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房企分拆物业上市成风，宝龙地产们，到底玩的什么资本游戏？

Miss蜜姐 闺蜜财经 2022-01-11

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

尽管2019年底的重要会议，加码强调“长期坚持房住不炒”。但对于楼市，关心和跃跃欲试的人依然很多。
 
买房成本高，那就买点房企的股票吧，这是不少人的想法。
 
从公开的数据来看，2019年地产股上涨的幅度，似乎也印证了这一点。截止2019年12月31日，这一年A股地产板块上涨约26.03%，H股地产板块上涨约16.6%。
 
不过，买房企的股票可不是一件比买房风险更小的事儿。
 
01
 
房企还债压力大这事儿，最近两年提得特别多。
 
我国房企们的高速发展，与资本市场密切相关。狂奔发展期和如今的还债高峰期，房企们的花式资本运作值得玩味。
 
据华泰证券统计的数据显示：2020‒2022年，这三年房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。
 
 
要想融资来得快，成本低，上市，几乎是最光明的道路。
 
不过“房住不炒”的调控大背景下，想在A股上市谈何容易。赴港上市自然成了房企们的不二选择。
 
而已经上市了的公司呢，那就想办法再搞一家公司上市！宝龙集团就是其中的典型代表。
 
在节前，宝龙商业上市的时候，就有朋友问起这家公司的情况。
 
不过不只是一家公司上市的事儿，背后的情况比较复杂。所以蜜姐说还是让我看完500多页招股说明书再来说道说道吧。
 
宝龙集团的主业是地产，这家1990年在澳门起家的闽系房企，旗下宝龙地产早在2009年就在我国香港主板上市了。
 
但即便是老牌房企，钱、更多的钱，同样是需要的。毕竟负债上千亿，搁谁身上也压力山大。
 
此前杠杆地产就曾经关注过，宝龙地产为了快速融资，就搞了被诟病的神操作：闪电配售（股）（见今日词汇），一天左右就收获了7亿多港元。（详见《融资还是割韭菜？宝龙地产神操作！闽系大佬背后的财务隐忧》）
 
因此，似乎可以理解，为何推动宝龙商业的上市如此急切。（详见《千亿重压，再冲港股！宝龙地产没有退路》）
 
下面，我们就来看看宝龙地产是如何在负债千亿的背景下，还能再搞一家公司成功上市的。
 
02
 
2019年12月30日，宝龙商业赶在年尾成功登陆港股。其官网喜报写道“内地首家在港上市轻资产商业运营服务商诞生”。
 
 
2018年，据媒体公开报道有12家物管公司上市，其中5家在港股上市。
 
尽管宝龙商业强调自己的“轻资产商业运营服务商”，不过，它的招股说明书很明确告知，主营业务两大块：商业运营服务和住宅物业管理服务。
 
据克而瑞研究中心统计，去年新上市的物管公司，业务广泛，除了传统的物业管理，还增加了商业运营服务、资产管理、社区运营、资源连接等业务。
 
作为一家开发商，自己建的房子越多，涉及到的物管面积和费用越多，肥水不流外人田，建物管公司是常见的做法。宝龙地产也不例外。
 
早在2007年，宝龙地产就成立了上海宝龙商业，不过直到7年后，才开始独立向第三方拥有的物业提供商业运营服务。
 
为了上市，宝龙商业更是进行了一系列瘦身变美：重组。

 
比如，出售了福州宝龙商业、杭州富阳宝龙商业投资管理有限公司、杭州皓龙企业管理公司等7家公司。
 
2019年3月，宝龙商业在开曼群岛注册成立为获豁免有限公司，法定股本为38万港元。

7月，收购宝龙维京，成为其直接全资附属公司。并在海外成立一家名为汇鸿管理的公司。再通过宝龙维京控股和汇鸿管理分别拥有宝龙商业90%和10%的股份。
 
可能蜜友们看起来很复杂。简单总结招股说明书的控股情况，就是：宝龙地产创始人许健康及妻子黄丽真女士，儿子许华芳及儿媳施思妮，以及女儿许华芬公合共拥有宝龙控股65.32%的股权。
 
其实这些操作都很正常，保障自身利益，玩转资本市场。不过，宝龙商业的前景到底如何？能否如愿融资到更多便宜资金呢？

03
 
这就要看它的业务和风险了。
 
前面也说了，上市的绝大部分物管公司都是从地产公司里面分拆出来的。它们的业务也主要依靠自家开发的楼盘。
 
宝龙商业也不例外，甚至依赖程度还很高。
 
据其招股书的重大风险提示，可以看到其中一条为：“我们大部分收入来自保留集团（其与往期记录期内亦为我们的单一最大客户）”。
 
其公布的数据显示：2016年、2017年、2018年以及截至2019年6月30日止6个月，宝龙商业向保留集团开发零售物业，提供商业 服务所产生的的收入占其提供的商业运营服务服务所产生收入的 94.6%、91.2%、90.0%及90.7%；
 
而向保留集团开发的物业提供的住宅物管服务收入占其住宅物管服务所产生收入的比例更是高达97.8%、 96.5%、96.9%及96.9%！
 
从在管项目数量来看，更加明显。截止2019年6月30日，宝龙商业向共59处零售商业物业提供商业运营服务，综合约建筑面积约7.5百万平方米。
 
其中，有45处是宝龙集团旗下的商业物业。
 
 
也就是捆绑性很强，如果宝龙集团的主业地产发展好，宝龙商业也能跟着喝汤吃肉，反之则会一损俱损。
 
另一大风险则是出租率的波动。招股说明书中也列举了一些项目出租率不同年份的波动，甚至是较大幅度下滑。
 
此外是商誉，宝龙商业认为品牌和声誉是其重要资产。
 
在招股说明书中，宝龙商业自称是“中国所有商业运营服务供应商之中排名第4，市场份额为0.8%”，收入由2016年的7.527亿人民币，增长至2018年的约12亿人民币，年复合增长率为26.3%。
 
纯利由截至2018年6月30日止6个月的5970万人民币，增长45.9%，至截至2019年6月30日止6个月的8710万人民币。
 
然而，收入和纯利增长如此喜人，看重商誉的宝龙商业，在招股说明书中提到的风险却告知，往期存在未能给部分员工交社保及住房公积金的情况，还牵涉潜在索赔金额上百万的法律诉讼。
 
时间再前倒回一点，其实收入也没那么感人。2016年、2017年1月1日，宝龙商业曾录得累积亏损分别约为6820万人民币和1520万人民币。
 
房企们的资金渴求，通过分拆上市能多大程度上得以缓解；以及作为一种战略，转型也好，拓展业务分散风险也好，到底成效如何。短期内得依靠它们的主营业务来支撑。
 
而买房投资不得，转而买房企们的股票，你还真得搞清楚旗下动辄数十家公司乃至相互之间的关联交易。否则怎么赚的，怎么亏的都是一脸懵。
 
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今日词汇：闪电配售

闪电配售：按规定，上市公司仅需一般授权，增发不超过20%，折价8折以内，即可开启配售融资。这种操作的厉害之处在于，当天即可完成。
另一个精妙之处在于，大股东把手上的既有股票打折卖给第三方承配人，接着上市公司收到配售资金后，再增发相应的新股票给大股东。所以，大股东持股数量变化并不大，又能快速获得一大笔资金。 

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