基于军产房的取得带有政策福利因素，因此军产房的上市交易存在一定的限制，导致军产房的价值如何确定成为军产房在婚姻家事案件中进行处分的一大难点。在司法实践中，诉讼中争议双方无法就房屋的现值达成一致意见，亦不同意以周边商品房的价格标准进行评估的，法院会因无法确定房屋现值，而判决对于诉争房屋不予分割。即便委托房地产评估公司对涉案军产房的价值进行评估，也存在评估机构以估价对象的正常市场交易流通受限为由无法做出评估的风险。因此，建议当事人最好协商确定军产房的价值，避免产生不必要的诉累。
由于军产房本身的福利属性，无论是承租还是已购，在离婚和继承案件的分割中均有特殊与复杂性。所以，我们建议是能购买产权的尽早购买，能写夫妻财产约定、遗嘱的尽早安排，避免不必要的麻烦。
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薛京律师
北京大成律师事务所高级合伙人
在公司法律业务、股权非诉与诉讼业务方面有丰富的执业经验，曾为多家大型企业提供并购、重组、融资等专项或常年法律服务，代理多起公司纠纷案件。
财富管理领域资深律师，擅长家族信托、家族企业治理与股权传承等创新法律业务，为诸多高净值人士提供私人财富顾问服务，协助家族设计传承方案，代理多起涉及私人财富股权纠纷。
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